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Immobilien gegen den Dauergast Inflation

Die Inflation ist zurück. Ob nur auf Stippvisite oder als Dauergast wird sich noch zeigen. Können Wohnimmobilien einen langfristigen Inflationsschutz gewährleisten?

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Der Realzins für Kapitalanleger im Euroraum sinkt noch weiter. Bild: (Maryna Yazbeck/Unsplash)

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat – erstmals seit ihrer Gründung – vorsichtshalber ihr Inflationsziel aufgeweicht: von „unter, aber nahe zwei Prozent“ auf mittelfristige zwei Prozent, wobei dieses Ziel nunmehr symmetrisch zu verstehen ist: Inflationsraten von unter zwei Prozent sind demnach in Zukunft ebenso unerwünscht wie oberhalb von zwei Prozent.

Was nach einer Lappalie klingt, ist tatsächlich ein deutliches Signal: Geldpolitische Gegenmaßnahmen sind von der EZB auch bei mehr als zwei Prozent nicht zu erwarten. Dafür gibt es ohnehin keinen politischen Spielraum. Doch mehr als zwei Prozent Inflation ist keine bloße Theorie: In Deutschland lag sie im Mai bei 2,5 Prozent und im Juni bei 2,3 Prozent; in der Eurozone zuletzt auch nur leicht unter zwei Prozent. Die Volkswirte von Deutscher Bank, Dekabank und Ifo Institut – um nur Beispiele zu nennen – erwarten unisono für das Jahr 2021 deutlich mehr als zwei Prozent Inflation.

Kein flüchtiges Gespenst, sondern ein Dauergast

Die erste Frage lautet, ob es sich um ein vorübergehendes Gespenst handelt oder um einen Gast, der gekommen ist, um zu bleiben. Dass es nach der Corona-Krise temporäre Effekte gibt, liegt auf der Hand: Aufgeschobene Konsumwünsche treffen auf ein zum Teil kleineres Angebot beziehungsweise auf verringerte Kapazitäten. Das wird jeder feststellen, der derzeit eine Urlaubsreise buchen möchte.

Doch fundamentale Fakten sprechen dafür, dass die Inflationsrate noch länger höher bleiben dürfte – und in der Vergangenheit vielleicht auch schon höher war, als es der offizielle Verbraucherpreisindex (VPI) mit seinem definierten Warenkorb ausgewiesen hat: Seit 2020 hat sich die Geldmenge (M3) im Euroraum annähernd verdreifacht. Wirtschaftsleistung (BIP) und Staatsverschuldung in Deutschland – lässt man den Corona-Effekt 2020 einmal außer Acht – sind aber jeweils „nur“ um jeweils 60 Prozent gestiegen.

Es steht also sehr viel mehr nominales Geld einem weniger stark gestiegenen Angebot gegenüber. Eine der Folgen sind starke Preisanstiege – und damit einhergehend eine Renditekompression – an den Kapitalanlagemärkten. Diese Preise fließen bislang nicht in den offiziellen VPI ein; derzeit wird jedoch diskutiert, ob nicht zumindest die Häuserpreise in den VPI einfließen sollten. Schaut man indes auf die Dynamik der Geldmengenentwicklung, spricht derzeit mehr für einen Dauergast Inflation als für ein inflationäres Strohfeuer.

Wohnimmobilien bieten langfristigen Inflationsschutz

Im Durchschnitt betrug die Inflationsrate in Deutschland zwischen 2015 und 2020 etwa ein Prozent. Geht man nun von einem strukturell höheren Inflationsniveau von um die zwei Prozent aus, bedeutet dies ohne entsprechende Anpassung bei Zinsen und Renditen vor allem eines: Der Realzins für Kapitalanleger im Euroraum sinkt noch weiter – bei vielen Assetklassen also noch weiter unter die ohnehin schon oft unterschrittene Nulllinie.

Damit stellt sich für Investoren die Frage, wie sie dem mit einer möglicherweise dauerhaft höheren Inflation einhergehenden realen Wertverlust langfristig und effektiv entgegenwirken können. Können Sachwerte – insbesondere (Wohn-)Immobilien – einen langfristigen Inflationsschutz gewährleisten? Das hängt davon ab, wie sich die beiden Faktoren Preise und Mieten in einem Inflationsszenario verhalten:

Erster Faktor: die Hauspreise
Vergleicht man die Entwicklung der vergangenen zehn Jahre in Deutschland, ist der Hauspreisindex (HPI) ein klarer Outperformer gegenüber allen anderen Inflations- beziehungsweise Preissteigerungsindikatoren.
Selbst wenn Teile der Preisentwicklung am Wohnimmobilienmarkt wie geschildert der Zinsentwicklung und den damit einhergehenden niedrigen Bewertungsrenditen zuzuschreiben sind, so repräsentieren Immobilien über ihre natürliche Knappheit und ihren immanenten Nutzen einen nachhaltigen Gegenwert. 

Zweiter Faktor: die Mietpreise
Etwas komplexer stellt sich die Lage bei den Wohnungsmieten dar. Seit 2005 sind die Mieten in Deutschland, gemessen am Mietpreisindex, in etwa gleichlaufend mit dem Verbraucherpreisindex verlaufen. Damit wäre zumindest ein Inflationsausgleich gesichert. In den Metropolen sind die Angebotsmieten im Neubau sogar deutlich stärker gestiegen als die Verbraucherpreise.
Anders als bei Gewerbeimmobilien sind Wohnungsmieten jedoch nur selten inflationsindexiert. Mieterhöhungen sind bei zeitlich unbegrenzten Bestandsmietverträgen zudem schwerer durchzusetzen als bei befristeten gewerblichen Mietverträgen. Bei einem diversifizierten Wohnimmobilienportfolio, bestehend überwiegend auch Neubauimmobilien, gleicht sich dieser Faktor aber durch stetigen Neubesatz – mit etwas zeitlicher Verzögerung – langfristig aus.

Fazit: Gerade Wohnimmobilien in Großstädten werden nachhaltig nachgefragt und bilden in den Portfolios von Investoren einen eingebauten Inflationsschutz.

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Prof. Dr. Steffen Metzner, Head of Reserch von Empira. (Bild: Empira)

Ein Gastbeitrag von Prof. Dr. Steffen Metzner, Head of Reserch von Empira.

21.07.2021