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Infektionszeichen in der Immobilienbranche

Covid-19-Pandemie: Auswirkungen und Trends für den Real Estate Markt. Ein Gastbeitrag von Dr. Gerhard Molt, Partner und Head of Real Estate Germany bei Eversheds Sutherland.

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Auch Teile des Immobilienmarktes haben sich durch die Pandemie angesteckt. Häufiges Symptom: Zahlungsausfälle. (Bild: Bill Oxford/Unsplash)

Nach neun Jahren stetigen Wachstums trübte sich die gesamtwirtschaftliche Lage in der Bau- und Immobilienbranche 2018 ein. Dennoch blieben die Immobiliensektoren auf Wachstumskurs – bis zum März 2020. Heute sieht das Bild gänzlich anders aus: Die Covid-19-Pandemie überlagert die Gesamtwirtschaft. Deutschland und die Welt steuern auf die schwerste Krise seit der Vorkriegszeit zu. Auch die deutsche Immobilienbranche wird darunter leiden. Die Frage bleibt, wie sehr? Und welche rechtlichen Problematiken ergeben sich aus der Krise?

Einschränkungen des öffentlichen Lebens und ihre Folgen 

Seit dem 16. März 2020 haben in kurzer Abfolge alle deutschen Bundesländer Allgemeinverfügungen erlassen. Seither waren Non-Food-Einzelhandel, Hotels, Kinos, Restaurants, Fitnessstudios sowie viele weitere Geschäfte und Einrichtungen bis auf Weiteres geschlossen und öffnen erst allmählich wieder unter bestimmten Bedingungen ihre Türen. Die betroffenen Betriebe hatten und haben in weiten Teilen geringe bis keine Einnahmen und sind häufig kaum noch in der Lage, Miete zu bezahlen.

Die Anordnungen betreffen in erster Instanz standortgebundene Einrichtungen mit Publikumsverkehr. Es haben aber fortschreitend auch viele Produktionsbetriebe ihre Arbeiten eingestellt oder stark reduziert. Durch die Einschränkungen im Reiseverkehr innerhalb der EU kommt es teilweise zu Schwierigkeiten bei der Besetzung von Baukolonnen, die teilweise stark von ausländischen, insbesondere osteuropäischen Fach- und Hilfsarbeitern abhängig sind. Viele Projektentwickler und Vermieter kämpfen schon jetzt damit, dass Fertigstellungs- und Übergabefristen nicht mehr gehalten werden können. Durch die Reduktion der Produktionsleistung und die Einschränkungen im Warenverkehr werden auch Branchen wie die Logistik indirekt in Mitleidenschaft gezogen und kämpfen mit Umsatzrückgängen.  

All dies führt dazu, dass Mietzahlungen seit dem 1. April 2020 in weiten Teilen des Wirtschaftslebens im Risiko stehen, und der Cashflow in der Immobilie abzureißen droht. Das Problem trifft damit auch Vermieter und Investoren, die ihrerseits in Schwierigkeiten geraten können, Finanzierungen, Handwerker, Lieferanten und Dienstleister zu bedienen und Investitionen zu tätigen.  

Änderungen in der Mietgesetzgebung 

Um diese Folgen abzumildern und Betriebe als Mieter vorerst vor dem Existenzverlust zu bewahren, hat die Bundesregierung schon mit Wirkung zum 1. April 2020 per Gesetz das Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mieters bei Zahlungsverzug ausgesetzt. Diese Sonderregelung ist auf die Zeit bis zum 30. Juni 2020 beschränkt. Voraussetzung ist, dass der Zahlungsverzug allein auf die Folgen der Covid-19-Pandemie zurückzuführen ist. Dies ist vom Mieter glaubhaft zu machen. Zudem ist die ausstehende Miete aus dem Zeitraum bis spätestens 30. Juni 2022 nachzubezahlen. Dann läuft die Kündigungsaussetzung aus.

Wichtig ist: Die Pflicht zur Mietzahlung entfällt grundsätzlich nicht. Vielmehr sind die Mieten weiterhin ganz normal zum im Vertrag genannten Datum fällig und verzinslich, bei Gewerbemietverhältnissen mit neun Prozent über dem Basiszinssatz. Offene Forderungen könnten vom Vermieter auch unmittelbar gerichtlich geltend gemacht und durchgesetzt werden.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn seitens des Mieters ein Recht zur Minderung besteht. Das kann etwa dann der Fall sein, wenn im konkreten Mietvertrag das Risiko öffentlich-rechtlicher Einschränkungen in der Nutzbarkeit explizit dem Vermieter zugeordnet ist. Zudem wird vereinzelt in der Rechtsliteratur vertreten, dass die Auswirkungen der Covid-19-Pandemie, ähnlich wie bei Störungen durch Baumaßnahmen im Umfeld der Immobilie, ein Recht zur Minderung begründen können. Insoweit besteht also eine gewisse Unsicherheit, die in den kommenden Monaten erst noch durch entsprechende Rechtsprechung geklärt werden wird und voraussichtlich stark einzelfallabhängig ist.

Ankündigungen wie etwa von Adidas, Mietzahlungen insgesamt auszusetzen, werden in der Öffentlichkeit oft kritisch bewertet und haben dazu geführt, dass viele Mieter zurückhaltend mit dem Thema umgehen. In der Praxis finden jedoch weiterhin Verhandlungen zwischen Mietern und Vermietern statt, die häufig auf Stundungsvereinbarungen, Tilgungspläne oder Teilerlasse hinauslaufen. Viele Mieter haben sich dazu entschlossen, aufgrund der oben skizzierten Unsicherheit die Miete vorläufig unter dem Vorbehalt der Rückforderung zu bezahlen und die vorrangig einvernehmliche, gegebenenfalls aber auch gerichtliche Klärung damit zurückzustellen. Vermieter ihrerseits begegnen dem Problem drohender Mietausfälle, indem sie mit ihren Hausbanken Tilgungsaussetzungen vereinbaren und Investitionsmaßnahmen gegebenenfalls zurückstellen.  

Auswirkungen auf die Baubranche 

Auch die bis dato starke Baubranche kämpft mit den Folgen der Pandemie. Es kommt teilweise zu Engpässen bei der Besetzung von Baustellen, weil Arbeiter aus dem europäischen Ausland nicht einreisen können. Mitunter ist auch das Abreißen von Lieferketten ein Problem, etwa beim Bezug von technischen Bauteilen, die aus stark betroffenen Ländern kommen. In der Regel sind solche Einschränkungen auch im Sinne der VOB/B als höhere Gewalt zu werten mit der Folge, dass Bauunternehmer Anspruch auf Verlängerung der Bauzeit haben, gegebenenfalls auch auf Ersatz von verzögerungsbedingten Mehrkosten. Umgekehrt kann es zulasten von Handwerkern und Bauunternehmern auch zur Unterbrechung des Cashflows kommen, wenn Auftraggeber wegen mangelnder Mieteinnahmen ihre Rechnungen nicht mehr bezahlen können oder Aufträge gestoppt werden.  

Wie geht es weiter?  

Wie lange stärkere Einschränkungen des öffentlichen Lebens notwendig werden, ist offen. Unklar ist auch, wie schnell sich die verschiedenen Wirtschaftszweige wieder erholen, ob etwa in der Textilbranche die Sommerkollektion noch zu retten und abzusetzen ist. Oder ab wann Veranstaltungs- und Reiseaktivitäten wieder verstärkt stattfinden dürfen und damit auch das Hotelgewerbe wieder zur alten Form zurückfinden kann.  

Es steht zu befürchten, dass einige Unternehmen die Krise nicht überstehen werden und es damit zunehmend zu Leerständen kommt. Finanzierungen werden nicht mehr bedient werden können und dadurch voraussichtlich auch wieder mehr Objekte auf den Markt kommen, was wiederum Auswirkung auf die Preise haben könnte. Andererseits werden staatlich aufgelegte Konjunkturprogramme frisches Geld in die Märkte spülen. Davon werden manche Branchen und Assetklassen profitieren, einige werden sich aber auch dauerhaft verändern. Die Sorge vor Infektionen könnte etwa den Trend zu einem stärkeren Bedürfnis nach persönlichem Austausch, etwa in Form des Co-Working, oder zur Transformation klassischer Einkaufszentren zu sogenannten „Urban Villages“ mit einem Fokus auf Begegnung, Unterhaltung und Gastronomie, einbremsen.  

Es wird also volatiler. Wichtig ist, sich auf das Ungewisse einzustellen und kurzfristige Strategien zur Überwindung der Krise und für die Zeit danach zu entwickeln – denn gerade in und aus existenziellen Phasen entstehen auch neue Chancen und Innovationen. Es besteht also Hoffnung, trotz der – auch für die Immobilienwirtschaft – schwierigen Zeiten. 

Autor: Dr. Gerhard Molt, Partner, Head of Real Estate (Germany), Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei Eversheds Sutherland (Germany) LLP. 

13.05.2020