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Immobilienkauf im Umland schlechter als in den Städten

Alle reden vom Immobilienboom in den Großstädten. Dabei zeigt sich, dass der Erwerb von Häusern und Wohnungen im näheren Umland um die Metropolregionen für Käufer besonders unvorteilhaft ist. Warum das so ist, klärt eine neue Studie.

Wer sein ganzes verfügbares Nettoeinkommen zur Abzahlung einer Immobilie nutzen kann, benötigt hierfür im Umland im Median 6,8 Jahre. Zu diesem Ergebnis kommt eine neue Studie von Europace. In der Stadt vollzieht sich dieser Prozess schneller und erfordert nur 6,7 Jahre. Darüber hinaus war diese Entwicklung im Umland mit einer Steigerung von 6,8 Prozent von 2016 bis 2018 deutlich stärker als in der Stadt mit 3,6 Prozent. Es zeigt sich, dass die Immobilienpreise im Umland im Verhältnis zum Einkommen der potentiellen Käufer überproportional gestiegen sind.

Wie attraktiv ist das Umland wirklich?
Die Studie geht in der Folge der Frage nach: Macht es also noch Sinn, sich den hohen Preisen der Stadt zu entziehen, um im Umland in eine eigene Immobilie zu investieren? Sie unterteilt Deutschland anhand von offiziellen Eurostat-Daten in Stadt, Umland und Land, um zu untersuchen, ob es signifikante Unterschiede hinsichtlich der Nachfrage und Preisentwicklung in diesen drei Bereichen gibt. Ferner wird die Kaufpreis-Einkommensrelation in diesen Gebieten gemessen, die als Indikator für einen attraktiven Kauf gewertet werden kann.

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Die aktuelle Datenlage deutet an, dass die Städte für private Kaufimmobilien bereits unattraktiv sind und weiter an Attraktivität verlieren. Allerdings konnte bisher kaum festgestellt werden, ob dadurch das stadtnahe Umland attraktiver für Käufer ist, oder ob sich hier eine ähnliche Entwicklung abzeichnet.

In etlichen Untersuchungen werden vornehmlich Anfragen und Angebote aus Immobilienportalen aber keine echten Transaktionen betrachtet. Da man von Kaufangeboten nicht direkt auf tatsächlich abgewickelte Transaktionspreise schließen kann, und aggregierte Daten ein sehr oberflächliches Bild ohne eine spezifische Verteilung abgeben, haben solche Studien nur eine begrenzte Aussagekraft.

Im aktuellen Monatsbericht der Deutschen Bundesbank für den Februar 2019 kommt diese zu dem Schluss, dass die Immobilienpreise außerhalb der städtischen Gebiete verstärkt anziehen, was vermutlich auf eine weiterhin starke Nachfrage zurückzuführen ist.

In der Europace-Studie basieren die Daten für Immobilienpreise und Haushaltseinkommen auf tatsächlich abgeschlossenen Transaktionen auf der eigenen Europace-Plattform für selbstgenutzte Häuser und Wohnungen. Zum einen wird die Summe zugrunde gelegt, die von einer Bank tatsächlich für den Kauf einer Immobilie zur Verfügung gestellt wird. Zum anderen wird der angegebene Kaufpreis oder Marktwert miteinbezogen. Bei den Haushaltseinkommen als weitere relevante Kennzahl der Studie werden die Angaben der jeweiligen Käufer berücksichtigt, die zur Bonitätsermittlung an die Bank übermittelt werden. Hierdurch kann eine deutlich vertrauenswürdigere Datenbasis gewährleistet werden, als wenn nur fiktive Angebotspreise berücksichtigt werden würden.

Europace ist nach eigenen Angaben die größte deutsche Transaktionsplattform für Immobilienfinanzierungen, Bausparprodukte und Ratenkredite. Mehrere tausend Nutzer wickeln monatlich mehr als 35.000 Transaktionen mit einem Volumen von rund 4,5 Milliarden Euro pro Monat über die Plattform ab.

Ergebnisse
2018 fanden 45 Prozent des abgewickelten Immobilienvolumens im Umland statt, während die Stadt mit 31 Prozent und das Land mit 24 Prozent deutlich dahinter liegen. Im zeitlichen Verlauf von 2016 bis 2018 kann man im Umland eine konstante Entwicklung der Marktanteile sehen, während im Endergebnis eine leichte Bewegung von der Stadt in Richtung Land stattfindet.

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Dies alles vollzieht sich unter dem Eindruck einer generell steigenden Nachfrage nach Immobilien. Der Umfang aller Transaktionen im Bereich der Immobilienfinanzierung ist vom Gesamtjahr 2016 zu 2018 um 28 Prozent gestiegen. Gleichzeitig nahmen die Finanzierungssummen in diesem Zeitraum im Median um 16 Prozent zu. Hierbei zeigt sich auch, dass es kaum einen Unterschied zwischen den verschiedenen Immobilientypen wie Wohnungen, freistehenden Einfamilienhäusern oder Reihenhäusern gibt.

Kaufpreis-Einkommensrelation
Die absolute Entwicklung der Immobilienpreise sagt nur wenig darüber aus, wie attraktiv ein Kauf wirklich ist. Neben Faktoren wie der Lage und den persönlichen Präferenzen ist vor allem das Einkommen ein elementares Kriterium. Wer in München eine Immobilie erwerben möchte, muss zwangsläufig ein höheres Einkommen haben als im Rest Deutschlands. Gleichzeitig führen geringe Einkommen und niedrige Vermögen im Verhältnis zum Kaufpreis auch zu ungünstigen Finanzierungsbedingungen, welche in einer Unfinanzierbarkeit der Immobilie für diese Personengruppe münden können.

Setzt man den Kaufpreis einer Immobilie in Relation zum Nettoeinkommen zeigt sich deutlich, dass das Umland die höchsten absoluten Werte und von 2016 bis 2018 die höchste Steigerung aufweist. 2016 mussten 6,37 Nettoeinkommen zur vollständigen Abzahlung einer Immobilie aufgewendet werden, 2018 lag dieser Wert bei 6,80. In der Stadt ist das Niveau vergleichbar, aber der Zuwachs fiel deutlich geringer aus. Wenn man sich die Änderungsrate von 2016 zu 2018 ansieht, stellt man fest, dass der Wert im Umland von einem ohnehin schon hohen Niveau um 6,8 Prozent gestiegen ist, während die Entwicklung in der Stadt und auf dem Land nur bei 3,6 Prozent bzw. 4,9 Prozent liegt. Als Ergebnis übertrifft die Aufwandsquote für das Umland die Quote für den Kaufaufwand in der Stadt im Jahr 2018 sogar.

Die Einkommensentwicklung ist also unabhängig vom Standort immer geringer als die Steigerung bei den Immobilienpreisen. Vermeintlich attraktiv erscheint das Verhältnis von Einkommen zu Kaufpreis nur auf dem Land jenseits von Metropolen und Ballungsräumen. Auf der anderen Seite kann man auch argumentieren, dass die vermeintlich hochpreisige Stadt durchaus interessant ist, da hier das Niveau zwar hoch ist, aber die Steigerung der Immobilienpreise nicht mehr so stark ausfällt. Insbesondere das Umland schneidet bei der Kaufpreis-Einkommensrelation schlecht ab, da sich hier die Kaufpreise nochmals deutlich nach oben bewegt haben.

18.04.2019