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Viele Ärzte unter einem Dach

Immobilien für die ambulante Gesundheitsversorgung mausern sich zu einer eigenen Assetklasse. Ein Beitrag von Dr. Henning Klöppelt.

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Gesundheitsimmobilien wie medizinische Versorgungszentren und Ärztehäuser ziehen immer mehr Investoren an. Hier im Bild: das Medicum im nordrhein-westfälischen Velbert. (Bild: Krieger Architekten + Ingenieure/Seel Photodesign)

Der Zusammenschluss von mehreren Ärzten oder Praxen zu kooperierenden Gemeinschaften unter einem Dach liegt im Trend. Die Gründe dafür sind vielfältig. Sie liegen vor allem im Reformbedarf unseres Gesundheitssystems. Seit Jahren bescheinigt uns die OECD eine zwar erstklassige aber zu teure Gesundheitsversorgung. Diese krankt an teuren Überkapazitäten und einer unzureichenden Konzentration sowie Spezialisierung im stationären Klinikbereich.
Hiesige Gesundheitspolitiker haben das längst erkannt. Die Gesundheitsversorgung soll ambulanter werden. Vor allem darin sehen sie einen Schlüssel, um künftig die medizinische Versorgung mit weniger Mitteleinsatz flächendeckend auf hohem Niveau aufrechtzuerhalten.

Fast jeder politische Eingriff in das Gesundheitssystem hat zum Ziel, Strukturen entsprechend zu verändern und Ressourcen umzuleiten. Der damit einhergehende Kostendruck lastet auf allen Akteuren: vom niedergelassenen Arzt bis zum Krankenhaus.
Verstärkt wird dieser Anpassungsdruck durch die demografischen Veränderung unserer Gesellschaft. Es gibt immer mehr alte Menschen. Waren 1950 nur rund zehn Prozent der Deutschen über 65 Jahre alt, so sind es heute mehr als 20 Prozent, und im Jahr 2060 könnten es nach demografischen Prognosen rund 30 Prozent sein. Entsprechend steigt der medizinische Versorgungsbedarf an, um die Lebensqualität auch im hohen Alter zu erhalten.

Zur gleichen Zeit verzeichnen wir einen Wertewandel bei der nachwachsenden Generation. Längst suchen nicht mehr alle der jungen Medizinabsolventen ihre Zukunft in der eigenen niedergelassenen Praxis. Work-and-Life-Balance ist das Stichwort: Viele der jungen Berufseinsteiger schätzen es, wenn sie selbst keine Investitionsrisiken eingehen müssen. Sie präferieren alternativ zum Beispiel ein Anstellungsverhältnis in einem Medizinischen Versorgungszentrum (MVZ), Teilzeitregelung und Urlaubsvertretung inklusive. Sie selbst können sich in ihrer fest geregelten Arbeitszeit auf die Diagnose und Therapie ihrer Patienten konzentrieren. Entsprechend hat sich laut Zahlen der Bundesärztekammer der Anteil der fest angestellten Ärzte in der ambulanten Versorgung von 2007 bis 2019 auf rund 44.000 vervierfacht.

Rasantes Wachstum der MVZ

In einem MVZ übernimmt der Betreiber das unternehmerische Risiko. Er kümmert sich um die Anstellung der verschiedenen Fachärzte und des weiteren Personals, die nötige Ausstattung mit Geräten und Instrumenten und rechnet die erbrachten Leistungen mit den Krankenkassen ab. Außerdem sorgt er für die Einsatzplanung, stellt Urlaubsvertretung und Terminverschiebungen im Krankheitsfall sicher.
Die MVZ liegen im Trend. So verzeichnete der Bundesverband Medizinische Versorgungszentren-Gesundheitszentren-Integrierte Versorgung (BMVZ) 3.539 zugelassene medizinische Versorgungszentren (MVZ) mit 21.889 Ärztinnen und Ärzten im Jahr 2019. Im Jahr 2004 existierten lediglich 70 Zentren mit rund 250 Ärztinnen und Ärzten. Währenddessen sinkt die Zahl der Krankenhäuser in Deutschland stetig: laut statistischem Bundesamt von 2.400 im Jahr 1991 auf noch 1.925 im Jahr 2018.

Nicht ganz so verlässliche Zahlen gibt es zu Ärztehäusern, in denen sich mehrere wirtschaftlich unabhängige Fachkollegen zusammenschließen. Diese bleiben als Unternehmer autark, suchen aber wie die MVZ medizinische und ressourcenbezogene Synergien mit Fachkollegen. Das reicht von der Nutzung von technischen Geräten bis zum Marketing. Häufig siedeln sich noch weitere medizinnahe Dienstleister wie eine Apotheke, eine Physiotherapie oder ein Hörakustiker mit in Ärztezentren an.

Marktschätzungen gehen von aktuell rund 5.200 solcher Einrichtungen aus, die im Durchschnitt aus rund sieben Arztpraxen und 15 Fachkolleginnen und -kollegen bestehen. Auch hier ist von einer stetig steigenden Zahl auszugehen. Als Indiz darf die abnehmende Zahl von Einzel-Arztpraxen gewertet werden. Zwischen 2009 und 2018 sank allein die Zahl der hausärztlichen Einzelarztpraxen laut Bundesarztregister von mehr als 34.000 auf rund 28.500. Die Zahl der Facharztpraxen nahm im selben Zeitraum um 13 Prozent auf rund 30.500 ab.

Lukrative Assets auch in mittleren Lagen

Die Zahlen zeigen: Stationäre Gesundheitsimmobilien sind ein Wachstumsmarkt für die Immobilienbranche. Auch bei Ärztehäusern und medizinischen Versorgungszentren gilt die gelernte Regel: Lage, Lage und nochmals Lage. Allerdings sind die Kriterien für einen Top-Standort andere als bei den etablierten Assetklassen. So kann auch in Objekten in mittelgroßen Städten wie etwa in Jena, Duisburg oder Bad Salzuflen eine Menge Musik liegen, weil sie als lokale Zentren mit einem weiten Einzugsgebiet funktionieren. Denn an diesen Standorten ist die Nachfrage nach Gesundheitsdienstleistungen nicht geringer als in Stadtteilen von Köln, Berlin oder Hamburg.
Entscheidend ist die jeweilige Marktsituation vor Ort. In der Regel haben etablierte Ärztehäuser oder MVZ eine Alleinstellung. Sie sind bekannt, zentral gelegen und sehr gut mit dem ÖPNV auch für die älteren Mitbürgerinnen und Mitbürger angebunden. Sie erfreuen sich gerade wegen der geschaffenen Synergien hoher Beliebtheit. Der Patient geht mit der Überweisung zum Fachkollegen direkt nebenan und löst sein Rezept bei der Apotheke im Haus ein.

Bereich Social Investing wird abgedeckt

Wegen dieser besonderen Marktstellung gilt: Ist das Haus einmal voll, bleibt es voll. Ärzte, die ihre Arbeitsbeziehungen zu Fachkollegen aufgebaut und einen Kundenstamm erarbeitet haben, wechseln äußerst selten den Standort. Und sollte doch einmal ein niedergelassener Arzt aus einem Ärztehaus ausziehen, wartet draußen schon der Nachmieter. Die Mietverträge sind in der Regel langlaufend und schaffen im derzeitigen Niedrigzinsumfeld sichere wie auch attraktive Cashflows für Investoren.

Der Trend zur ambulanten Gesundheitsversorgung vor Ort wird seinen weiteren Weg nehmen – und mit ihm das Investment in diese Immobilien. Der Anteil am Investmentkuchen ist noch klein: CBRE registrierte 2,1 Milliarden Euro Gesamtinvestments in deutsche Gesundheitsimmobilien im Jahr 2019. Ärztehäuser hatten daran nur einen Anteil von 263 Millionen Euro. Allerdings verzeichnete das ambulante Versorgungssegment mit 55 Prozent Steigerung die größte Wachstumsdynamik.

Für Investoren ist diese neue Assetklasse noch aus einem weiteren Grund interessant. Diese müssen sich vor allem künftig stärker überlegen, welche Strategien sie verfolgen, um die politischen Vorgaben nach Investments in soziale, ökologische und wirtschaftlich nachhaltige Assets zu erfüllen. Gesundheitsimmobilien und vor allem das stark wachsende Segment der Immobilien für die ambulante Gesundheitsversorgung werden sich zu einem festen Bestandteil einer Social-Investing-Strategie insbesondere bei institutionellen Investoren entwickeln.

Dieser Beitrag stammt aus der immobilienmanager Ausgabe 1/2-2021 (Autor: Dr. Henning Klöppelt, Chief Investment Officer bei Values Real Estate)

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