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Innovation, die Immobilienwirtschaft und die fetten Jahre

Noch fehlt es der Immobilienwirtschaft an einer branchenweiten vertikalen Vision für die digitale Transformation und einem gemeinsamen „Big Picture“ (Foto: drmakete-lab/unsplash.com)
Der Immobilienwirtschaft geht es wohl zu gut – der Innovationsdruck ist jedenfalls moderat (Foto: drmakete-lab/unsplash.com)

Digitalisierung, Innovation und Transformation – kaum eine immobilienwirtschaftliche Veranstaltung greift heutzutage nicht eines dieser zukunftsgerichteten Themen auf. Doch wo bleiben die revolutionären Neuerungen, die die Spielregeln der Branche auf den Kopf stellen? Und wo der Durchbruch der Startups mit dem prophezeiten disruptiven Charakter?

Um dieser Frage nachzugehen, erfasst das „Innovationsbarometer der Immobilienwirtschaft“ der EBS Universität für Wirtschaft und Recht regelmäßig den Transformationsdruck auf die einzelnen Subsektoren der Branche und ermittelt die aktuelle Notwendigkeit von Innovation.

Die Branche hat aktuell ein Luxusproblem, ist eine wesentliche Erkenntnis, wenn man auf die Ergebnisse des Innovationsbarometers 2019 blickt. Die Marktlage ist hervorragend, der Branche geht es gut, die Platzhirsche sind immer noch dieselben wie in den vergangenen Jahren, Standort und Netzwerke die entscheidenden Erfolgskriterien. Der Transformationsdruck, um sich anzupassen, neu aufzustellen und Innovationen einzuführen, ist moderat. War dieser in den Vorjahren für die einzelnen Subsektoren der Branche sehr unterschiedlich, hat er sich nun in fast allen Bereichen mit Ausnahmen des institutionellen Investments spürbar einander angenähert – die Branche war selten so homogen.

Der Transformationsdruck ist spürbar (aber nicht) anders
Nun heißt das freilich nicht, dass überhaupt kein Anpassungsdruck vorhanden ist. Betrachtet man den Transformationsdruck aufgeschlüsselt in seine vier Treiber – die Kunden, der Wettbewerb, regulatorische Veränderungen oder technologische Umbrüche – und jeweils für die einzelnen Subsektoren der Branche ergeben sich bei der Analyse durchaus Unterschiede und Eigenheiten.

Im Finanzierungsbereich beispielsweise ist der Druck durch die Ansprüche der Kunden hinsichtlich Flexibilität, Schnelligkeit und Transparenz relativ stark ausgeprägt. Aber auch neue Gesetze und Regulierungen, wie etwa die DSGVO, verlangen von den etablierten Marktteilnehmern innovativere Lösungen und nehmen sie zunehmend in die Schraubzwinge. Im Immobilienmanagement zwingen ein konstant hoher Preisdruck und die gesteigerten Kundenbedürfnisse nach unkomplizierten und transparenten Dienstleistungen die Unternehmen dazu, über innovative Ansätze nachzudenken.

Im Beratungs-Segment blieben die Ausprägungen der Transformationstreiber nahezu konstant, da eingebettet innerhalb des berufsständischen Rechts, zwischen internationalen Ausschreibungen und Honorartabellen im Vergleich zu den Vorjahren wenig Neues zu vermelden war. Im Bereich Investment herrscht zwar ein hoher Anlagedruck, aber aufgrund der aktuell guten Marktlage hat sich der Transformationsdruck deutlich entspannt.

Einen wieder steigenden Druck erwarten die Umfrageteilnehmer eher perspektivisch und dann hauptsächlich von außerhalb der Branche, beispielsweise von großen Technologieunternehmen, die den Markt betreten. Insgesamt wurde deutlich, dass insbesondere die Nachfrage nach Innovationen von Seiten des Kunden und damit der „Market-Pull“ in dem aktuellen komfortablen Umfeld gering ausfällt.

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Technologisches „Re-Skilling“, ja bitte!
Die daraus resultierende Bequemlichkeit und mangelnde Transformationsbereitschaft der Branche wird auch von den Proptech Startups beklagt, die erstmalig in der Studie mit untersucht wurden. Die technologischen Möglichkeiten der heutigen Zeit werden von den Etablierten bei weitem nicht ausgeschöpft und der „Technology-Push“ als Innovationskatalysator lässt bisher noch auf sich warten. Skepsis und fehlendes Technologie-Knowhow bremsen den digitalen Fortschritt. „Wenn dein einziges Werkzeug ein Hammer ist, wirst du jedes Problem als Nagel betrachten“, so beschrieb der amerikanische Schriftsteller Marc Twain das Phänomen, Orientierung am Altbekannten und Bewährten zu suchen.

Eine weitere Herausforderung der Branche ist es, die immobilienwirtschaftlichen Wertschöpfungsprozesse in ihrer Komplexität und Heterogenität möglichst ganzheitlich digital abzubilden. Additiv integrierbare technologischer Neuerungen haben es daher deutlich leichter am Markt, insbesondere wenn bei ihrer Einführung der unmittelbare Nutzen direkt zum Tragen kommt.

Fähige Mitarbeiter als Wettbewerbsvorteil
Über kurz oder lang werden die technologischen Möglichkeiten mit einem „Technology-Push“ auch in der etablierten Immobilienwirtschaft den Transformationsdruck erhöhen – nicht zuletzt, wenn technologisch gut aufgestellte neue Wettbewerber von außerhalb der Branche den Markt betreten werden. Umso wichtiger ist dann das Humankapital, also gut ausgebildete Mitarbeiter, die fachliches Wissen rund um die immobilienwirtschaftliche Wertschöpfung mit dem technologischen verbinden können. Diese können gerade im Zuge der fortschreitenden Digitalisierung zum zentralen Wettbewerbsvorteil werden.

Die Notwendigkeit der technologischen Qualifikation und Weiterbildung, das „Re-Skilling“, rückt über alle Bereiche hinweg verstärkt in das Bewusstsein der Akteure. Es geht nicht nur um die Technik selbst, sondern vielmehr um das Verständnis und den Umgang mit dieser – oder wie schon Sir Peter Blake zu sagen wusste, “New technology is common, new thinking is rare.”

Damit Erfolg nicht blind macht
Auch wenn derzeit in der Branche ein moderater Transformationsdruck wahrnehmbar ist, ist die Situation dennoch nicht (ausreichend) unbequem. Denn der Immobilienwirtschaft geht es gut und es fehlt die sprichwörtliche Not, die erfinderisch macht. Was aber passiert, wenn diese komfortable Phase einmal enden sollte? Wer dann nicht in’s Hintertreffen geraten will, muss rechtzeitig die Bequemlichkeit und Lethargie über Bord geworfen haben. Denn dann werden Transformationsbereitschaft, Innovationskultur und das richtige Skill-Set zu existenziellen Faktoren für die Zukunftsfähigkeit der Marktteilnehmer.

Wenn jedoch die „Pull-Faktoren“ fehlen oder (noch) nicht stark genug sind, um eine stärkere Innovationstätigkeit zu anzuregen, sollten die Unternehmen vorsorglich ihre Trägheit selbst überwinden und Innovation aktiv fördern. Schon heute lassen sich eine Innovationskultur anstoßen, die eine offene Denkweise und eine gewisse Experimentierfreude fördert, sowie die Mitarbeiter und Kollegen mit den notwendigen technologischen Skills vertraut machen, was beides in einem sich verändernden Umfeld in die Zukunfts- und Wettbewerbsfähigkeit der Unternehmen einzahlen wird.

Autor: Dr. Susanne Hügel ist Associate Director EMEA Digital Innovation bei CBRE und Research Fellow an der EBS Universität.

24.07.2019