zurück

Interview: "Kapitaldruck schlägt Rezession"

Die Bilanz von Sascha Klaus, Vorstandsvorsitzender der Berlin Hyp, des zurückliegenden Geschäfts- und Immobilienjahrs fällt positiv aus. Sein Institut hat die Finanzierungsaktivitäten innerhalb der Assetklassen spürbar verschoben.

Sascha Klaus: „Die Finanzierungsmärkte sind aggressiver geworden, zugleich bleiben wir unserer konservativen Risikopolitik treu“ (Foto: Hoffotografen)
Sascha Klaus (Bild: Hoffotografen)

Herr Klaus, wie lässt sich die aktuelle Lage auf dem Finanzierungsmarkt in wenigen Worten zusammenfassen?

Sascha Klaus: Er ist geprägt von starkem Wettbewerb und Margendruck in den attraktiven Assetklassen. Die anhaltende Niedrigzinsphase ist für den Immobilienmarkt gut, weil Finanzierungen günstig sind. Für Finanzinstitute sind das andererseits über einen so langen Zeitraum natürlich herausfordernde Rahmenbedingungen.

Wie fällt in der Rückbetrachtung Ihr Fazit für das vergangene Geschäftsjahr der Berlin Hyp aus?

Sascha Klaus: Es war ein sehr viel stabileres Jahr, als wir das im ersten Lockdown befürchtet hatten. Dieses Fazit lässt sich so übrigens für den gesamten Immobilienmarkt ziehen. Als Berlin Hyp haben wir mit 6,7 Milliarden Euro Neugeschäft ein Niveau erreicht, das wir auch ohne Corona angepeilt hätten. Zudem ist unser Kreditportfolio sehr stabil geblieben, und wir hatten bis heute keinerlei Zahlungsausfälle. Wir konnten in diesem Krisenjahr sogar unsere operative Ertragskraft steigern und unter anderem nutzen, um erhebliche Risikopuffer aufzubauen. Für 2021 rechnen wir mit etwas weniger Neugeschäft, dafür aber mit einem leicht verbesserten Ergebnis.

Hat Ihr Institut die Gewichtung der unterschiedlichen Assetklassen angepasst?

Sascha Klaus: Die Gewichtung in den verschiedenen Assetklassen haben wir etwas verändert und zum Beispiel mehr Finanzierungen in den Segmenten Wohnen und Logistik durchgeführt. Dafür haben wir deutlich weniger Retail- und etwas weniger Büroobjekte finanziert. Auch das ist, wie ich denke, marktüblich. (siehe hierzu auch detaillierte Zahlen im Kasten)

Neugeschäft der Berlin Hyp im Jahr 2020 nach Assetklassen*

  • Büro: 40 Prozent (42%)
  • Retail: 9 Prozent (15%)
  • Wohnen: 34 Prozent (27%)
  • Logistik: 9 Prozent (5%)
  • Management: 3 Prozent (4%)
  • Sonstiges: 5 Prozent (6%)

*in Klammern der Anteil im gesamten Kreditbestand


Wie überrascht waren Sie von der Robustheit des deutschen Immobilienmarktes im Laufe der Krise?

Sascha Klaus: Das Jahr 2020 war letztlich stärker als sich das im ersten Halbjahr noch hatte erwarten lassen. Der Markt hat im zweiten Halbjahr viele Transaktionen aufgeholt und man kann sagen: ‚Kapitaldruck schlägt Rezession‘. Der Trend zu Immobilieninvestments ist ungebrochen, was sich auch im ersten Quartal 2021 weiter bestätigt hat.

Sollte sich die wirtschaftliche Entwicklung durch einen anhaltenden Lockdown verschlechtern, wird sich allerdings auch der Immobiliensektor dem nicht entziehen können.

Sascha Klaus: Derzeit sind die konkreten Auswirkungen der Pandemie auf die Wirtschaft und damit auch auf die Assetklassen noch nicht absehbar. Sicherlich wird es Effekte auf die Nachfrage von Einzelhandels- oder Büroflächen geben. Momentan schieben einige Unternehmen ihre Mietentscheidungen auf und es ist denkbar, dass viele Firmen in Zukunft keine hundertprozentige Desk-Ratio mehr haben werden. Das würde die Flächennachfrage verringern. Andererseits ändern sich die Layouts der Büros, es wird wieder mehr Fläche pro Mitarbeiter benötigt, und auch Gemeinschaftsflächen werden zunehmen. Faktoren in beide Richtungen also. Und man sollte nicht vergessen, dass es aktuell nur einen sehr geringen Leerstand gibt. Deshalb sehe ich den Büromarkt nicht in eine Krise schlittern, sondern allenfalls in eine längerfristige Transformation.

Sie haben gesagt, ‚Kapitaldruck schlägt Rezession‘. Welche Objekte haben die Investoren im Blick?

Sascha Klaus: Es fließt derzeit sehr viel Geld in den Assetklassen Wohnen, Logistik und Prime Büro. Zusätzlich wartet zum Beispiel einiges an ausländischem Kapital an der Seitenlinie. Die Investoren haben dabei durchaus auch Retail-Objekte im Blick, aber noch größer ist das Interesse an Hotels. Ich denke, die Erholung dieses Segmentes wird mindestens so lange dauern wie in der Finanzkrise. Damals waren es drei Jahre, bis der Hotelmarkt wieder auf Vorkrisen-Niveau angekommen ist. Im Retail-Segment muss man genau hinschauen und nach den Sub-Klassen unterscheiden. Bei klassischem Retail wird es fraglos Preisabschläge geben. Bislang haben sich Angebot und Nachfrage aber einfach noch nicht getroffen.

Die Berlin Hyp ist im Bankensektor eines der Institute mit dem größten ESG-Engagement. Welche Ziele verfolgen Sie für die kommenden Jahre?

Sascha Klaus: Im Jahr 2020 haben wir unsere Nachhaltigkeitsagenda verabschiedet. Einer der Kernpunkte ist es, den Anteil an Finanzierungen für besonders energieeffiziente und ressourcenschonende Gebäude am Gesamtkreditbestand bis zum Jahr 2025 auf ein Drittel steigern. Außerdem möchten wir bis 2023 vollständige Transparenz über die Klimaperformance und die Klimarisiken im Portfolio haben. Mit dem Transformationskredit zur Finanzierung von Maßnahmen in eine höhere Energieeffizienz von Bestandsgebäuden haben wir außerdem ein neues Produkt, das speziell auf die wichtige Ertüchtigung des Bestandes an Immobilien abzielt.

Wie erfassen Sie die Erreichung der Nachhaltigkeitskriterien eines Gebäudes?

Sascha Klaus: Dazu nutzen wir die Energiezertifikate der Gebäude, die regelmäßig erneuert werden. Liegen einmal keine Zertifikate vor, behelfen wir uns damit, aus den Eckwerten der Gebäude wie Größe, technische Gebäudeausstattung, Baujahr und ähnliches den CO2-Footprint abzuschätzen. Hierzu haben wir mit Drees & Sommer eine Berechnung entwickelt, die eine belastbare Abschätzung ermöglicht.

Wie steht es um die soziale Komponente von ESG? Sehen wir bald einen Social Bond aus dem Hause Berlin Hyp?

Sascha Klaus: Wir werden auf jeden Fall auch auf diesem Feld aktiv werden. Allerdings muss das Portfolio dazu erst einmal Gebäude beinhalten, die für Social Bonds geeignet sind. Die Messbarkeit dieser Kriterien ist allerdings noch einmal schwieriger abzubilden als für grüne Finanzierungen. Wir haben uns deshalb auch an der ICG-Initiative zur Definition entsprechender Kriterien beteiligt.

Das Gespräch führte Markus Gerharz .

Keyfacts zum Geschäftsjahr der Berlin Hyp

  • Neugeschäftsvolumen: 6,7 Mrd. Euro (Vorjahr: 7,3 Mrd. Euro)
  • Hypothekendarlehensbestand: 23,8 Mrd. Euro (Vorjahr: 21,7 Mrd. Euro)
  • Betriebsergebnis nach Risikovorsorge: 96,6 Mio. Euro (Vorjahr: 155,8 Mio. Euro)
  • Fonds für allg. Bankrisiken: 70 Mio. Euro (Vorjahr: 90 Mio. Euro)
  • Risikovorsorge: 61,6 Mio. Euro (Vorjahr: -2,2 Mio. Euro)
  • Refinanzierungsvolumen: 2 Mrd. Euro
  • Kapitalquote: 13,4% (Vorjahr: 13,3%)

31.03.2021