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Investments: lahmes erstes Quartal 2019

Das Transaktionsvolumen im ersten Quartal 2019 sank um ein Drittel. Nur Berlin verzeichnet einen Anstieg auf 2,1 Milliarden Euro. Anteil der Paketverkäufe steigt.

Das Immobilien-Investmentjahr 2019 ist an den deutschen Top-7-Standorten Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München nach den Zahlen von German Property Partners (GPP) mit einem Transaktionsvolumen (TAV) in Höhe von 4,85 Miliarden Euro (ohne Wohninvestments) verhalten gestartet. Gegenüber dem Vorjahreswert war dies ein Rückgang um 32 Prozent. Von den Top-7-Standorten stieg lediglich in Berlin das Transaktionsvolumen um beeindruckende 149 Prozent auf rund 2,1 Milliarden Euro – ein Rekordwert für die Bundeshauptstadt.

Gleichzeitig erhöhte sich der Anteil der Paketverkäufe an den Top-7-Standorten gegenüber dem Vorjahr insgesamt um 53 Prozent und lag damit nach den ersten drei Monaten des Jahres bei 15 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens. Auf Forward-Deals entfielen zwölf Prozent des Transaktionsvolumens, im ersten Quartal 2018 waren es noch 14 Prozent. Der Anteil internationaler Investoren am Transaktionsergebnis ging verglichen mit dem Vorjahreszeitraum um 32 Prozent auf 1,8 Milliarden Euro zurück. Zum Ende des ersten Quartals zeichneten sie für 37 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich (erstes Quartal 2018: 37 Prozent). Ein Beleg dafür, dass sich die Top-7-Standorte weiter eines hohen Interesses ausländischer Käufer erfreuten.

Laut GPP bleiben Büro-Objekte mit 75 Prozent des Transaktionsvolumens die am stärksten nachgefragte Assetklasse. In den Central Business Districts (CBD) bzw. Innenstadtbereichen setzten Investoren rund ein Fünftel des Transaktionsvolumens um. Die Top-7-Spitzenrenditen für Büro-Objekte sanken erneut im Vergleich zum Vorjahreswert um 0,19 Prozent-Punkte auf durchschnittlich 3,03 Prozent. Die niedrigste Spitzenrendite verzeichnete dabei mit 2,80 Prozent Hamburg, die höchste mit 3,30 Prozent Stuttgart.

„Der verhaltene Start ist auf das sehr gute Immobilien-Investmentjahr 2018 und dem daraus resultierenden mangelnden Angebot an Immobilien auf dem Markt zurückzuführen. Die Spitzenrenditen haben sich auf einem niedrigen Niveau eingependelt. Wir rechnen für 2019 nicht mehr mit einem weiteren starken Absinken“, kommentiert Guido Nabben, Sprecher von GPP. „Im Jahresverlauf rechnen wir daher mit einem guten Ergebnis, wenn auch deutlich unter dem Wert von 2018“, sagt Nabben.

Standorte im Detail 

  • Berlin:Der neue Rekordwert für ein Jahresanfangsquartal geht vor allem auf die Portfolio-Transaktion „Oberbaum-City“ zurück, bei der die Blackstone Group ein Büroensemble von der UniCredit (HVB) mit einem Volumen von 475 Millionen Euro erwarb. Im Standortvergleich markierte der Deal die mit Abstand größte Einzeltransaktion in den ersten drei Monaten 2019. Mit einem Anteil von 25 Prozent am Transaktionsvolumen registrierte Berlin den höchsten Anteil von Paketverkäufen. Sowohl bei Geschäftshäusern als auch Büros lagen die Netto-Spitzenrenditen bei jeweils 2,90 Prozent. 
  • Düsseldorf: Im Vergleich zum Rekordwert des Vorjahreszeitraums sank das Transaktionsvolumen in Düsseldorf um 22 Prozent auf 435 Millionen Euro. Damit bewegte sich der Investmentmarkt der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt auf dem guten Niveau der Vorjahre. Der größte Abschluss war der Verkauf der „Herzogterrassen“ durch die Blackstone Group an die Godewind AG für 140 Millionen Euro. Wie in Köln und Stuttgart waren in Düsseldorf keine Portfolio-Transaktionen zu verzeichnen. Als einziger Standort wurden in Düsseldorf keine Transaktionen im Central Business District (CBD) für das 1. Quartal registriert. Vor allem in den Core-Lagen der Rheinstadt standen die Netto-Spitzenrenditen für Büros sowie Geschäftshäuser weiter unter Druck und sanken auf jeweils 3,00 Prozent. Für Geschäftshäuser markierte das die höchste Spitzenrendite im Standortvergleich.
  • Stuttgart: Der Stuttgarter Investmentmarkt für Gewerbe-Immobilien ging im Vergleich zum Vorjahresquartal auf 400 Millionen Euro zurück (-25 Prozent). Das Marktgeschehen prägten vor allem Abschlüsse im einstelligen oder niedrigen zweistelligen Millionenbereich. Größter Abschluss in der Stuttgarter Innenstadt mit einem Volumen von 280 Millionen Euro war die Akquisition der „Königsbaupassagen“ durch Antirion SGR vom Private-Equity-Fund Evans Randall. Vor München (53 Prozent) und Frankfurt (43 Prozent) wies Stuttgart mit 70 Prozent den höchsten Anteil ausländischer Anleger unter den Top‑7 auf. Aufgrund des fehlenden Angebots ging die Netto-Spitzenrendite für Büro-Immobilien gegenüber dem Vorquartal auf 3,30 Prozent zurück. Trotz dessen war Stuttgart der Spitzenreiter im Standortvergleich. Auch die für Geschäftshäuser erzielte Spitzenrendite sank deutlich um 0,60 Prozent-Punkte auf 2,80 Prozent.
  • Frankfurt: Aufgrund fehlender Überhänge aus dem Vorjahr und einem sich verengenden Angebot sank das Transaktionsergebnis in der Mainmetropole nach den ersten drei Monaten 2019 auf 641 Millionen Euro (‑58 Prozent). Die gestiegene Risikobereitschaft unter Investoren rückte verstärkt Value-Add-Objekte in Teilmärkten wie Eschborn in den Anlegerfokus. Größter Deal im Quartal war der Verkauf des „AOC-Accent Office Center“, das GLL Real Estate Partners an Finch Properties / Tristan Capital Partners (Fonds CCP 5) veräußerte. Weitere großvolumige Objekte wie „The Squaire“ befinden sich im Verkauf. Frankfurt verzeichnete als einziger Standort neben Berlin Forward-Deals. Ihr Anteil am Transaktionsvolumen bezifferte sich auf sechs Prozent. Büro-Objekte erzielten eine Spitzenrendite von 3,00 Prozent (-0,30 Prozent-Punkte), Geschäftshäuser 2,90 Prozent (‑0,10 Prozent-Punkte).
  • Hamburg: Gegenüber dem Rekordjahr 2018 startete die Hansestadt verhalten in das neue Jahr. Die Produktknappheit sorgte für einen Rückgang des Transaktionsvolumens für Gewerbeimmobilien um 65 Prozent auf 460 Millionen Euro. Die größte Transaktion auf dem Hamburger Investmentmarkt war der Verkauf des Baugrundstücks am Großen Burstah durch die Commerz Real an den Projektentwickler Gator Beteiligungsverwaltungs GmbH. Der Anteil gehandelter Grundstücke war mit 31 Prozent so hoch wie an keinem anderen Top-7-Standort. 45 Prozent der Transaktionen entfielen in Hamburg auf den CBD. Nur in Stuttgart wurden mehr Abschlüsse im Central Business District getätigt. Hamburg verbuchte mit einer Netto-Spitzenrendite für Büro-Immobilien in Höhe von 2,80 Prozent den niedrigsten Wert unter den Top-7. Insgesamt stabilisierten sich die Spitzenrenditen im Vergleich zum Vorquartal.
  • München: In der bayerischen Landeshauptstadt sank das Transaktionsergebnis im Vergleich zum Vorjahreszeitraum auf 654 Millionen Euro (-67 Prozent). Allerdings ist die Pipeline für die Folgequartale mit einer Reihe großvolumiger Deals gut gefüllt. Der größte in München registrierte Abschluss war der Erwerb der „Westend Yards“ durch LaSalle Investment Management von PGIM Real Estate. Das Transaktionsvolumen belief sich auf 140 Millionen Euro. Mit einem Anteil von 95 Prozent am Transaktionsergebnis wurden an keinem anderen Standort mehr Büros gehandelt. Zudem wies die Landeshauptstadt nach Berlin den zweithöchsten Anteil an Paketverkäufen auf (22 Prozent). München war Schlusslicht bei der Netto-Spitzenrendite für Geschäftshäuser: Sie stagnierte auf niedrigem Niveau bei 2,45 Prozent.
  • Köln: Der Investmentmarkt verzeichnete mit einem Transaktionsvolumen in Höhe von 120 Millionen Euro (-70 Prozent) einen gemäßigten Auftakt in das Geschäftsjahr. Angesichts des Anlagedrucks rückten viele Objekte mit Entwicklungspotential oder in nachrangingen Lagen in den Investorenfokus. Viele anvisierte Transaktionen befanden sich noch in einem frühen Konzeptions- und Organisationsstadium. Zu den größten realisierten Deals gehörte die Veräußerung eines Entwicklungsareals außerhalb der Innenstadt in zweistelliger Millionenhöhe. Während bei Bürohäusern die Netto-Spitzenrendite auf 3,20 Prozent sank, lag sie bei Geschäftshäusern unverändert bei 2,90 Prozent.

02.04.2019