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"Schluss mit dem Investmentmythos der Zentralität"

Investmententscheidungen müssen heute besonders gründlich durchdacht sein, denn das Klischee der wirtschaftsstarken Metropole und des risikobehafteten Umlands ist längst nicht mehr zeitgemäß - ein Meinungsbeitrag von Jürgen Kelber.

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Jürgen Kelber (Bild: Dr. Lübke & Kelber)

In der gesamten Bundesrepublik werden Wohn- und Gewerbeimmobilien teurer – das hat sich auch in Zeiten der Pandemie nicht geändert. Was sich jedoch hingegen stark verändert hat, sind die Dynamiken innerhalb der einzelnen Regionen: Hohe Preise in den Metropolen und eine schwache Entwicklung im Umland prägten zwar den Zeitraum von 2000 bis circa 2016 – doch inzwischen zeigt sich ein anderes Bild.

Das aktuelle Frühjahrsgutachten des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) bestätigt diesen Eindruck: Zahlreiche Speckgürtelstädte und B-, C- und D-Standorte gelten nicht umsonst als „Hidden Champions“. Dem Gutachten zufolge ist eine interessante Marktentwicklung in den B-Städten und Regionalzentren zu beobachten. Die peripheren Regionen, die 30 bis 90 Minuten von den Metropolen entfernt sind, verzeichnen einen stärkeren relativen Preisanstieg, der sogar den der A-Standorte übertrifft. Das bedeutet, dass sie sich der Preisunterschied zwischen Umland und Metropole in den vergangenen Jahren nicht weiter verstärkt hat. Im Umkehrschluss heißt dies, dass der Standortfaktor Zentralität tendenziell an Bedeutung verloren hat.

Starke Preisentwicklungen im Umland

Die unabhängige Entwicklung des Umlands und dessen veränderte Kaufpreisentwicklung sind Zeichen einer bemerkenswerten Trendwende. In vielen Peripherien, die 30 Minuten oder sogar 90 Minuten von der nächsten Metropole entfernt sind, sinken die Preise seit einigen Jahren nicht mehr – in einigen Regionen sind sie sogar in den zurückliegenden drei Jahren leicht gestiegen. Dies widerspricht dem nach wie vor existenten Bild von der Landflucht. Seit 2015 wachsen auch die Landkreise wieder, die zuvor von starken Abwanderungen geplagt waren.

Die B-Standorte profitieren von den veränderten Wanderungstendenzen und heben sich häufig durch eine höhere Lebensqualität ab. Das Klischee der lebendigen, wirtschaftsstarken Metropole und des risikobehafteten, wirtschaftsarmen Umlands ist längst nicht mehr zeitgemäß. Immer mehr Städte in B- und C-Lagen entwickeln sich zu unabhängigen und attraktiven Wirtschaftsstandorten und besitzen ein enormes Wachstumspotenzial.

Was bedeutet das für zukünftige Investitionen? Viele professionelle Investoren suchen nach sicheren Investments – Stichwort Core. Im Zuge der Pandemie hat sich das Anlageverhalten stark verändert. Durch die unsichere Wirtschaftslage ist dieses sehr defensiv geworden und das Transaktionsvolumen im Value-Add-Segment gesunken. Doch stehen die Core-Immobilien in A-Lagen zwangsläufig für Sicherheit und Investitionen in B-Lagen für Risikobereitschaft?

Veränderte Bedingungen am Investmentmarkt

Durch die Konzentration auf Investments in Vorzugslagen wächst der Preiskampf der Investoren untereinander. Hohe Kaufpreise, niedrige Renditen und sehr wenig Spielraum für Zusatzausgaben sind die Folge. Hinzu kommt die langsame, aber sichere Erschöpfung des Verdichtungspotenzials in den A-Städten, sodass zwangsläufig die Neubauaktivität sinkt und die Nachfrage in die B- und C-Städte verschoben wird, da sie in den Metropolen nicht gedeckt werden kann. Das gilt sowohl für die Nachfrage der Investoren nach stabilen Core-Objekten in A-Lagen als auch für Mieter nach Wohnungen in Arbeitsplatznähe.

Neben dem Nachfrageüberhang auf Investorenseite haben sich auch die speziellen Anforderungen an potenzielle Objekte verändert: Zunehmend rücken Nachhaltigkeitskriterien in den Fokus der Investoren. ESG-Konformität hat sich in den vergangenen Jahren zu einem entscheidenden Wettbewerbskriterium entwickelt. Der Anlagetraum der Core-sicheren Immobilie in A-Lage unter Berücksichtigung aktueller Nachhaltigkeitskriterien wird also zunehmend unrealistischer.

Damit steigen wachsende Städte in B-Lagen im Risiko-Rendite-Ranking immer weiter auf: Nur noch drei der Top-7-Metropolen befinden sich auf den ersten zehn Rängen. Investmententscheidungen sollten also heutzutage gründlicher durchdacht sein denn je und veraltete Muster dementsprechend durchbrochen werden.

Ein Beitrag von Jürgen Kelber, Geschäftsführender Gesellschafter, Dr. Lübke & Kelber GmbH.

11.06.2021