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Gedämpfte Stimmung bei Immobilienfinanzierern

Der deutsche Immobilienfinanzierungsindex von JLL und dem Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) zeigt eine weiter gedämpfte Stimmung bei den Finanzierern.

Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) zeigt im zweiten Quartal 2017 einen Anstieg um 6,5 Punkte und bilanziert damit den ersten Zuwachs seit dem ersten Quartal 2016. In summa verbleibt der Index trotzdem im Minusbereich (minus 5,5). „Trotz des Anstiegs verharrt das Finanzierungsbarometer damit erstmals seit fünf Jahren in zwei aufeinander folgenden Quartalen im Negativbereich. Die Stimmung am Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen bleibt nach wie vor gedämpft“, so Alexandra Kucera, Debt Advisory JLL Germany.

Die Finanzierungsexperten rechnen für die kommenden sechs Monate mit einer Verschlechterung der Lage: Der entsprechende Saldo der Finanzierungserwartung verbleibt trotz des Anstiegs um 6,3 Punkte mit minus 16,3 Punkten deutlich im negativen Bereich. Gleichzeitig sehen nach wie vor etwa drei Viertel der Umfrage-Teilnehmer weder im Rück- noch im Ausblick spürbare Veränderungen. „Die erwartete Eintrübung der Finanzierungsbedingungen ist bisher nicht in spürbarem Umfang eingetreten.

(Quelle: DIFI)
(Quelle: DIFI)

Auf dem Immobilieninvestmentmarkt bleiben die Volumina hoch. Die negativen Finanzierungserwartungen dürften dem sich inzwischen auf alle Nutzungsarten und Risikoklassen verlagernden Margendruck sowie dem unverändert als belastend gewerteten regulatorischen Umfeld geschuldet sein“, so Dr. Oliver Lerbs, stellvertretender Bereichsleiter für Internationale Finanzmärkte und Finanzmanagement am Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW). Lerbs weiter: „Zwar gab es für die Kredit- und Kapitalmärkte bei der letzten EZB-Ratssitzung leichte Anzeichen für einen allmählichen Ausstieg aus der nach wie vor äußerst expansiven Geldpolitik. Die Anleihekäufe werden bis Ende des Jahres aber in unverminderter Höhe fortbestehen und auch der Leitzins wird bei null bleiben. Im Bereich der langfristigen Zinseinstände hat sich die Zinskurve rund 50 Basispunkte vom bisher niedrigsten Stand Ende 2016 nach oben bewegt.“

Erwartungen insbesondere bei Einzelhandelsfinanzierungen getrübt
Alle vier Nutzungsarten (Büro, Logistik, Einzelhandel, Wohnen) zeigen eine stabile bis leicht verbesserte Entwicklung bei rückläufigen Geschäftserwartungen für die kommenden sechs Monate. Insbesondere die Erwartungen an die Finanzierung von Einzelhandelsimmobilien werden negativer eingeschätzt: Sie notieren auf dem niedrigsten Wert seit Ende 2012.

Aufhellung bei der Bewertung der Refinanzierungsinstrumente
Anders als zu Jahresbeginn sehen die Experten keine weitere Verschlechterung beim Status der Refinanzierungsinstrumente. Die Salden aus positiven und negativen Einschätzungen legen deutlich zu und liegen wieder im positiven Bereich. „Auch die Erwartungen an die Entwicklung der Refinanzierungsmärkte in den kommenden sechs Monaten zeigen sich deutlich verbessert“, so Kucera. Lediglich noch bei unbesicherten Schuldverschreibungen und Immobilienaktien erwarten in der aktuellen Umfrage mehr Experten eher eine Verschlechterung als eine Verbesserung.

Sinkende Margen und steigende LTVs
Zusätzlich werden die Finanzierungsexperten jeweils im zweiten Quartal um Einschätzungen zu marktüblichen Margen und Loan-to-Value Ratios für Objektfinanzierungen in den Risikoklassen „Core“ und „Value-Add“ gebeten. Vor allem im Core-Segment hat sich der längerfristige Abwärtstrend demnach fortgesetzt: Nach einem kurzzeitigen Anstieg 2016 nannten die Experten für jede Nutzungsart wieder niedrigere Margen. Bei Büro und Logistik sind die Margen auch in der Risikoklasse Value-Add rückläufig. Je nach Nutzungsart liegen die Durchschnittsmargen bei Value-Add-Finanzierungen 50-70 bps oberhalb von Core.

Bei der Einschätzung markttypischer LTVs zeichnen sich sowohl im Core- als auch im Value-Add-Segment gegenüber 2016 in allen Nutzungsarten Zunahmen ab. Im Core-Segment liegt die durchschnittlich genannte Fremdfinanzierungsquote derzeit zwischen 66 Prozent bei Logistik (2016: 60 Prozent) und 74 Prozent bei Wohnen (2016: 67 Prozent). Die Fremdfinanzierungsquoten bei Value-Add-Projekten sind niedriger als bei Core. „Aus unserer Sicht spiegelt sich hier die Tatsache wider, dass die Kreditvergaberichtlinien der Banken den derzeit im Markt sichtbaren Rendite-Rückgängen nur bedingt folgen können. Dies kann als Zeichen der Robustheit von Kreditausläufen im Falle von Wertkorrekturen gedeutet werden“, so Kucera.

29.06.2017