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Immobilienberater: JLL, CBRE & Co. machen ernst

Die angelsächsischen Immobilienberatungsgesellschaften besetzen in Deutschland immer mehr Geschäftsfelder. Dahinter stehen einschneidende Veränderungen auf dem Markt der immobilienwirtschaftlichen Dienstleister.

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Die großen Immobilienberatungen gehen auf Jagd nach Marktanteilen und Übernahmekandidaten (Bild: hypergon/istockphoto.com)

Es war vielleicht nicht der spektakulärste Unternehmensdeal der vergangenen Jahre, aber doch ein aufschlussreicher. Im Januar gab Jones Lang LaSalle (JLL) die Übernahme der Acrest Property Group mit Sitz in Berlin bekannt, eines Asset Managers für Einzelhandelsimmobilien. 160 Mitarbeiter wechseln so zum größeren Dienstleister, womit JLL laut Deutschland-Chef Dr. Frank Pörschke „seine spezialisierte Einzelhandelexpertise um ein professionelles und bestens etabliertes Retail Asset Management erweitert“.

„Nur“ Immobilienmakler war gestern
Die Akquisition unterstreicht, dass sich die großen Immobilienberatungsgesellschaften – vorab diejenigen, die zu weltweit tätigen angelsächsischen Konzernen gehören – nicht mehr als reine Makler verstehen, sondern als Berater rund um die Immobilie.

Tatsächlich vermitteln sie längst nicht mehr nur Büromietflächen und Investmentobjekte, sondern decken auch zahlreiche weitere Bereiche von der Finanzierungsberatung über das Asset und Property Management bis hin zur technischen Beratung ab.

Vorangetrieben wird diese Entwicklung laut Marcus Lemli, CEO Germany von Savills, dadurch, dass sich Nutzer und Eigentümer immer professioneller mit allen Aspekten rund um die Immobilie befassen. Nachgefragt werde deshalb eine „immer breitere Dienstleistungspalette“, sagt Lemli.

Übersicht: Die angelsächsischen Berater

CBRE
Mit 1.300 Mitarbeitern in Deutschland ist CBRE (Hauptsitz: Los Angeles) die mitarbeiterstärkste Beratungsgesellschaft in Deutschland. Weltweit sind es gut 70.000 Mitarbeiter in 68 Ländern. Standorte: Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Nürnberg, Stuttgart.

Colliers International
Colliers International Group Inc. mit Hauptsitz in Seattle beschäftigt weltweit etwa 16.000 Mitarbeiter in 66 Ländern, davon rund 270 in Deutschland. Standorte: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München, Stuttgart.
 
Cushman & Wakefield
In Deutschland sind 310 Menschen für Cushman & Wakefield tätig. Weltweit zählt der Konzern mit Hauptsitz in New York 43.000 Mitarbeiter. Standorte: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Leipzig, München.

Jones Lang LaSalle
Etwa 1.100 Menschen arbeiten in Deutschland für den Konzern mit Hauptsitz in Chicago. Weltweit sind es rund 58.000 Mitarbeiter in gut 80 Ländern. Standorte: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, München, Stuttgart.

Savills
Der Konzern mit Hauptsitz in London beschäftigt weltweit in 37 Ländern gut 30.000 Mitarbeiter, darunter 200 in Deutschland. Standorte: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart.

Technisches Know-how wird wichtiger
Tatsächlich, bestätigt Dr. Alexander von Erdély, Vorsitzender der Geschäftsführung von CBRE Deutschland, sei es für die Kunden vorteilhaft, „möglichst viele Dienstleistungen aus einer Hand zu bekommen“. Was das konkret bedeutet, hat CBRE bereits 2014 demonstriert. Damals übernahm die Gesellschaft die beiden auf technische Dienstleistungen spezialisierten Unternehmen Valteq und Preuss. „Wir haben festgestellt, dass die technische Kompetenz bei Transaktionen immer wichtiger wird“, begründet dies von Erdély.

Gleichzeitig rückten die Lebenszykluskosten immer mehr in den Vordergrund. Und selbst bei Bürovermietungen sei die Technik wichtig – etwa dann, wenn geklärt werden müsse, ob die Lüftungsanlage in der Lage sei, einem vom Mieter gewünschten großen Besprechungsraum gerecht zu werden.

Übernahmekandidaten gesucht
Von Erdély kündigt bereits weiteres Wachstum an: „Wir werden uns in den nächsten Jahren weiter entlang des Lebenszyklus der Immobilie verstärken.“ Das bedeute auch, „dass wir kein Problem haben, ein interessantes Unternehmen, das auf dem Markt ist, anzuschauen und gegebenenfalls zuzuschlagen“.

Expansionspläne äußern auch die deutschen Verantwortlichen derjenigen angelsächsischen Beratungsgesellschaften, die kleiner als CBRE und JLL sind. Savills etwa will sich nach den Worten von Marcus Lemli im Bereich Workplace Consulting verstärken, wobei er sowohl die Übernahme einer spezialisierten Gesellschaft als auch den internen Aufbau einer entsprechenden Abteilung als denkbar bezeichnet.

Und auch Achim Degen, Sprecher der Geschäftsführung von Colliers International Deutschland, macht sich nach eigenen Angaben „Gedanken über ergänzende Services, die regelmäßig von unseren Kunden nachgefragt werden“. Woran er dabei denkt, will Degen allerdings nicht verraten.

Interner Abbau und strategische Kooperationen
„Wir sind frei von jederlei Druck und können auf passende Gelegenheiten setzen“, sagt Yvo Postleb, Deutschland-Chef von Cushman & Wakefield. Diese Gelassenheit hängt damit zusammen, dass Cushman & Wakefield erst 2015 den weltweiten Zusammenschluss mit dem Konkurrenten DTZ vollzogen hat.

Neben der punktuellen Verstärkung bereits vorhandener Abteilungen plant er allerdings auch einen Abbau von Dienstleistungen. „Unsere Retail Agency ist mit fünf Beratern deutschlandweit nicht konkurrenzfähig, sodass wir sie aus strategischen Gründen mittelfristig nicht selbst weiterbetreiben werden“, kündigt Postleb an. Angedacht sei stattdessen eine „strategische Kooperation im Bereich Einzelhandelsvermietung“.

Auch Savills verfolgt nicht den Anspruch, sämtliche Dienstleistungen selber anzubieten. So hat sich die deutsche Niederlassung schon vor Jahren vom Bereich Property Management getrennt, bietet ihren Kunden in diesem Segment aber eine Partnerschaft mit HIH an. „Wir haben einen klaren Fokus rund um das Transaktionsgeschäft in den Bereichen Vermietung und Investment“, betont Lemli.

"Mitschwimmen wird nicht funktionieren"
Damit setzt er einen Kontrapunkt zu denjenigen Wettbewerbern, die stark auf Wachstum setzen. „Wir“, erklärt Lemli, „müssen nicht unbedingt einen gewissen Marktanteil erreichen.“ Dennoch ist der Savills-Chef davon überzeugt, dass sich der Markt der Immobilienberater insgesamt verändern wird. „Einfach mitschwimmen wird nicht funktionieren“, sagt er.

Das sieht Achim Degen von Colliers International ähnlich. „Der Markt wird sich in zwei Richtungen entwickeln“, prophezeit er. „Es wird große, breit aufgestellte Unternehmen geben sowie kleinere, die inhaltlich oder regional Nischen besetzen. Die in der Mitte hingegen werden sich zunehmend schwer tun.“

Autor: Christian Hunziker

03.06.2016