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Hotelinvestments 2017: die wichtigsten Trends

Mehr Paketdeals, mehr Investitionen in Projektentwicklungen und Renditen im anhaltenden Sinkflug. Die wichtigsten Zahlen und Trends der ersten drei Quartale aus den Marktberichten von JLL, BNPPRE und CBRE.

Hotelimmobilien bieten Investoren vergleichsweise gute Renditen - wenn sie ein paar wichtige Grundregeln befolgen (Foto: Ryan McGuire/Gratisography.com)
Hotelimmobilien bieten Investoren vergleichsweise gute Renditen (Foto: Ryan McGuire/Gratisography.com)

Hotelimmobilien in Deutschland sind als Investmentobjekte weiter sehr gefragt. In den ersten drei Quartalen 2017 überstieg das Investitionsvolumen leicht den Umsatz des Vorjahres. CBRE kommt auf insgesamt 2,9 Milliarden Euro. BNPRRE und JLL kommen jeweils auf rund 3,1 Milliarden Euro. Besonders gefragt waren 4-Sterne-Hotels und 3-Sterne-Hotels. Doch es gibt noch weitere markante Trends:

Paketdeals dominieren - oder doch nicht?
Die positive Umsatzentwicklung führt CBRE vor allem auf Portfoliotransaktionen zurück. Allen voran der Verkauf von 13 Hotels durch die Apollo Management International LLP an Invesco Real Estate für 530 Millionen Euro. „Nachdem im vergangenen Quartal - aufgrund eines Mangels an größeren Portfolios – Einzeltransaktionen deutlich dominierten, beobachten wir zunehmend auch wieder Portfoliotransaktionen. Damit einher geht auch das gestiegene Transaktionsvolumen", erklärt Olivia Kaussen, Head of Hotels Germany bei CBRE. Der Anteil von Paketdeals lag im ersten Halbjahr noch bei 31 Prozent. Im dritten Quartal stieg er auf 42 Prozent.

Anders interpretiert JLL die aktuellen Zahlen. Stefan Giesemann, Senior Vice President der JLL Hotels & Hospitality Group sagt: „Das (...) überdurchschnittlich starke dritte Quartal wurde insbesondere vom bemerkenswerten Anstieg der Einzeltransaktionen (plus 40 Prozent im Vergleich zum Vorjahr) und dem Verkauf des IHG Portfolios von Apollo getragen."

Trend zu Projektentwicklungs-Deals
Wenig Angebot an Bestandsimmobilien – da weichen die Investoren wie auch in anderen Assetklassen eben auf Projektentwicklungen aus. 817 Millionen Euro investierten sie im bisherigen Jahresverlauf in Projektentwicklungen (plus 21 Prozent).

Das sind die Käufer
Auf der Nachfrageseite haben sich die traditionell starken Spezialfonds mit deutlichem Abstand von allen übrigen Investorengruppen abgesetzt. Sie tätigten laut BNPPRE bei Weitem die meisten Investments und erreichen damit einen Anteil von 36 Prozent. Insgesamt summiert sich ihr Engagement in den ersten drei Quartalen auf deutlich mehr als eine Milliarde Euro. Der Abstand zu anderen Käufern ist groß. So kommen Investment/Asset Manager und Family Offices jeweils auf gut neun Prozent, Equity/Real Estate Funds sowie offene Fonds auf knapp sieben Prozent. Pensionskassen steuern weitere sechs Prozent und Versicherungen fünf Prozent bei. Der hohe Anteil aller übrigen Gruppen (21 Prozent) zeuge laut BNPPRE von der großen Bandbreite von Investoren, die Hotels in ihr Portfolio aufgenommen haben.

Stark, aber kein Rekord. So erwartet JLL das Jahr 2017 auf dem Hotelinvestmentmarkt (Quelle: JLL)
Stark, aber kein Rekord. So erwartet JLL das Jahr 2017 auf dem Hotelinvestmentmarkt (Quelle: JLL)

Renditen unter Druck – wenig Angebot
Unverändert hoch ist der Druck auf die Renditen, die auf 4,0 Prozent für erstklassige Hotelimmobilien mit Pachtvertrag gesunken sind. Tendenz fallend. „Das Investoreninteresse an Hotelimmobilien ist ungebrochen hoch, nur der Produktmangel bremst den Markt ein wenig aus", sagt Armin Bruckmeier, Head of Corporate Hotels Brokerage Germany & CEE bei CBRE.

Die gefragtesten Standorte
München hat sich in der Statistik des bisherigen Jahres auf Platz eins geschoben, mit 900 Millionen Euro Umsatz. Die Hauptstadt Berlin, die im Vorjahr noch stark von den Hotels des Interhotel-Portfolios profitierte, muss sich nun mit Rang zwei begnügen. Dank mehrerer Abschlüsse im mittleren zweistelligen Millionenbereich steuert sie aber immer noch stolze 579 Millionen Euro bei. Rang drei geht an die Hansestadt Hamburg, die mit Hilfe des Radisson Blu auf rund 355 Millionen Euro kommt. Dreistellige Millionenbeträge wurden darüber hinaus noch in Düsseldorf (120 Millionen Euro) und Leipzig (104 Millionen Euro) angelegt.

Ausblick
Stefan Giesemann von JLL macht immer mehr Erstkäufer aus dem asiatischen und arabischen Raum auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt aus, die Bestpreise aufrufen. „Zwar steht der eine oder andere große Einzelverkauf kurz vor Abschluss. Da sich aber jetzt abzeichnet, dass sich die Realisierung einiger Portfolios ins nächste Jahr verschieben wird, bleibt das letztjährige Rekordergebnis unangetastet. Mit um die 4,5 Milliarden Euro wird 2017 aber ein weiteres hervorragendes Jahr für die Assetklasse Hotel, das zweitbeste in der Hotelinvestmentstatistik." BNPPRE hält ein überschreiten der Vorjahresmarke von 5,2 Milliarden Euro hingegen für möglich.

10.10.2017