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Grunderwerbsteuer häufiger fällig

Künftig gelten strengere Regeln bei Share Deals, doch es gibt noch Gestaltungsmöglichkeiten. Ein Beitrag von Dr. Dirk Koch und Stephan Wachsmuth aus unserem aktuellen Printmagazin.

Zwei Männer mit Schere teilen einen Papierkreis in Stücke
Schwieriges Aufteilen beim Verkauf einer Immobilie: Die Rechtslage bei Share Deals zur Minimierung der Grunderwerbsteuer wurde verschärft. (Bild: a-poselenov/istock)

Grundgedanke der legalen Grunderwerbsteuerminimierung durch Share Deals ist, dass nicht die Immobilien selbst, sondern Gesellschaftsanteile an grundbesitzenden Gesellschaften in einem bestimmten Quantum übertragen werden. Vollumfänglich grunderwerbsteuerfrei möglich ist dies bislang zum Beispiel über einen sogenannten GmbH-Club Deal: Der Verkäufer überträgt 100 Prozent der Anteile an einer grundbesitzenden GmbH gleichzeitig an einen „Club“ von Investoren, nämlich 94,9 Prozent an Käufer A und die übrigen 5,1 Prozent an einen (von Käufer A unabhängigen) Käufer B. Derartige Strukturen zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer werden künftig deutlich erschwert, denn der Bundestag hat am 21. April 2021 eine entsprechende Gesetzesänderung beschlossen, und der Bundesrat hat dieser am 7. Mai 2021 zugestimmt.

So sah die Rechtslage bisher aus:

Das Gesetz sieht bei Share Deals bisher im Kern drei Tatbestände der Entstehung der Steuer vor:

  1. An einer Personengesellschaft, zum Beispiel einer GmbH & Co. KG, gehen innerhalb von fünf Jahren mindestens 95 Prozent der Anteile („Erwerbschwelle“) von Alt-Gesellschaftern auf Neu-Gesellschafter über („Personengesellschaftsregel“).
  2. Mindestens 95 Prozent der Anteile an einer Kapital- oder Personengesellschaft vereinigen sich rechtlich „in einer Hand“ („zivilrechtliche Anteilsvereinigung“).
  3. An einer Kapital- oder Personengesellschaft werden mindestens 95 Prozent der wirtschaftlichen Beteiligung in „einer Hand“ vereinigt („wirtschaftliche Anteilsvereinigung“).

In dem oben skizzierten Beispiel des Club Deals fällt mithin keine Grunderwerbsteuer an, da die Personengesellschaftsregel bei einer GmbH als grundbesitzender Gesellschaft nicht anwendbar ist, denn diese ist keine Personengesellschaft. Da weder Käufer A noch Käufer B die Erwerbsschwelle von 95 Prozent für eine zivilrechtliche oder wirtschaftliche Anteilsvereinigung erhalten, ist letztlich keiner der Tatbestände verwirklicht und der Club Deal grunderwerbsteuerfrei.

Dies sind die wesentlichen Änderungen:

Die Reform sieht insbesondere folgende Änderungen vor:

  • Die Erwerbsschwellen bei allen Share-Deal-Tatbeständen werden von 95 Prozent auf 90 Prozent reduziert.
  • Grunderwerbsteuerliche Fristen, wie etwa bei der oben genannten Personengesellschaftsregel, werden von fünf auf zehn (zum Teil sogar auf 15, insbesondere bezüglich des gestreckten KG-Share- Deals) Jahre verlängert. Die neuen Fristen gelten auch für bestimmte Altfälle. Club Deals sind aber in der Regel nicht betroffen.
  • Analog dazu wird auch eine Kapitalgesellschaftsregel eingeführt: Danach wird Grunderwerbsteuer ausgelöst, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile an einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft auf neue Gesellschafter übergehen. Für börsennotierte Unternehmen gilt dies unter bestimmten Umständen jedoch nicht.

Diese Änderungen sollen grundsätzlich zum 1. Juli 2021 in Kraft treten. Unter neuem Recht wäre dann ein Club Deal der oben genannten Art deutlich erschwert, aber mit entsprechender zeitlicher Streckung etwa wie folgt noch grunderwerbsteuerfrei möglich: Der Verkäufer überträgt 89,9 Prozent der Anteile an einer grundbesitzenden GmbH zum 1. Oktober 2021 auf Käufer A und die übrigen 10,1 Prozent zum 1. November 2031 an Käufer B.

Welche Gestaltungsspielräume bleiben?

Wem es bis 30. Juni 2021 gelingt, eine Immobilien-Transaktion als Share Deal vollständig durchzuführen, kann noch von den alten Erwerbsschwellen profitieren. Immobilien-Share-Deals können im Übrigen je nach Einzelfall auch ohne eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer weiterhin rentabel sein. Selbst wenn die Steuer dem Grunde nach entsteht, ist bei dieser nicht der Kaufpreis Grundlage für die Bemessung der Steuer, sondern diese berechnet sich anhand der steuerlichen Bedarfswerte für die Immobilie, die häufig niedriger sind. Bei besonders großvolumigen Transaktionen kann auch der sogenannte Unit Deal lohnenswert sein, bei welchem unter bestimmten Umständen selbst bei Übertragung von 100 Prozent der Anteilsscheine an einem offenen Immobilienfonds keine Grunderwerbsteuer ausgelöst wird. Je nach Voraussetzungen des Einzelfalls kann auch das sogenannte Stiftungsmodell vorteilhaft sein, bei welchen ein Anteil längerfristig von einer Stiftung als „RETT-(Grunderwerbsteuer-) Blocker“ gehalten wird.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass auch die neue Rechtslage zahlreiche Chancen zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer offenhält, aber auch Risiken, teilweise sogar für Altfälle. Eine Überprüfung der Möglichkeiten von Immobilien-Transaktionen im Wege des Share Deals im Einzelfall rückt noch stärker in den Vordergrund.
Zudem bleibt es abzuwarten, ob die Reform selbst Korrekturenerfährt. Führende Wirtschaftsverbände wie der Zentrale Immobilienausschuss kritisieren insbesondere zu Recht die fehlende Anwendungsbreite der grundsätzlich zu begrüßenden Börsenklausel, die dem Grunde nach Anteilsübertragungen an börsennotierten Unternehmen von der Grunderwerbsteuerbarkeit ausnimmt. Insofern bleibt zu hoffen, dass durch die Rechtsprechung und gegebenenfalls den Gesetzgeber Korrekturen zugunsten der Steuerpflichtigen erfolgen, auch um verfassungsrechtlichen Bedenken Rechnung zu tragen. Zu der Handhabung durch die Finanzverwaltung wäre ein zeitnaher gemeinsamer Verwaltungserlass hilfreich, der Auslegungsfragen aus behördlicher Sicht verbindlich, konkret und mit Augenmaß regelt. Bis dahin sollte bei einer Gestaltung mit besonderer Vorsicht vorgegangen werden, um die verbleibenden Gestaltungsspielräume optimal zu nutzen.

Dieser Artikel stammt aus der immobilienmanager Ausgabe 6-2021 (Autoren: Dr. Dirk Koch, Partner, Rechtsanwalt und Steuerberater bei GSK Stockmann in München, Stephan Wachsmuth, LL.M., Associate und Rechtsanwalt bei GSK Stockmann).

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29.06.2021