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„Go-live – aber nur im Einzelfall”

Wo steht die digitale Transformation in der Immobilienwirtschaft? Die von immobilienmanager einberufene Expertenrunde kam zu zwiespältigen Befunden – es gibt Fortschritte, aber der Weg ist noch weit.

Experten-Runde auf der Expo Real 2019: Prof. Dr. Wolfgang Schäfers (Irebs), Jochen Keysberg (Apleona), Stefan Lutz (IBM), Christof Hardebusch (immobilienmanager), Hendrik Staiger (Beos), Dr. Zsolt Sluitner (Siemens RE), Susanne Bonfig (Commerz Real) (v.l.n.r.) (Foto: Apleona)
Experten-Runde auf der Expo Real 2019: Prof. Dr. Wolfgang Schäfers (Irebs), Dr. Jochen Keysberg (Apleona), Stefan Lutz (IBM), Christof Hardebusch (immobilienmanager), Hendrik Staiger (Beos), Dr. Zsolt Sluitner (Siemens RE), Susanne Bonfig (Commerz Real) (v.l.n.r.) (Foto: Apleona)

Vor einem Jahr versammelte immobilienmanager Marktteilnehmer und Experten aus unterschiedlichen Sparten zur Expo Real auf dem Stand der Apleona. Die Gemeinsamkeit: Alle sind in ihrem Bereich Treiber für digitale Innovationen. 2018 ging es noch darum, wie man den Nutzer dabei in den Fokus stellen kann.

Ein Jahr darauf sind alle ein Stück weiter. Aber wie weit? „Die Proptechs sind weiterhin sehr emsig. Wir sehen gute Pilotprojekte, aber die Skalierung fehlt noch. In dieser Hinsicht hat sich auf dem Markt nicht viel getan“, beschrieb Apleona-Chef Dr. Jochen Keysberg den Status Quo. Dr. Zsolt Sluitner, CEO von Siemens Real Estate, pflichtete ihm bei: „Die Entwicklung verläuft sehr träge.“ Man kann also von einem „Go-live“ sprechen, aber leider nur von einem kleinen.

Ein Grund für die Trägheit liegt in den exzellenten Marktbedingungen. „Der Druck fehlt“, fasste Hendrik Staiger das Dilemma in drei Worte. Er ist Vorstandsvorsitzender des CREM-Verbandes Crenet sowie Vorstand der Beos AG.

Was nicht bedeutet, dass sich nichts tut. „Die Welt ist im Umbruch“, sagte Susanne Bonfig, Head of Digital Asset Management bei der Commerz Real. Unternehmen erkennen demnach zunehmend, dass konzentrierte Investitionen in den USP des Unternehmens von entscheidender Wichtigkeit sind, aber nicht alle Betriebsmittel, die bisher allein gekauft und betrieben wurden, wettbewerbsrelevant sind. „Deshalb nimmt auch in der Immobilienwirtschaft die Kooperation stetig zu“, so Bonfig. Gemeinsame Standardisierungsinitiativen oder auch Standard-Softwarelösungen, die dann von jedem in der Branche genutzt werden können, seien erste Anzeichen hierfür. Die großen Corporates hingegen neigen Dr. Sluitner und Hendrik Staiger zufolge nach wie vor dazu, ihr Wissen und ihr Know-how für sich zu behalten und Kooperationen eher abwehrend gegenüber zu stehen.

Die Bildungslandschaft reagiert, wie Professor Dr. Wolfgang Schäfers von der Universität Regensburg berichtete. „Die Ausbildung in Data Sciences steht in Deutschland mittlerweile weltweit an dritter Stelle.“ Auch immobilienwirtschaftliche Studiengänge – das gelte zumindest für seine Universität – integrieren Blockchain-Anwendungen, Virtual Reality und Machine Learning. Für Forschung und Lehre macht Schäfers allerdings ein spezifisch deutsches Problem aus: „Hierzulande gibt es keine amtliche Datenversorgung. Wir sind top in der Grundlagenforschung, müssen aber für datenbasierte Studien auf US-amerikanische Daten zurückgreifen.“

Uneins war sich die Runde in der Frage, ob man hierzulande Datenstandards vereinheitlichen solle – damit Portfoliomanager beispielsweise nicht gleichzeitig mit Flächenangaben in Bruttogrundfläche (BGF) und Flächenangaben nach GIF (Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung) hantieren müssen. Hendrik Staiger hielt den Wunsch nach einheitlichen Standards für nachvollziehbar, aber wenig realistisch: „Die Datenlandschaft ist zu fragmentiert. Entscheidender sind heute Konzepte wie „Datalakes“, in denen alle Daten gesammelt werden und die mittels geeigneter Tools auch die Auswertung unstrukturierter Daten ermöglichen.“

In einem war sich die Runde allerdings vollkommen einig: digitale Transformation hat mit Transparenz, mit dem Teilen von Informationen und dem wechselseitigen Lernen und gemeinsamen Entwickeln zu tun – allesamt Tugenden, die in Deutschland offenbar weniger verbreitet sind. Auch deshalb seien uns die USA voraus, meinte Wolfgang Schäfers: „Wir haben eine tolle Grundlagenforschung, aber wir bekommen deren Ergebnisse nicht auf die Fahrbahn.“ Hendrik Staiger führte dies auch auf einen Mangel an „Entrepreneurship“ in Deutschland zurück.

Dass es auch hierzulande geht und der „Go-live“ tatsächlich stattfindet, erläuterte Dr. Keysberg am Beispiel der Kooperation zwischen Apleona und IBM. In den IBM Watson Towers in München entwickeln und testen beide Partner neueste Innovationen im IBM Garagen Modell wie zum Beispiel das Instant Room Booking, eine Lösung für die vereinfachte Buchung von Meeting Räumen, oder den "EnergyPod", eine Liegemöglichkeit zum Energietanken im Büro. „Wir profitieren von einer sehr hilfreichen Feedback-Kultur. Entscheidend ist nicht die Zahl der Lösungen, sondern die Skalierung und das Backend“, so Keysberg.

Stefan Lutz von IBM attestierte der Immobilienwirtschaft einige Fortschritte und zahlreiche wegweisende Ansätze, auch wenn sie nicht „die Schnellste unter den Branchen“ sei. So arbeiten die Logistiker weltweit auf der offenen und neutralen Branchenplattform TradeLens , die auf IBM Blockchain-Technologie basiert, um Informationen sicher und nachvollziehbar auszutauschen. Eine vergleichbare Plattform gibt es mit Food Trust auch im Lebensmittelbereich. Lutz ist sich sicher, dass sich auch die Immobilienbranche der Digitalisierung nicht entziehen kann: „Wie Apleona werden sich Facility Manager den neuen Herausforderungen stellen müssen, um am Markt vorne mitspielen zu können.“

Lutz stellte auch klar, wie Digitalisierung eigentlich funktioniert: „Einfach starten, agil entwickeln und dabei die erforderliche Expertise an den Tisch bringen, dann schnell mit den adressierten Benutzern validieren und ausprobieren!“ Außerdem bilden neueste Technologien wie Data Analytics, Artificial Intelligence, Blockchain oder Hybrid Cloud die Grundlage für jede Digitalisierung.

Die Branche stellt sich allerdings noch einige Hürden in den Weg. Soll beispielsweise der Return on Invest einer Entwicklung von vornherein bestimmbar sein, wird es schwierig. „Die Frage nach der Monetarisierung killt die Innovation oft schon im Ansatz“, so Lutz. „Wir sehen meistens vier Argumente, sich auf den Weg zu machen, auch wenn der Business Case und die Skalierbarkeit des finalen Ergebnis nicht von vorherein absehbar sind – Differenzierung dem Wettbewerb gegenüber, mehr Umsatz durch neue Geschäftsfelder, Einsparungen und damit Margen-Verbesserung und last but not least, der Zugang zu Talenten. Letzteres ist besonders wichtig, weil alle Industrien händeringend nach guten Facharbeitern suchen.“

Einige Glieder der Wertschöpfungskette leisten aber auch aktiven Widerstand. Vor allem Building Information Modeling (BIM) als Methode kommt in Deutschland nicht voran. „Der Anteil von BIM-Projekten am Neubaugeschehen ist vernichtend gering“, konstatierte Dr. Keysberg. Dr. Zsolt Sluitner, mit seiner Siemens Real Estate verantwortlich für immerhin zwölf Millionen Quadratmeter vermietbarer Fläche, sah die Lage noch düsterer: „In vielen Ländern ist BIM selbstverständlich, nur hier nicht. Wir machen teilweise grotesk schlechte Erfahrungen.“ Das schmerzt ihn umso mehr, weil er BIM für eine Grundvoraussetzung zur Erstellung digitalisierter Modelle hält. „Digitalisierung beginnt bei der Planung, und für ein digitalisiertes Produkt brauche ich einen digitalen Zwilling.“

Während Siemens derzeit am Frankfurter Flughafen ein BIM-Projekt anstößt, halten sich andere Bauherren und auch die Projektentwicklerszene in Deutschland bislang sehr zurück. Wolfgang Schäfers fand das umso ärgerlicher, weil BIM hierzulande mit entwickelt worden sei. „Planer verschanzen sich hinter der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, um BIM nicht implementieren zu müssen.“

Noch in den Anfängen sind auch Konzepte zur Digitalisierung der Bestände. Susanne Bonfig berichtete über gut funktionierende Anwendungen im Energiebereich. „Wir können mittlerweile das Gebäudeklima sensitiv drei Tage im Voraus steuern. Das führt zu 15 bis 20 Prozent Energie-Einsparungen.“

Dr. Jochen Keysberg wies abschließend darauf hin, dass Innovation und Skalierung Partnerschaften zwischen Eigentümern und Dienstleistern voraussetzen. „Mit einigen großen Konzernen entwickeln wir neue Rollenmodelle.“ Auf Sicht müsse dies in neue Vertragsmodelle münden: „Bislang sind Verträge eben nicht auf Innovation hin ausgelegt. Dienstleister müssen an solchen Innovationen partizipieren, dann können sie diese auch guten Gewissens mit vorantreiben.“

Autor: Christof Hardebusch

„Go-live“ – Die Teilnehmer

  • Susanne Bonfig, Head of Digital Assetmanagement, Commerz Real
  • Dr. Jochen Keysberg, CEO, Apleona
  • Stefan Lutz, Geschäftsführer IBM Deutschland GmbH, General Manager Global Business Services DACH      
  • Professor Dr. Wolfgang Schäfers, Lehrstuhl für Immobilienmanagement, Universität Regensburg
  • Dr. Zsolt Sluitner: CEO, Siemens Real Estate
  • Hendrik Staiger: Vorstandsvorsitzender, Crenet, Vorstand, Beos AG, Head Real Estate Asset Management, Swiss Life.

21.10.2019