zurück

Gewerbemietrecht: Mietminderung wegen Lockdown?

Der Lockdown wird bis zum 14. Februar verlängert, viele Geschäfte bleiben geschlossen. In welchen Fällen sollen oder müssen Vermieter dem Ersuchen nach Mietreduzierung nachkommen? Und in welchen Fällen nicht? Von Philipp Schönnenbeck

closed-corona
Bisher war der bundesweite Lockdown bis Ende Januar befristet - jetzt haben Bund und Länder diesen Zustand zunächst bis zum 14. Februar verlängert. Gastronomie, Freizeiteinrichtungen, Friseure und ein Großteil des Einzelhandels bleiben geschlossen. (Bild: Tim Mossholder/Unsplash)

Zu Beginn des Lockdowns vor rund einem Monat, wurde am 17. Dezember im Bundestag ein Gesetz beschlossen, wonach bei Gewerberäumen eine pandemiebedingte Schließung einen Fall der Störung der Geschäftsgrundlage darstellen kann.

Die Regelungen des Gesetzes im Einzelnen

In Fällen, in denen eine Mietsache infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar ist, wird vermutet, dass hierdurch eine schwerwiegende nachträgliche Veränderung der Geschäftsgrundlage (§ 313 Absatz 1 BGB) eingetreten ist. Gleiches gilt für Pachtverhältnisse.
Ausdrückliches Ziel des Gesetzgebers war es, die Verhandlungen zwischen den Parteien gewerblicher Miet- und Pachtverträge zu erleichtern.

Keine automatische Mietreduzierung bei coronabedingter Schließung

Das Problem: Die Neuregelung dürfte nicht geeignet sein, die Verhandlungen zu erleichtern. Weder führt sie zu einer automatischen Anpassung des Mietvertrags, noch gibt sie den Parteien klare Richtlinien an die Hand, wann der Mietvertrag, insbesondere die Miete, anzupassen ist. Das Ziel des Gesetzgebers wird damit verfehlt.

Eine Anpassung des Mietvertrags mit Verweis auf die sogenannte Störung der Geschäftsgrundlage erfordert, neben der erheblichen nachträglichen Veränderung der Geschäftsgrundlage, auch, dass diese für die Parteien unvorhersehbar war, dass die Parteien bei ihrer Kenntnis den Vertrag so nicht geschlossen hätten und dass – in diesem Fall – dem Mieter ein Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Die Gesetzesänderung regelt damit nur eine von vier Voraussetzungen.

Bisherige Rechtslage und Rechtsprechung

Schon bisher bestand weitgehend Einigkeit darüber, dass die staatlichen Schließungsmaßnahmen eine erhebliche nachträgliche Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen und jedenfalls die erste „Corona-Welle“ unvorhersehbar war. Trotzdem hat die Mehrheit der Landgerichte einen Anspruch auf Mietanpassung infolge einer Störung der Geschäftsgrundlage abgelehnt.

Unter Berücksichtigung der vertraglichen Risikoverteilung, befanden die Gerichte es für zumutbar, den Mieter am unveränderten Vertrag festzuhalten. Das sogenannte Verwendungsrisiko, also das Risiko, mit der Mietsache Gewinne zu erwirtschaften, liegt nach ständiger Rechtsprechung beim Mieter. Eine Anpassung der Miete wird dementsprechend nur in absoluten Ausnahmefällen zugestanden.

Hierbei handelt es sich naturgemäß um Einzelfallentscheidungen, bei denen alle Besonderheiten des konkreten Falls zu berücksichtigen sind. Dabei kommt es insbesondere darauf an, in welchem Umfang der Mieter die Mietsache gleichwohl nutzen kann, etwa für Lagerung, die Abfertigung von Online-Bestellungen oder sonstige Außerhaus-Lieferungen. Zudem ist die Dauer der staatlichen Beschränkung in das Verhältnis zur Mietzeit zu setzen. Langfristige Gewerbemietverträge laufen häufig fünf oder zehn Jahre, teilweise noch länger. Eine vorübergehende Beschränkung der Nutzbarkeit von ein oder zwei Monaten wurde von den Gerichten als vertretbar erachtet. Weiterhin ist auf die wirtschaftliche Lage des Mieters abzustellen. Konnte dieser staatliche Unterstützungsmaßnahmen, wie zum Beispiel Ausgleichszahlungen, Kurzarbeit oder Hilfskredite, in Anspruch nehmen, die die Folgen der pandemiebedingten Schließung milderten? In der Gesamtbetrachtung konnten die Gerichte häufig keine existentielle Notlage des Mieters feststellen, die eine Vertragsanpassung gerechtfertigt hätte.

Am Erfordernis einer solchen – aufwendigen – Einzelfallbetrachtung hat das neue Gesetz nichts geändert. Ob die Gerichte bei ihrer bisherigen Linie bleiben oder der Intention des Gesetzgebers stärker Geltung verschaffen, in dem sie großzügiger als bisher eine Mietanpassung bewerten, bleibt daher abzuwarten.

Auswirkungen für die Praxis

Will ein Mieter seinen Mietvertrag anpassen, insbesondere die Miete reduzieren, muss er – wie bisher – darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass in Bezug auf den Mietvertrag und in seiner Person alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Die Neuregelung hilft ihm nur bei der Darlegung einer der Voraussetzungen. Darüber hinaus muss er relevante Informationen über seine Einkünfte, auch solche außerhalb der Mietsache, sowie seine Wirtschafts- und Finanzlage offenlegen.

Für Vermieter bedeutet das: Sie sollten sich vom Mieter alle Unterlagen und Informationen geben lassen, die erforderlich sind, um ein Anpassungsverlangen zu bewerten. Der bloße Umstand einer etwaigen Schließung der Mieträume lässt eine solche Bewertung nicht zu. Ergibt sich, dass der Mieter erhebliche Umsatzeinbußen erleidet, die nicht durch anderes Geschäft kompensiert werden, und geeignet sind, sein Fortbestehen zu gefährden, spricht Vieles für eine vorübergehende Anpassung des Mietvertrags. Wo die jeweiligen Grenzen liegen, lässt sich nicht allgemein beantworten. Eine Vertragsanpassung kann, statt einer Mietreduktion, auch eine Stundung beinhalten. Eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrags dürfte dagegen meist nicht in Betracht kommen.

Reduziert ein Mieter die Miete zu Unrecht, kann der Vermieter das Recht zur (außerordentlichen) Kündigung des Mietverhältnisses haben. Zudem können Schadensersatzansprüche des Vermieters entstehen.
Mieter sollten unbedingt prüfen, in welchem Umfang sie Anspruch auf staatliche Hilfsleistungen haben.

schonnenbeck
Philipp Schönnenbeck (Bild: CMS)

Werden die Gerichte angerufen, um über eine Anpassung des Mietvertrags zu entscheiden, ist zu beachten, dass nach der gesetzlichen Neuregelung Verfahren über coronabedingte Mietanpassungen beschleunigt zu behandeln sind. Es ist daher damit zu rechnen, dass zumindest schneller als bisher Klarheit erlangt werden kann. Ob dies der Vergleichsbereitschaft förderlich ist, ist fraglich. Häufig ist nämlich eine besonders lange Verfahrensdauer ein wesentliches Druckmittel, sich zu vergleichen.

Unser Gastautor Philipp Schönnenbeck ist Rechtsanwalt und Partner bei der Wirtschaftskanzlei CMS Deutschland. Er begleitet Investoren bei Immobilientransaktionen, immobilienbezogenen M&A-Transaktionen, Immobilienfinanzierungen und Projektentwicklungen. Zudem berät er zum Asset Management und gewerblichen Mietrecht.

20.01.2021