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Transformation durch Technik

Neue Investmentklassen, Geschäftsmodelle und Prozesse: Wie IKT die Immobilienbranche beeinflusst. Ein Beitrag von Roswitha Loibl, erschienen in der aktuellen Ausgabe von immobilienmanager.

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Das Datacenter FRA15 von Interxion im Frankfurter Ostend hebt sich architektonisch deutlich von anderen Rechenzentren ab. (Bild: Interxion)

Geld und andere ökonomische Faktoren bergen eine starke Triebkraft. Doch es gibt zahlreiche Faktoren, die einen Wandel in der Immobilienbranche bewirken und nichts mit der Ökonomie im engeren Sinne zu tun haben. In diese Kategorie gehört die Technik, speziell die Informations- und Kommunikationstechnologie (IKT). Sie bringt neue Investmentobjekte hervor, neue Geschäftsmodelle, und sie verändert Prozesse.
Ein Großrechner der 1960er Jahre benötigte viel Platz, seine Spezies füllte komplette Räume. Doch was ist schon ein einziger Rechner? Die heutigen Datacenter bergen eine Vielzahl davon, und raumgreifend sind Rechnerkapazitäten weiterhin. Fast 10.000 Quadratmeter groß ist beispielsweise das neue Rechenzentrum von Interxion in Frankfurt am Main, das 2019 eröffnete. Die Bankenstadt beherbergte im Jahr 2019 rund 60 unternehmensunabhängige Datacenter, die rund 65 Hektar Grundstücksfläche belegten, so die Zahlen der Stadtverwaltung.
Die meisten davon liegen in Gewerbegebieten und beeinflussen dort das Stadtbild, denn sie nehmen im Schnitt knapp 20 Prozent der Flächen in Anspruch und sind bis zu 40 Meter hoch. In den kommenden Jahren sollen weitere 27 Hektar Fläche dazukommen. Interxion beispielsweise entwickelt den neuen Digitalpark Frankfurt-Fechenheim bis zum Jahr 2028.

„Heranrobben“ an die Innenstädte

„Datacenter sind ein riesiges Investmentthema“, sagt Dr. Thomas Herr, CEO von Evana. Einer der Datacenter-Investoren ist Art-Invest, der solche Immobilien nicht nur erwirbt, sondern sich auch am Betreiber Maincubes beteiligt hat. Der australische REIT Cromwell arbeitet an einem Fonds, der unter anderem in ein Frankfurter Rechenzentrum investiert. Eine Studie von DLA Piper ergab im Jahr 2019, dass die Mehrzahl der befragten Anleger und Kreditgeber ein Wachstum der Investitionen in europäische Datacenter um bis zu 50 Prozent erwarten – und dies vor allem in Deutschland. Die Corona-Krise wird dieses Geschäft befeuern, denn europäische Daten sollen auch in europäischen Clouds gespeichert werde.
Entscheidende Faktoren beim Investment in Rechenzentren sind der Energieverbrauch und die Anbindung an die Datennetze, betont Thomas Herr. Catellas Head of Group Research, Dr. Thomas Beyerle, formuliert es so: „Rechenzentren robben sich immer näher an die Innenstädte heran.“ Der Trend geht zu immer kleineren Einheiten, die unter der Bezeichnung Edge-Computing laufen: Sie fungieren als Zwischenstationen zu den zentralen Einheiten. Sie verkürzen die Latenzzeit, Daten werden also besonders schnell übertragen. Je wichtiger das Cloud-Computing wird, desto näher muss die Computerpower am Ort des Events sitzen. Aber ob sie für Investoren interessant sind? „Eine Immobilien-Assetklasse sind sie nicht – im Gegensatz zu den Stand-Alone-Zentren“, sagt Beyerle. Einen Einfluss haben sie auf die Bauplanung: In Neubauten muss auch für die kleinen Edges Platz vorgesehen werden, „im Bestand ist das nicht sinnvoll“. Thomas Herr sieht eine Zweiteilung: in dezentrale Einheiten für Daten, die nur im Moment benötigt werden, und in zentrale Speicher für die dauerhafte Datensicherung.

Funkmasten als Assetklasse

Der neue Mobilfunkstandard 5G führt dazu, dass mehr sichtbare und unsichtbare Kommunikationsinfrastruktur benötigt wird – und dies nicht nur in Rechenzentren. Sichtbar sind die Funkmasten, und davon werden mehr nötig, da die 5G-Technologie kürzere Distanzen als 4G für die Netzabdeckung benötigt. Mobilfunktürme aufstellen und dafür Miete kassieren – dieses Modell ist auf dem Vormarsch. Da Telekommunikationsanbieter Kapital für ihre Expansion benötigen, trennen sie sich von ihren Sendeanlagen. So nahm Telefónica Deutschland 1,5 Milliarden Euro ein, als sie im vergangenen Juni mehr als 10.000 Masten an Telxius verkaufte.
Der britische Mobilfunkkonzern Vodafone plant, seine europäische Funkturmsparte Vantage Towers 2021 in Frankfurt an die Börse zu bringen. Sie betreibt mehr als 68.000 Funktürme in neun europäischen Ländern. Die Deutsche Telekom hält das Mastengeschäft in der eigenen Hand. Ihre Deutsche Funkturm GmbH besitzt 30.000 Standorte in Deutschland. „Ich kann mir vorstellen, dass wir entsprechende geschlossene Fonds sehen werden“, sagt Thomas Beyerle. In den USA werden sie unter anderem von REITs gehalten wie American Tower oder Crown Castle Corporation. Mit 5G ziehen die Sendeanlagen auch in die Gebäude selbst ein, erwartet Thomas Herr: „Dann können Wohnungen oder Büros auch ohne Kabel angebunden werden.“ Sie haben oft nur die Größe eines Pizzakartons.

Daten für die Smart City

Datacenter, Funktürme und Konsorten ermöglichen Smart Cities. Doch all die dafür nötigen Daten müssen nicht nur übermittelt, sondern auch ausgewertet und in Aktionen überführt werden. Dabei hilft Künstliche Intelligenz (KI). Sie ist beispielsweise nötig für Energielösungen, für Parkraum- und Verkehrsmanagement, Straßenbeleuchtung und Stadtreinigung. Und für autonom navigierende Autos. Sie könnten den nötigen Parkraum reduzieren mit positiven Folgen für die Stadtentwicklung. Ob es aber deswegen weniger Autos geben wird? Thomas Herr bezweifelt das.
Ebenso zurückhaltend zeigt er sich in Hinblick auf Smart Cities: „Wofür machen wir das? Für die Menschen, für die Geldmacher, für den Überwachungsstaat?“ Das Ziel sollte sein, individuelle Bedürfnisse mit wirtschaftlicher Effizienz zu paaren. „Der Zugang zur Digitalisierung muss demokratisiert werden. Die Smart City fängt beim Internetzugang für alle an.“ Thomas Beyerle zeigt Skepsis in anderer Hinsicht und bedauert: „Es wird Insellösungen geben, aber vieles scheitert am Datenschutz.“

Gebäude mit neuem Innenleben

Auch innerhalb der Gebäude verändert sich vieles durch IKT. Sensorik sammelt Daten, womit sich beispielsweise die Beleuchtung, Lüftung und Heizung an die Raumbelegung anpassen lassen. Gerade in der Corona-Zeit ist es hilfreich, wenn sich so die Luftqualität und die Anzahl der Personen optimieren lassen. Eigentümer ebenso wie Facility Manager erfahren, wo Schwachstellen sind, die sie beheben müssen – aber auch, was ihre Mieter wirklich nutzen und benötigen. Hilfreich sind die Daten aber auch in einem ganz anderen Bereich: in der Bewertung von Immobilien. Damit lässt sich dokumentieren, wie ein Gebäude in seiner Lebenszeit genutzt wurde.
Neue Produkte und Geschäftsmodelle sind daraus bereits entstanden und werden weiter entstehen. Der Entwickler Edge Technologies hat jüngst seine Plattform Edge Next aufgesetzt, deren Sensoren Daten sammeln und die Haustechnik steuern. Der Entwickler Zech Group und seine Tochter Art-Invest haben sich schon 2018 am Sensorikspezialisten Smartengine Wtec beteiligt.
Und was ist mit Künstlicher Intelligenz bei der Steuerung von Gebäuden? Thomas Herr zieht das Bodenständige vor: „Smart Meter erzielen höhere Kurzzeiteffekte.“ Für die automatisierte Analyse der Daten sei KI sinnvoll, aber „sie wird die Prozesse nicht durchgreifend verändern.“
Bei der Suche nach Investmentobjekten und Entwicklungsgrundstücken kann Künstliche Intelligenz durchaus ihre Fähigkeiten ausspielen. Wesentlich mehr und neue Parameter fließen in eine Analyse ein – wie beispielsweise die Zahl der Sonnenstunden, die ein Objekt abbekommt, oder die Nähe zu Supermärkten und In-Kneipen. Dennoch erwartet Thomas Beyerle: „Der Durchbruch wird durch den Finanz- und Kapitalmarkt kommen.“

Prop-Co, Op-Co und Data-Co

Die Blockchain ist ein weiteres Werkzeug im Bereich IKT. Ob sie eines Tages den Notar ersetzen kann? Auch hier betont Thomas Beyerle die Macht der juristischen Schranken – die „Siegelhoheit“. Thomas Herr stellt klar: „Die Sicherheit der Daten über ihre Teilung ist kein Use Case, sondern eine Möglichkeit, die andere Technologien auch beherrschen.“ Der Begriff Blockchain sei „überhypt“, er bevorzugt „Distributed Ledger Technology“. Sie habe ihre Berechtigung dort, wo Vertrauen gefragt sei, also im Geldverkehr oder bei der Überwachung technischer Anlagen.
Die datengetriebene Wirtschaft wird die Geschäftsmodelle in der Immobilienbranche verändern. Thomas Herr sieht eine Aufteilung in drei Bereiche: Prop-Co, Op-Co und Data-Co. Die Property Companies besitzen die physischen Gebäude, die Operating Companies betreiben sie, die Data Companies besitzen die kaufmännischen und technischen Daten, die sie den Prop- und Op-Co‘s zur Verfügung stellen. „Es wird eine stärkere Trennung in Eigentümer und Betreiber geben.“

Dieser Artikel stammt aus der immobilienmanager Ausgabe 11/12-2020 (Autorin: Roswitha Loibl).

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10.12.2020