zurück

Projektentwicklung Immobilien: Das sind die größten Projektentwickler

Immobilien Projektentwicklung in Deutschland: Wohnprojekte dominieren weiterhin, verlieren aber deutlich an Volumen. Immer mehr Projektentwickler wenden sich wieder Büroprojekten zu. Wir zeigen die größten Projektentwickler und die wichtigsten Trends der Projektentwicklung von Immobilien.

Immobilien Projektentwicklung: Jährlich untersucht eine Studie von Bulwiengesa aktuelle Trends und zeigt die größten Immobilien Projektentwickler (Foto: ollo/istock)
Immobilien Projektentwicklung: Jährlich untersucht eine Studie von Bulwiengesa aktuelle Trends und zeigt die größten Immobilien Projektentwickler (Foto: ollo/istock)



Es wird wieder mehr gebaut in Deutschland. Klassische Projektentwicklungen – Trading-Development – hat in den A-Städten flächenmäßig 2018 um 5,3 Prozent zugenommen, so ein Ergebnis der Projektentwicklerstudie 2019 von Bulwiengesa. Auf 28,4 Millionen Quadratmeter summiert sich das Volumen der zum Verkauf geplanten Projekte.

Wohnprojekte werden deutlich weniger
Allerdings gibt es deutliche Unterschiede in den einzelnen Assetklassen: Im Wohnsegment ging das Projektvolumen um 1,6 Prozent zurück. Dennoch bleibt es das dominierende Segment mit rund 17 Millionen Quadratmetern insgesamt. Auffällig ist, dass in Berlin, München, Düsseldorf und Stuttgart weniger neue Wohnflächen entstehen, in Hamburg hingegen mehr gebaut wird. Der Trend scheint jedoch eindeutig. Die Flächen in Planung machen mittlerweile in den meisten Märkten deutlich weniger als 50 Porzent aus und sind nochmals deutlich gesunken.

Anders zeigt sich das Bürosegment, auf das insgesamt die zweitmeisten Flächen entfallen. Nach jahrelangem Schrumpfkurs steht dieses Mal ein sattes Flächenplus um 23 Prozent. Berlin weist etwa ein Plus von 32 Prozent oder 550.000 Quadratmeter aus. Nach Einschätzung von Andreas Schulten, Generalbevollmächtiger von Bulwiengesa auch ein Zeichen verfehlter Politik: „Immer mehr Wohnbauträger schmeißen hin und entwickeln lieber Büros. Das immerhin sorgt dafür, dass der teilweise marktlähmende Leerstand bei Büros etwas abgemildert wird. Aber die soziale Mitte Deutschlands bekommt immer weniger neue Wohnungen. Vom Wohnungsneubau profitieren nur die Reichen und die Armen."

Ergebnis der Projektentwicklerstudie 2019: Wohnen ist weiterhin das dominierende Segment (Quelle: Projektentwicklerstudie 2019, Bulwiengesa)
Ergebnis der Projektentwicklerstudie 2019: Wohnen ist weiterhin das dominierende Segment (Quelle: Projektentwicklerstudie 2019, Bulwiengesa)

Dass Projektentwickler Büros bevorzugen, ist den niedrigen Leerstandsquoten in den großen Büromärkten und dem Mietanstieg in den letzten Jahren geschuldet. Mittlerweile sind in einigen Märkten Vorvermietungen schon während der Planungs- und Bauphase keine Seltenheit mehr. Hinzu kommt laut Schulten: „ Büroimmobilien sind weiterhin ein beliebtes Investmentziel. Das Segment weist solide Basisdaten auf und profitiert von ‚Sonderkonditionen‘ wie Umsatzsteuerbefreiung und im Vergleich zum Segment Wohnen weniger baulichen Regulierungen – für Projektentwickler ist dies ein deutliches Go-Signal. Aktuell werden Büroprojekte durchaus auch spekulativ begonnen.“

Demgegenüber stehen die weiterhin hohen, aber aus Sicht des Endkunden am Limit kratzenden Preise im Wohnsegment, insbesondere im höherwertigen Teileigentumsmarkt. In Kombination mit den hohen Grundstückspreisen, den höheren Bau- und Planungskosten und den immer längeren Planungszeiträumen sind hier schnell die Grenzen der Rentabilität erreicht. An Nachfrage mangelt es keiner der sieben A-Städte, unabhängig vom Preissegment. Um zumindest die hohen Grundstückspreisen zu umgehen, orientieren sich einige Projektentwickler längst hin zu kleineren Märkten.

Nach zwei rückläufigen Jahren sieht es im Einzelhandel ( + 1,1 Prozent) zunächst nach einer Stabilisierung aus. Allerdings ist diese Entwicklung stark geprägt von Nahversorgungsflächen, die das Planungsrecht im Rahmen von Wohnbauentwicklungen fordert. Viele dieser Planungen werden nachträglich aber doch nicht umgesetzt, haben die Studienmacher etwa in Köln oder Stuttgart beobachtet. Es fehlen passende Nutzer, weil die üblichen Discounter oder Supermärkte an solchen eher kleinen Flächen weniger interessiert sind. Erkennbar ist das an der Struktur der Einzelhandelsflächen: Lediglich 27 von insgesamt über 540 gemeldeten Flächen sind größer als 10.000 Quadratmeter. Demgegenüber liegen über 370 gemeldete Flächen unter 2.000 Quadratmeter GLA.

Das Hotelsegment profitiert laut Bulwiengesa seit einigen Jahren von dem wachsenden Interesse der Investoren an der Markenhotellerie – von Budget bis Luxus. Mit einem Plus von 21,7 Prozent hat sich das Flächenvolumen im Trading Development nun schon im dritten Jahr in Folge massiv vergrößert. Ein nicht unerheblicher Anteil des ermittelten Projektvolumens entfällt allerdings auf Planvorhaben. Deren Projektzahl hat besonders in den vergangenen zwölf Monaten stark zugenommen. So besteht nun mancherorts Sorge, dass die Realisierung aller Planvorhaben zu Überkapazitäten führt. Denn 2018 wuchs in einigen A-Städten (etwa Hamburg, Frankfurt) das Bettenangebot stärker als die touristische Nachfrage, zugleich sank der für die Hotellerie maßgebliche Performanceindikator RevPAR.

Mehr Projektentwicklungen für den Eigenbestand
Das Projektentwicklungsvolumen für den Eigenbestand, die sogenannten Investor Development, hat sich im aktuellen Studienzeitraum erneut vergrößert. Dies trifft auch auf das Wohnsegment zu: Dieses hat mehr als 600.000 Quadratmeter an Fläche zugelegt. Das Volumen fällt mit 7,5 Millionen Quadratmetern Wohnfläche dennoch weiterhin deutlich geringer aus als im klassischen Trading Development.

Wie zu erwarten sind die größten Akteure die großen lokal tätigen Wohnungsbaugesellschaften. Andreas Schulten: „Trotz der gestiegenen Volumina durch städtische Wohnungsbaufirmen ist klar, dass diese die benötigten Wohnungen nicht alleine bauen können. Den Löwenanteil erledigen immer noch die privaten Entwickler. Dabei werden nicht wenige Wohnprojekte von Projektentwicklern an-entwickelt, um insbesondere die öffentlich geförderten Teile noch im Planungstatus an Wohnungsbaugesellschaften weiterzureichen.“ Fehlende Investitionsalternativen lassen Eigenbestandsentwicklungen auch im gewerblichen Segment weiter attraktiv erscheinen. Deshalb konnte auch im Büro-, Einzelhandels- und Hotelsegment erneut deutliches Wachstum verzeichnet werden.

Übersicht der aktivsten Immobilien-Projektentwicklungsunternehmen (Quelle: Projektentwicklerstudie 2019/Bulwiengesa)
Übersicht der aktivsten Immobilien-Projektentwicklungsunternehmen (Quelle: Projektentwicklerstudie 2019/Bulwiengesa)

Unter den Projektentwicklern gab es im letzten Jahr einige Veränderungen. Projektleiterin und Studienautorin Ellen Heinrich: „Im Ranking nach Projektflächenvolumen macht sich insbesondere die Akquise der SSN Group sowie der CG Gruppe durch Consus bemerkbar. Mit diesen beiden Projektentwicklern im Hintergrund steht Consus nun mit vergleichbarem Flächenpotenzial auf Augenhöhe mit der Zech Group, deren Projektvolumen ebenfalls durch mehrere Tochtergesellschaften entsteht, allem voran Art-Invest und Die Wohnkompanie.“

Die volumenstärksten Projektentwickler in den A-Städten sind weiterhin schwerpunktmäßig im Wohnsegment aktiv. Von insgesamt 6,Millionen Quadratmetern Projektfläche über alle Segmente sind 67 Prozent im Wohnsegment. Mit Instone und Consus sind mittlerweile zwei der zehn größten Projektentwickler aus der Studie an der Börse notiert.

25.03.2019