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German Debt Project: Weniger Marge für Immobilienfinanzierer

Irebs und Vdp haben zum vierten Mal detaillierte Informationen zum Markt der gewerblichen Immobilienfinanzierungen in Deutschland in einer Studie gebündelt.

Professor Dr. Tobias Just (IREBS) sorgte mit viel Schwung für den Schlussimpuls des Gipfeltreffens (Foto: Axel Schulten)
Professor Dr. Tobias Just (IREBS) - hier beim Gipfeltreffen Risiko- und Chancenmanagement - sieht in den Ergebnissen der Studie "German Debt Project" nur wenig Entwarnung für LTVs (Foto: Axel Schulten)

Die Wachstumsrate für das Neugeschäft in der gewerblichen Immobilienfinanzierung lag im abgelaufenen Jahr mit knapp 20 Prozent mehr als doppelt so hoch wie 2014 und substanziell über den ursprünglichen Erwartungen der teilnehmenden Banken. In der Vorjahresstudie hatten die Befragten „nur“ rund neun Prozent Wachstum erwartet.

Ähnliches Bild Im ersten Halbjahr 2016: das Neugeschäft stieg um rund 20 Prozent, während die Institute nur sechs Prozent (für das Gesamtjahr 2016) erwarten.

Auffällig: Mehr Risiko
„Das Geschäft wird zunehmend komplexer“, merkt Professor Dr. Tobias Just, Wissenschaftlicher Leiter der Irebs Immobilienakademie, an. Just, der auch Keynote-Speaker beim Gipfeltreffen Risiko- und Chancenmanagement gewesen ist, ergänzt: „auffällig ist das starke Wachstum der Finanzierungen von Betreiberimmobilien, Objekten jenseits der Top-Städte und an Projektfinanzierungen – das kann im Einzelfall durchaus attraktiv sein, setzt aber voraus, dass Investoren und Finanzierer die Spezifika dieser Assetklassen angemessen bewerten können.“

Plain-Vanilla-Deals werden weiterhin gesucht, aber immer seltener zu attraktiven Konditionen gefunden. Mit zunehmend anspruchsvolleren Bankenportfolios steigen die Risiken. In deutlich stärker als erwartetem Maße wurde der Wachstumsschub beim Neugeschäft durch reine Gewerbeimmobilienfinanzierungen geschoben (+37 Prozent), während das Volumen von Darlehen im Bereich des institutionell investierten Wohnens eine Verschnaufpause einlegte und um acht Prozent rückläufig war.

Zur Studie German Debt Project
 
Die Studie German Debt Project wurde vom Marktforschungs- und Beratungsunternehmen Real Capital Analytics initiiert. An der Befragung nahmen 23 deutsche Finanzierungsinstitute teil. Das im Rahmen der Studie analysierte Kreditvolumen beträgt 183 Milliarden Euro und deckt damit knapp die Hälfte des Marktes der gewerblichen Immobilienfinanzierung ab.

B-Städte und sogar Ausland im Fokus
Im Bereich Gewerbe war Spitzenreiter der Handel (+47 Prozent), gefolgt von Spezialimmobilien (+43 Prozent) – kurz dahinter Büro ( +26 Prozent). Bei der regionalen Verteilung zeigt sich, dass im Jahr 2015 die Karawane wieder mehr in die Fläche gezogen ist – es gibt 57 Prozent Neugeschäftswachstum außerhalb der Top-7-Städte. Eine Reihe an Instituten, zieht indes auch eine Ausweitung ihres Auslandsengagements in Betracht; entsprechend ist einigen Banken der Brexit in die Quere gekommen.

In den Jahren 2011 bis 2013 lag das Wachstum der Projektfinanzierungen noch deutlich unterhalb der Finanzierungsvolumen von Bestandsobjekten. In den Jahren 2014 und 2015 hatten die Projektfinanzierungen jeweils die Nase vorn (2015: 24 Prozent gegenüber 19 Prozent Wachstum der Bestandsfinanzierungen).

Entwarnung zweiter Klasse bei den Ausläufen. Die Loan-To-Values (LTVs) liegen für das von uns analysierte Portfolio im Jahr 2015 mit 68,2 Prozent nur leicht über dem Vorjahresniveau (67,8 Prozent). Dabei gibt es drei Dinge zu beachten: erstens dämpft die Entwicklung des „V“ (Value), also die steigenden Immobilienpreise, den Fremdkapitalanteil.

Hinzu kommt zweitens, dass der Mix an Objektarten anspruchsvoller wird. Drittens, der Anteil an großen institutionellen Kunden, die niedrige Fremdkapitalanteile nachfragen, nimmt zu. Wenn im Mittel die LTVs dennoch leicht steigen, muss es auch mehr Angebote mit aggressiveren Ausläufen geben; bei einer Marktabkühlung erhöht diese entgegenlaufende Entwicklung insbesondere für diese aggressiven Marktteilnehmer die Probleme.

Die Margen sinken immer weiter
Margenrückgang mit anhaltender Abwärtsdynamik: Für das untersuchte Portfolio zeigt sich für das Jahr 2015 ein Margenrückgang der Nettomarge in Höhe von 11,5 Basispunkten auf 118,1 Basispunkte – ähnlich wie von den Instituten vor einem Jahr vorausgesagt. Damit fällt die Branche innerhalb von zwei Jahren auf das Margenniveau des Jahres 2010 zurück. Für das laufende Jahr 2016 erwarten die Banken nun auf Gesamtjahressicht einen weiteren Rückgang um 10 Basispunkte.

Sind die Margen noch risikoadäquat? Sinkende Margen, steigende LTVs und Druck auf die Finanzierungsstrukturen sowie regulatorische Unsicherheiten – dieses Szenario setzt einen weiter boomenden Immobilienmarkt voraus. Der Autor Markus Hesse, Geschäftsführer der Irebs Immobilienakademie, schätzt: „Das Margenniveau ist nur risikoadäquat, wenn die Immobilienmarktrisiken auf den jetzigen Niveaus verharren und der Bedarf für Risikovorsorge damit nachhaltig niedrig bleibt – und die Regulatorik sich nicht noch weiter verschärft, wie es sich am Horizont aber deutlich zeigt.“

08.09.2016