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Für Investoren und Unternehmen attraktiv und lohnenswert

Quartiersentwicklungen sind für Investoren und Unternehmen attraktiv und lohnenswert. Das zeigt sich auch an zwei Beispielen der Catella Project Management: der Seestadt mg+ und den Düssel-Terassen.

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Mit dem Catella-Projekt Seestadt mg+ entstehen 2.000 neue Wohnungen in Mönchengladbach. (Bild: Catella)

Wohnungen zeigen in der Covid-19 Pandemie erneut eine beachtliche Krisenresistenz. Die Dynamik der Wertsteigerung geht ohne Konsolidierung weiter. Mehr noch, die Pandemie wirkt ebenso wie 2008 die Finanzkrise als neuer Treiber. Der Dreiklang aus Sicherheit, Rendite und Wertsteigerung ist in keiner anderen Assetklasse so wirkungsvoll.  Die Wohnungsmarktprognosen selbst von recht risikoaversen Marktteilnehmern sind für die kommenden Jahre ausgesprochen positiv. Auf dem Mietmarkt herrscht ungebrochen hohe Nachfrage, die in den Ballungsräumen nicht befriedigt werden kann. Die Wohnungsknappheit wird durch den arbeitsplatzgetriebenen starken Zuzug in die Städte nebst deren Umfeld beflügelt.

Insbesondere gemischtgenutzte Quartiersentwicklungen, die Investoren eine attraktive Mischung aus Risikodiversifizierung und Renditegenerierung im Nullzinsumfeld bieten, werden immer stärker nachgefragt. Es sind jene „15-Minuten-Städte“, die als Nachfrage-Hotspot für Zukunftsfähigkeit stehen, weil diese in fußläufiger Entfernung alle Lebensfunktionen wie Arbeiten, Wohnen, Freizeit, Einkaufen, Sport, Kultur, etc. abbilden und zugleich sich auf verschiedene Kaufkraftquellen abstützen können.

In der Pandemie sind die eigenen vier Wände noch mal wichtiger geworden. Mit Home-Office und Home Schooling ist der Wunsch nach ausreichend Platz und einer schönen, dem Lebensumfeld angemessenen Wohnung, umso größer geworden. Bei hunderttausenden Pendlern, die jeden Morgen in die Metropolen hineinstauen, besteht der Wunsch nach einer Wohnung in der Nähe des Arbeitsplatzes. Das gibt Investoren Sicherheit und bietet Mietsteigerungsperspektiven. Ergänzend kommt der hohe Anlagedruck der großen institutionellen Investoren im Niedrigzinsumfeld dazu.

Standorttreue zahlt sich aus
Quartiere beleben nach vielen Jahren der Monokultur und Funktionstrennung den originären urbanen Gedanken: räumliche Nähe aller Lebensfunktionen kombiniert mit zusätzlichen Serviceleistungen. Kreative Entwickler beziehen dazu von Anfang an alle Stakeholder in die Planung mit ein, um Nachfrage und Angebot idealtypisch zu vereinen. „Lagom“ nennen es die Schweden, wenn alles in die richtige Balance gebracht wird.

Auf der Ertragsseite generiert und sichert ein gut konzipiertes Quartier mit einem guten Management dem Investor kontinuierliche, stabile Mieterträge. Die Mietfluktuation ist aufgrund des ausgiebigen Angebotes an Services, Mobilitätskonzepten, Einkaufsmöglichkeiten, Betreuungs-, Freizeit- und Erholungsangeboten, die alle einen deutlichen Mehrwert zu reiner Wohnung bieten, viel geringer als in reinen Wohnsilos. Standorttreue zahlt sich aus, denn häufige Mieterwechsel sind teuer. Außerdem wird der Wert der Investments besser erhalten, wenn sich die Bewohner mit ihrem Heim identifizieren, ganz nach dem Motto „was mir gefällt, mache ich nicht kaputt“.

Neben den ökonomischen Aspekten finden verantwortungsbewusste, ökologisch- und sozialengagierte Investoren in den modernen Quartiersentwicklungen Anlagealternativen, die die ESG-Kriterien (Environmental, Social und Governance) erfüllen. Immer mehr Kapitalanleger und Nutzer fordern inzwischen Umwelt- und Nachhaltigkeitsaspekte ein und honorieren diese auch in der Wertfindung für Mieten und Kaufpreise.

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Online-Special "Quartiersentwicklungen"

In mehreren Beiträgen, Interviews, Videos und Präsentationen behandeln wir die wichtigsten Themen rund um die Entwicklung von Quartieren.

„Die Einhaltung der ESG-Ziele ist für Catella nicht nur eine Frage der gelebten sozialen Verantwortung. Es rechnet sich schlicht auch für uns“, so Klaus Franken, CEO der Catella Project Management. Durch die CO2-Bepreisung ab 2021, die politisch zusätzlich forciert werden wird, werden die Nebenkosten deutlich steigen. Egal ob umlegbar oder nicht, führt dies zu einem Druck auf die Mieteinnahmen. „Wenn wir im Quartier die Nebenkosten und die Mobilitätskosten senken, stabilisieren wir den Mietertrag der Anleger,“ betont Franken.

Der Effekt sei dabei nicht unerheblich, die Nebenkosten werden in den aktuellen Catella Quartieren  Seestadt mg+ und Düssel-Terassen um deutliche 30 Prozent geringer ausfallen. Beide Quartiere wurden im September 2020 vom Land Nordrhein-Westfalen in Zusammenarbeit mit der EnergieAgentur.NRW zur Klimaschutzsiedlungen zertifiziert. Erreicht wurde dieses Zielt mit der intelligenten Steuerung des Dreiklangs von Energieerzeugung, -versorgung und -verbrauch.

„Es geht nicht nur um die Wärmedämmung der Häuser, wo laut Experten längst schon das sinnvolle Maß erreicht worden ist, sondern um das Zusammenspiel mit optimierter Energiegewinnung und -verteilung“, erklärt Franken. „Die Nutzung erneuerbarer Energiequellen und Nahwärmenetze mit geringeren Durchlauftemperaturen können bei Quartiersentwicklungen von Anfang an realisiert werden. Das ist im Bestand oder bei kleinen Neubaumaßnahmen nicht möglich. Entsprechend konzipierte Quartiere sind demzufolge nicht nur klimaschonend, sondern auch zukunftssichere Investments, die Nase ganz weit vorne haben bei der Immobilienbewertung.“

Reallabor der Energiewende
Die Seestadt mg+ hat eine nahezu CO2-freie Energiegewinnung im Quartier durch die Nutzung von Abwasser-Wärme. Dieses Konzept wurde anerkannt als Modellprojekt des vom Bundesministerium für Wirtschaft und Energie geförderten “Reallabor der Energiewende“. Catella hat dazu als Partner den regionalen Versorger NEW sowie die E.ON involviert. Kernstück der Seestadt mg+ ist ca. 20.000 Quadratmeter großer See, der zur Verbesserung des Mikroklimas beiträgt, als Retentionsbecken dient, einen Beitrag zum Artenschutz leistet und den Nutzern mit seinen naturnahen Uferzonen und Promenaden eine besondere Wohn-, Arbeits- und Lebensqualität mitten in der Stadt bietet.

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Der erste Bauabschnitt ist das "Südviertel". (Bild: Catella)

Sowohl in Mönchengladbach als auch in Düsseldorf wird mit alternativen Mobilitätsangeboten und City-Logistik-Konzepten die Mobilitätswende aktiv betrieben. Der nahezu autofreie öffentliche Freiraum wird für Begrünung, Kinderspiel, Aufenthalt und Lebensqualität genutzt. Neben der erhöhten Qualität entsteht auch eine wirtschaftliche Motivation: Mit Sharing-Fahrzeugen im Quartier können viele Familien auf das Zweit-Auto verzichten. Ein VW Golf etwa belastet das Nettoeinkommen mit über 500 Euro monatlich. Das können die Familien sparen und Unternehmen können den eigenen Fuhrpark reduzieren und Fahrzeuge nur bezahlen, wenn diese wirklich benötigt werden. Die Mobilitätswende gelingt mit attraktiven, alternativen Angeboten, nicht mit Verboten. Dieses Angebot manifestiert sich in mehreren Mobilitäts-Hubs im Quartier, in denen zu jeder Tages- und Nachtzeit Sharing-Fahrzeuge (E-Auto, Lastenräder, Bikes und E-Roller) zur Verfügung stehen. Gleichzeitig entlasten zentral Paketstationen den Lieferverkehr. Die Mieter haben dieses Angebot sprichwörtlich vor der Nase. Es ist praktisch, zeiteffizient, kostengünstig und verändert über das Angebot das Mobilitätsverhalten.

Die Zertifizierung als Klimaschutzsiedlung berücksichtigt neben der Ökologie auch den Städtebau. In ihren Quartieren bietet die schwedische Catella-Gruppe sowohl Miet- als auch Eigentumswohnungen. Es gibt kleine und große Wohnungen und sowohl Wohnungen für Menschen mit geringerem Einkommen bis hin zu Durchschnitts- und Überdurchschnittseinkommen. Jeweils 40 Prozent der Wohnungen werden als sozial geförderter Wohnungsbau angeboten, 20 Prozent sind für bestimmte Zielgruppen vorgesehen, welche auf dem Wohnungsmarkt strukturell benachteiligt sind.

17.01.2021