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Gesetzgeber plant Eingriff in bestehende Miet- und Pachtverhältnisse

Wegen Corona-Pandemie: Vermieter darf für Mietrückstände der kommenden drei Monate zwei Jahre lang nicht kündigen.

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Nach dem Kabinettsbeschluss vom 23. März greift der Gesetzgeber massiv regulatorisch in Geschäftsraummietverträge ein. (Bild: Claudio Schwarz/Unsplash)

Die Bundesregierung plant unter anderem für Mieter und Pächter verschiedene wirtschaftliche Unterstützungsmaßnahmen. So beabsichtigt das Bundeskabinett, den Entwurf eines Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht in das Gesetzgebungsverfahren einzubringen.

Für wesentliche Dauerschuldverhältnisse – mit Ausnahme von Arbeitsverträgen, Miet-/Pachtverträgen und Darlehensverträgen – die vor dem 8. März 2020 abgeschlossen wurden, soll mit diesem Gesetz ein Moratorium für die Erfüllung vertraglicher Ansprüche eingeführt werden. Es gewährt Verbrauchern und Kleinstunternehmen (Unternehmen mit bis zu neun Beschäftigten und einem Jahresumsatz von bis zu zwei Millionen Euro), die wegen der Covid-19-Pandemie ihre vertraglich geschuldeten Leistungen nicht erbringen können, ein Leistungsverweigerungsrecht.

Für Mietverträge gilt dieses Moratorium nicht, sondern es wird ein vorübergehender Kündigungsausschluss – gültig bis 30. Juni 2022 – wegen ausbleibender Mietzahlungen im Zeitraum vom 01. April 2020 bis 30. Juni 2020 normiert. Von dieser Regelung kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

Nach erster Durchsicht beurteilen wir die Maßnahmen aus Sicht der Vermieter wie folgt:

  • Die Einschränkung des Kündigungsrechts bei Wohnraummietverhältnissen ist angesichts der wirtschaftlichen Bedrohung von Selbstständigen und Geringverdienern politisch nachvollziehbar. Dass der Gesetzgeber aber massiv regulatorisch in Geschäftsraummietverträge eingreift, kann zu erheblichen Liquiditätsengpässen der Vermieter führen. Für Ansprüche der Mieter auf Kürzung oder Anpassung der Miete ist allerdings nach aktuellem Stand der Entwurfsbegründung kein Raum – so heißt es in der Entwurfsbegründung: „Die Verpflichtung der Mieter zur Zahlung der Miete bleibt im Gegenzug im Grundsatz bestehen. Dies gilt für Pachtverhältnisse entsprechend“.
  • Der Mieter/Pächter muss zumindest glaubhaft machen, dass die Covid-19-Pandemie die Ursache für seine Zahlungsschwierigkeiten ist.
  • Der Kündigungsausschluss wird nur für etwas mehr als zwei Jahre normiert, nicht wie von einigen Verbänden gefordert für fünf Jahre. Dies ist aus privater Vermietersicht zu begrüßen. Institutionelle Vermieter sind zwiegespalten, denn im Falle eines Ausbleibens der Nachzahlungen innerhalb der Zwei-Jahresfrist könnte dies zu Bewertungsabschlägen der Immobilien führen, die bei einer Fünf-Jahresfrist viel später eintreten würden.


Im Detail soll der vorübergehende Kündigungsausschluss bei Miet- und Pachtverträgen wie folgt gelten:

Für Mietverhältnisse über Grundstücke oder über Räume sowie für Pachtverhältnisse wird das Recht der Vermieter zur Kündigung eingeschränkt. Wegen Miet-/Pachtschulden aus dem Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 dürfen Vermieter/Verpächter das Miet-/Pachtverhältnis nicht kündigen. Die Verpflichtung der Mieter/Pächter zur Zahlung der Miete/Pacht bleibt allerdings bestehen. Mieter/Pächter erhalten also kein Leistungsverweigerungsrecht. Sie bleiben damit nach allgemeinen Grundsätzen zur Leistung verpflichtet und können gegebenenfalls auch in Verzug geraten.

Nach der Zielrichtung der Regelung sollen Mieter von Grundstücken sowie von zu privaten oder gewerblichen Zwecken angemieteten Räumen beziehungsweise Pächter abgesichert werden, indem sie nicht den Verlust der Miet-/Pachtsache befürchten müssen, wenn sie vorübergehend die fällige Miete/Pacht nicht fristgerecht zahlen können. Hierdurch soll verhindert werden, dass die zu erwartenden negativen wirtschaftlichen Auswirkungen dazu führen, dass Mieter die Wohnräume und Gewerbetreibende die angemieteten Räume und Flächen und damit die Grundlage ihres Lebensmittelpunktes beziehungsweise ihrer Erwerbstätigkeit verlieren.

Die Kündigung soll nur in den Fällen ausgeschlossen sein, in denen die Nichtleistung des Mieters/Pächters im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 auf der Ausbreitung der Covid-19-Pandemie beruht. Beruht die Nichtleistung des Mieters auf anderen Gründen, zum Beispiel, weil er zahlungsunwillig ist oder seine Zahlungsunfähigkeit andere Ursachen als die Covid-19-Pandemie hat, soll die Kündigung hingegen nicht ausgeschlossen sein.

Mieter muss Gründe glaubhaft machen

Es ist die Aufgabe des Mieters beziehungsweise Pächters, den Zusammenhang zwischen Covid-19-Pandemie und Nichtleistung der Miete/Pacht im Streitfall glaubhaft zu machen. Er muss Tatsachen darlegen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür ergibt, dass seine Nichtleistung auf der Covid-19-Pandemie beruht. Zur Glaubhaftmachung kann sich der Mieter/Pächter entsprechender Nachweise, einer Versicherung an Eides Statt oder sonst geeigneter Mittel bedienen. Dazu zählen nach der Entwurfsbegründung der Bundesregierung auch der Nachweis, dass ein Antrag auf staatliche Leistungen gestellt oder sie gewährt wurden, sowie Bescheinigungen des Arbeitsgebers oder andere Nachweise über das Einkommen beziehungsweise über den Verdienstausfall.

Mieter von Gewerbeimmobilien können darüber hinaus nach Vorstellung der Bundesregierung den Zusammenhang zwischen Covid-19-Pandemie und Nichtleistung zum Beispiel regelmäßig mit Hinweis darauf glaubhaft machen, dass der Betrieb ihres Unternehmens im Rahmen der Bekämpfung des Sars-CoV-2-Virus durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder erheblich eingeschränkt worden ist. Dies betrifft derzeit etwa Gaststätten oder Hotels, deren Betrieb zumindest für touristische Zwecke in vielen Bundesländern untersagt ist.

Der Vermieter/Verpächter kann beziehungsweise muss diese Vermutung dann im Streitfall widerlegen. Dafür muss er nach allgemeinen Grundsätzen darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass die Covid-19-Pandemie nicht ursächlich für die Nichtleistung des Mieters/Pächters war.

Verzugszinsen von rund acht Prozent

Die Regelung soll bis zum 30. Juni 2022 anwendbar sein. Dies bedeutet, dass wegen Zahlungsrückständen, die vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 eingetreten und bis zum 30. Juni 2022 nicht ausgeglichen sind, nach diesem Tag wieder gekündigt werden kann. Damit haben Mieter/Pächter vom 30. Juni 2020 an zwei Jahre Zeit, einen zur Kündigung berechtigenden Mietrückstand aus den kommenden drei Monaten auszugleichen. Zu beachten ist allerdings, dass für den Mieter/Pächter auch nach Verabschiedung dieses Gesetzes Verzugszinsen in Höhe von derzeit circa acht Prozent pro Jahr anfallen. Insofern dürfte die Nichtleistung nur für sehr liquiditätsschwache Mieter/Pächter interessant sein.

Die Bundesregierung soll außerdem ermächtigt werden, durch Rechtsverordnung die vorgenannte Kündigungsbeschränkung auf Mietrückstände zu erstrecken, die im Zeitraum 1. Juli 2020 bis längstens 30. September 2020 entstanden sind.

Anmerkung: Der Beitrag basiert auf dem Kabinettsbeschluss vom 23. März 2020

Autoren: Alexander Lehnen und Alexander Thiermann, beide Partner der Kanzlei Arnecke Sibeth Dabelstein. 


24.03.2020