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Finanzierungsmarkt: Deutlicher Einbruch des Neugeschäfts

Deutliche Einbußen beim Neugeschäftsvolumen für gewerbliche Immobilienfinanzierung sind 2020 zu notieren. Der Vergleich mit dem Vorjahr zeigt laut JLL einen zweistelligen Rückgang.

Gegenüber 2019 haben die an der JLL-Erhebung teilnehmenden zwölf Institute 20 Prozent weniger Neugeschäft realisiert: 36,6 Milliarden Euro schlagen im abgelaufenen Geschäftsjahr zu Buche. Bis auf die LBBW, die ein bemerkenswertes Plus von 16 Prozent ausweisen konnte, und die Berlin Hyp mit einem leichten Zuwachs von zwei Prozent, mussten die übrigen acht Banken in der Mehrheit eine erhebliche Reduzierung hinnehmen, einstellig nur die Bayern LB, ansonsten zwischen minus 14 Prozent (Berliner Sparkasse) und 81 Prozent (Hamburg Commercial Bank). Unter den Top 5, gemessen am Volumen, zeigte die Helaba mit einem Minus von 37 Prozent den stärksten Verlust.

Der Blick in die Zukunft ist verhalten positiv: Fünf Banken gehen für das Jahr 2021 von einem Anstieg gegenüber dem Vorjahreswert aus, vier Institute prognostizieren ein gleichbleibendes Neugeschäft und drei Banken erwarten einen Rückgang.

„Neben der Einigung auf einen Kaufpreis zwischen Käufer und Verkäufer stellte im letzten Jahr auch die Finanzierung durch die Banken eine Herausforderung dar. Die Vergabe von Immobilienfinanzierungen erfolgte selektiv“, so Anke Herz, Head of Debt Advisory, JLL Germany. Herz erläutert weiter: „Banken verlangten höhere Eigenkapitalquoten bei leicht gestiegenen Margen. Zudem spielten gestiegene Vorvermietungs- und Vorverkaufsquoten insbesondere bei Projektentwicklungen und Repositionierungen eine zunehmend wesentliche Rolle. Die Erfüllung solcher Auszahlungsvoraussetzungen erwies sich angesichts der Nachfrageschwäche als schwieriger als in vorangegangenen Jahren.“

LTVs zwischen Core- und Value-Add-Produkten liegen nah beisammen

Im Hinblick auf die Finanzierungskonditionen sei grundsätzlich festzustellen, dass die LTVs zwischen Core- und Value-Add-Produkten sehr nah beisammen liegen. „Dies unterstützt unsere These, dass die Entscheidungsfindung der Finanzierer binär ist, beim Auslauf gibt es keinen Verhandlungsspielraum. Finanzierungen für Non-Essential-Retail oder Hotel sind deutlich anspruchsvoller, die Finanzierungsausläufe für diese Produkte liegen deutlich unter denen der anderen Assetklassen, so Herz. Und Helge Scheunemann, Head of Research bei JLL Germany, ergänzt: „Corona-resistente Objekte in den Assetklassen Wohnen, Logistik, Lebensmittel- und Baumärkte stehen im Gegenzug im Fokus der Finanzierer. Die Assetklasse Büro muss sich in B-Lagen und im Value-Add-Segment mit zukunftsfähigen Konzepten beweisen, bei denen das Büro als Raum zur Begegnung und zur Zusammenarbeit eine große Rolle spielt.“

Margenseitig zeigen sich allerdings deutliche Spreads zwischen den Segmenten Core und Value Add. Bei letzterem sind Liquidität und der Wettbewerb begrenzt, was zu steigenden Preisen der Finanzierer führt. Gesamtwirtschaftlich betrachtet erhöht diese Entwicklung die Stabilität im Bankensektor.

Zuwachs der Kreditbestände lässt nach

Im Vergleich zu 2019 sind die Kreditbestände in 2020 von sieben Banken angewachsen. Über alle Institute hinweg kam es zu einem Anstieg von drei Prozent (2019/2018: 9 Banken). 2019 hatte er noch sechs Prozent betragen.

Mit einem Zuwachs von 13 Prozent vergrößerte die Berliner Sparkasse ihr Kreditbuch am stärksten. Fünf der Banken haben per Saldo ihre Bestände reduziert, allen voran die Hamburg Commercial Bank, deren deutlich reduziertes Neugeschäft ein Minus von 25 Prozent auch im Kreditbestand zur Folge hatte.

„Der starke Rückgang des Neugeschäfts verursacht unseres Erachtens den Rückgang der Zuwachsraten, so dass Kapitalprolongationen verstärkt in den Fokus rücken. Hier werden rückläufige LTVs durch seit dem ursprünglichen Finanzierungszeitpunkt tendenziell gestiegene Marktwerte kompensiert“, erklärt Herz.

Alternative Finanzierer ergänzen den Finanzierungsmix

Der Immobilieninvestmentmarkt in Deutschland hat das durch die Pandemie stark krisengeschüttelte Jahr 2020 mit einem Minus von elf Prozent - auf ein Transaktionsvolumen von 81,6 Milliarden Euro - relativ gut überstanden. „Gleichzeitig ist die Fremdfinanzierung herausfordernder geworden, die Banken müssen eine gesteigerte Risikovorsorge betreiben und entsprechend mehr Eigenkapital hierfür vorhalten. Das mindert die Möglichkeiten der Finanzierung insbesondere risikobehafteter Engagements“, so Herz. Aber sie verweist auch auf ein verbessertes Klima auf dem Finanzierungsmarkt: „Zwar noch im negativen Bereich notierte der DIFI Stimmungsindikator für gewerbliche Immobilienfinanzierungen in Deutschland von JLL und ZEW, den höchsten Indexwert im ersten Quartal 2021 seit eineinhalb Jahren“, so Herz.

Mit Ausnahme der Assetklasse Einzelhandelsimmobilien sei der Blick insgesamt für die kommenden sechs Monate bei der Beurteilung der Finanzierungserwartung positiver als zuvor. „Die reduzierte Risikobereitschaft klassischer Banken wird Opportunitäten für alternative Finanzierer wie Debt Fonds, Versicherungen, Pensionskassen und Family Offices schaffen. Denn sofern das Preisgefüge der Immobilien und die Renditeanforderungen der Eigenkapitalinvestoren es zulassen, ergänzen sie den Finanzierungsmix als Partner im Nachrang. Aufgrund des Preisgefüges sind und bleiben klassische Finanzierer jedoch der Dreh- und Angelpunkt im deutschen Finanzierungsmarkt, sagt Herz.“ Und Scheunemann fügt hinzu: „Im Hinblick auf die Investorennachfrage wird sich die begonnene Ausdifferenzierung zwischen den Assetklassen und auch innerhalb der Assetklassen bei Betrachtung des individuellen Risikos einer Investition fortsetzen. Dank des hohen Kapitaldrucks und des niedrigen Zinsniveaus werden Investoren aber unverändert stark nach Anlagegelegenheiten auf dem deutschen Immobilienmarkt suchen.“

26.05.2021