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Immobilienfinanzierer optimistisch wie lange nicht

Die Stimmung unter den deutschen Immobilienfinanzierern erreicht einen Jahreshöchstwert. Kein Wunder, können die Institute doch höhere Margen durchsetzen. Sie rechnen nicht mit einer grundsätzlichen Änderung der expansiven Geldpolitik.

Die Stimmung am Finanzierungsmarkt ist leicht besser geworden (Quelle: BF.Quartalsbarometer)
Die Stimmung am Finanzierungsmarkt ist leicht besser geworden (Quelle: BF.Quartalsbarometer)

Die Stimmung unter den deutschen Immobilienfinanzierern verbessert sich: Das BF.Quartalsbarometer steigt im vierten Quartal 2017 auf das Jahreshoch von 0,6 Punkten. Damit zeigt der Barometerwert einen ausgeglichenen Finanzierungsmarkt an. Insgesamt schätzen mehr Institute (39 Prozent; plus vier Prozentpunkte) als noch im Vorquartal die Lage positiver ein. Im Gegenzug erwartet keiner der Experten restriktivere Finanzierungsbedingungen.

Von der Europäischen Zentralbank (EZB) sind mittelfristig keine gravierenden Änderungen der Zinspolitik zu erwarten. Die Notenbank weitet ihr Engagement immer noch aus – sie hat lediglich das Tempo der Ausweitung Ende Oktober 2017 etwas reduziert. Vor diesem Hintergrund wird die Nachfrage von Investorenseite nach alternativen Immobilienfinanzierungsinstrumenten wie Anleihen oder Mezzanine-Kapital auch im Jahr 2018 hoch bleiben.

Banken gehen mehr Risiko
Ein wichtiger Trend in diesem Quartal: Die Banken gehen wieder höhere Risiken ein. Sowohl Loan-to-Values (LTV) bei Bestandsimmobilien als auch Loan-to-Costs (LTC) bei Projektentwicklungen steigen deutlich an. Der durchschnittliche LTV erreicht mit 72,0 Prozent den Höchstwert seit Erhebung des Barometers, der LTC liegt im Schnitt bei 74,5 Prozent. Allerdings gelingt es den Banken auch, sich diese Risiken vergüten zu lassen. Die Margen steigen – wie bereits im Vorquartal – bei Projektenwicklungsfinanzierungen auf 207 Basispunkte (plus acht Basispunkte). Bei Bestandsfinanzierungen ist eine Zunahme auf 140 Basispunkte zu verzeichnen (plus vier Basispunkte).

Mehr Core-Finanzierungen
Bei den finanzierten Nutzungsarten zeigen sich Verschiebungen. Dies gilt für Projektentwicklungen und Bestandsimmobilien gleichermaßen. Bei der Finanzierung von Projektentwicklungen sind die Nischen nicht mehr so stark im Fokus. So steigt der Anteil der Institute, die die klassischen Core-Segmente finanzieren. Der Anteil, der Wohnimmobilienentwicklungen finanziert, steigt um 6,1 Prozentpunkte auf 84,8 Prozent.

Das gleiche Bild zeigt sich bei Bestandsimmobilien. Schulten führt aus: Auch hier verschiebt sich der Finanzierungsfokus zu den traditionellen Assetklassen. Entsprechend klettert der Anteil der Institute, die Büroimmobilien finanzieren, um 5,3 Prozentpunkte auf 97,4 Prozent, bei Wohnimmobilien um 2,8 Prozentpunkte auf 94,9 Prozent sowie bei Einzelhandelsimmobilien um 5,7 Prozentpunkte auf 84,6 Prozent. Am stärksten geht der Anteil bei Hotelimmobilien um 9,2 Prozentpunkte auf 48,7 Prozent und bei Mikroapartments / Studentenwohnen um neun Prozentpunkte auf 43,6 Prozent zurück.

EZB setzt ihre expansive Geldpolitik grundsätzlich fort
Bei der Präsentation der Barometer-Ergebnisse geht Professor Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung IREBS, Universität Regensburg, auf die geldpolitischen Rahmenbedingungen der Finanzierer ein. „Unterm Strich wird das günstige Finanzierungsumfeld durch die Geldpolitik der EZB grundsätzlich weiter unterstützt. Zwar hat die EZB bei ihrem Zinstermin Ende Oktober eine Reduzierung des monatlich anzukaufenden Anleihevolumens von 60 auf 30 Milliarden Euro beschlossen. Dies bedeutet aber noch keinen Rückzug aus dem Anleihenmarkt oder gar eine Reduktion des Engagements der EZB, da zunächst auslaufende Kredite ersetzt und dann weitere 30 Milliarden Euro zusätzlich investiert werden. Die Ausweitung der Bilanz der EZB wird damit nur verlangsamt, das Engagement der EZB vergrößert sich aber zunächst weiterhin.“

Zudem sei eine erneute Ausweitung des Programms jederzeit wieder möglich und die Leitzinsen unverändert auf sehr niedrigem Niveau. „Die EZB setzt damit ihre expansive Geldpolitik grundsätzlich fort. Auch im Verlauf des kommenden Jahres rechne ich nur mit vorsichtigen Korrekturen“, so Sebastians Fazit.

Auch 2018 hohe Nachfrage nach alternativen Finanzierungsintrumenten
Francesco Fedele von der BF.direkt AG berichtet aus der Praxis zum Thema alternative Immobilienfinanzierungen: „Wir beobachten verstärkt Kapitalsammelstellen aller Art, die als Immobilienfinanzierer auftreten. Diese agieren sowohl bei Erstrang- als auch bei Nachrangdarlehen. Es handelt sich dabei fast ausschließlich um professionelle Investoren. Retail-Anleger spielen in diesem Segment keine Rolle.“

Fedele erwartet, dass auch 2018 alternative Finanzierungsinstrumente stark gefragt sein werden. „Die zu erwartende Zinspolitik der EZB trägt dazu bei. Für Investoren gibt es kaum Ausweichmöglichkeiten mit vergleichbarem Rendite-Risiko-Profil. Des Weiteren ist absehbar, dass der Boom bei Projektentwicklungen anhält und damit auch der große Bedarf an Mezzanine-Kapital.“

06.11.2017