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Immobilienfinanzierung: Eine Konsolidierung wird kommen

Die Konkurrenz der Immobilienfinanzierer untereinander ist extrem hoch. Dies führt zu stark sinkenden Margen und einer Verschiebung des Finanzierungsgeschäfts vom Bestand hin zu Projektentwicklungen. Mittelfristig führt kein Weg an einer Marktkonsolidierung vorbei.

Noch agieren viele Immobilienfinanzierer auf dem Markt – doch wie lange noch? (Foto: Kamaga/istockphoto)
Noch agieren viele Immobilienfinanzierer auf dem Markt – doch wie lange noch? (Foto: Kamaga/istockphoto)

Die Zahl der Banken in Deutschland geht kontinuierlich nach unten. Gab es 2004 hierzulande laut Bankenverband noch rund 2.400 Kreditinstitute, waren es 2017 noch 1.823 Banken – ein Rückgang um rund ein Viertel. Im genossenschaftlichen Sektor (Volks- und Raiffeisenbanken) betrug der Rückgang im genannten Zeitraum sogar fast ein Drittel.

Dies erweckt zunächst den Eindruck, als hätte die Bankenbranche die Konsolidierung bereits hinter sich. Dieser Eindruck trügt jedoch. Vor allem im Bereich Immobilienfinanzierung gibt es immer noch sehr viele Institute in Deutschland. Für die Darlehensnehmer – Immobilienkäufer und Entwickler – ist diese Entwicklung erfreulich, für die Banken dagegen dramatisch. Die vielen Marktakteure stehen in starkem Wettbewerb zueinander. Beispielsweise werden die Finanzierer im BF.Quartalsbarometer regelmäßig befragt, warum geplante Darlehensvergaben nicht zustande kommen. Der Hauptgrund ist mit 30,6 Prozent der Antworten, dass der Wettbewerb zu hoch ist und das Objekt von einem Mitbieter finanziert wird.

Erträge bei Bestandsimmobilien um ein Drittel geschrumpft
Die Folgen der harten Konkurrenz spiegeln sich vor allem in den Margen wider, welche die Geldhäuser im Bereich Immobilienfinanzierung durchsetzen können. Insbesondere bei der Finanzierung von Bestandsobjekten sind sie drastisch gefallen. Im vierten Quartal 2013 konnten die Banken noch 184,8 Basispunkte einstreichen. Genau fünf Jahre später waren es nur noch 122 Basispunkte – dies entspricht einem Rückgang der Erträge um rund ein Drittel!

Auch bei der Finanzierung von Projektentwicklungen sanken die Margen – wenn auch nicht so stark. Im genannten Zeitraum lag der Rückgang bei rund 20 Prozent. Ein theoretischer Ausweg aus dem Dilemma der niedrigen Erträge wäre eine Lockerung der Kreditvergabekriterien. So könnten die Banken ihr Neugeschäft insgesamt ausweiten und die niedrigen Margen kompensieren. Diesen Weg gehen die Banken aber nicht. Betrachtet man die Loan-to-Values (LTVs) und Loan-to-Costs (LTCs) so zeigt sich, dass es bei diesem Kriterium keine signifikante Steigerung der Risikoneigung gab.

Entwicklung von LTVs und Margen bei der Finanzierung von Bestandsimmobilien (Quelle: BF.direkt AG/immobilienmanager)
Entwicklung von LTVs und Margen bei der Finanzierung von Bestandsimmobilien (Quelle: BF.direkt AG/immobilienmanager)

LTCs und LTVs entwickeln sich seitwärts
Bei Bestandsimmobilien sind die LTVs im Schnitt von knapp unter 71 Prozent im ersten Quartal 2015 auf 71,7 Prozent im ersten Quartal 2019 gestiegen. Analog ist das Bild bei Projektentwicklungen. Hier lag der LTC Anfang 2015 im Schnitt bei knapp über 72 Prozent. Vier Jahre später waren es 73,7 Prozent. LTVs und LTCs entwickelten sich im Schnitt in den vergangenen vier Jahren also eher seitwärts mit leicht steigender Tendenz.

Von einer signifikanten Steigerung und damit höheren Risiken sind die Institute jedoch sehr weit entfernt. Sowohl der Verlauf der LTVs als auch der LTCs zeigt vielmehr, dass die Finanzierer Lehren aus der Bankenkrise gezogen haben, ausreichend Eigenkapitalpuffer einplanen und sich vom starken Wettbewerb nicht in riskantere Engagements drängen lassen. Eine wichtige Rolle spielt dabei sicherlich auch die strengere Bankenregulierung seit der Finanzkrise – als Stichwort sei hier Basel III genannt.

Die niedrigen Margen produzieren allerdings an anderer Stelle neue Probleme: Dadurch, dass die Profitabilität der Institute sinkt, bekommt ein Teil der Häuser bei ihrer Refinanzierung an den Kapitalmärkten weniger attraktive Konditionen. Diese Häuser finden sich also in einer klassischen Zwickmühle zwischen sinkenden Einnahmen und steigenden Ausgaben wieder.

Alternative Finanzierer graben Banken das Wasser ab Verschärft wird diese Situation noch dadurch, dass neue Akteure in das klassische Geschäftsfeld der Banken einsteigen und so den Wettbewerb weiter anheizen. Es handelt sich dabei um sogenannte alternative Finanzierer oder besser gesagt bankenunabhängige Finanzierer. Dies sind meist institutionelle Investoren, die – vom Niedrigzinsumfeld getrieben – den Schritt in die Immobilienfinanzierung machen aus dem Kalkül heraus, dort noch etwas mehr Rendite als mit Anleihen zu verdienen.

Der Marktanteil der alternativen Finanzierer liegt derzeit bei schätzungsweise zehn Prozent – allerdings mit steigender Tendenz. Dies belegt auch das aktuelle BF.Quartalsbarometer. Dort werden die Banken befragt, ob alternative Finanzierungsinstrumente stärker nachgefragt würden. Der Anteil der Ja-Antworten stieg von unter 40 Prozent im ersten Quartal 2018 auf einen Höchstwert von 60 Prozent im ersten Quartal 2019. Wer sind die alternativen Kapitalgeber? Laut BF.Quartalsbarometer sind die wichtigste Gruppe deutsche Institutionelle (29,4 Prozent), gefolgt von Family Offices (21,1 Prozent) und ausländischen Fonds auf Platz drei (15,6 Prozent).

Banken verlagern Aktivitäten zunehmend auf das Projektentwicklungssegment
Ein Ausweg der Banken aus der geschilderten Renditefalle ist die Verlagerung des Geschäfts auf die Finanzierung von Projektentwicklungen. Wie oben beschrieben sind die Margen hier noch höher. Zwar sind auch sie gefallen, aber nicht so stark wie bei den Bestandsfinanzierungen. Der Spread zwischen beiden Margentypen wird immer größer. Während Projektentwicklungsfinanzierungen vor fünf Jahren noch zwischen 20 und 40 Basispunkte mehr einbrachten, sind es heute zwischen 70 und 80 Basispunkte.

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Dieser Artikel ist als Erstes in der April-Ausgabe von immobilienmanager erschienen. Sie wollen in Zukunft die besten Beiträge vor Ihren Mitbewerbern lesen? Dann sichern Sie sich hier Ihr persönliches Abo von immobilienmangager!

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Dies ist einer der Gründe, warum immer mehr Banken – gerade auch kleinere Institute – in die Finanzierung von Projektentwicklungen einsteigen. Mittlerweile macht die Finanzierung von Projektentwicklungen – je nach Institut – zwischen 20 und 50 Prozent des Neugeschäfts aus. Dies ist deutlich mehr als noch vor fünf Jahren.

Auch wenn die Finanzierer ihre Finanzierungsaktivitäten in den Projektentwicklungsbereich verlagern, kann dies die Folgen der hohen Bankendichte nicht ausgleichen: Die Institute leiden an den Auswirkungen des hohen Wettbewerbs. Die angedachten Fusionen im Bereich der Landesbanken sowie die Diskussion um die Fusion von Deutscher Bank und Commerzbank zeigen, dass selbst zehn Jahre nach Lehman die Folgen der Finanzkrise ebenso wenig wie die strukturellen Probleme des deutschen Bankensektors vollends beseitigt sind.

Vielmehr hat die positive Marktentwicklung bei den Immobilienfinanzierern bislang den Anpassungsdruck vermindert. Wenn sich der Markt dreht, wird der Druck jedoch noch stärker sein. Unter dem Strich wird an einer weiteren Konsolidierung der Bankenlandschaft mittelfristig kein Weg vorbeiführen.

Autor: Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG

10.04.2019