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Flächentransformation im Corporate Real Estate Management

Corona verstärkt den Wunsch von Unternehmen nach flexiblen Flächen. Wie sich Anforderungen und Modelle ändern (müssen). Ein Kommentar von Dr. Gerd Niklas Köster, Studiendekan Immobilienwirtschaft, an der Hochschule Fresenius in Hamburg.

Die Accomplish-Area ist nah am klassischen Büro (Foto: Microsoft Deutschland)
Welche Bürokonzepte fragen Corporates in Zukunft nach? (Foto: Microsoft Deutschland)

Die Corona-Epidemie erhöht die Flexibilitätsanforderungen von Unternehmen. Durch den Rückgang der Anwesenheitsquoten werden nunmehr flexible Arbeitsplatzmodelle gewünscht. Neue Arbeitswelten und die zunehmende Digitalisierung führen zur Reduktion der Unternehmensflächen. Durch den Wandel des Flächenbedarfs steigt gleichzeitig der Anspruch an noch vorhandene Flächen. Infolgedessen werden Unternehmen in Zukunft häufiger externe Arbeitsplätze für ihre Mitarbeiter anmieten, die ein hohes Maß an Flexibilität sowie ein umfangreiches Serviceangebot bieten.

Das klassische Arbeiten am Schreibtisch wird jetzt aufgehoben und die traditionelle Bindung an den eigenen Arbeitsplatz aufgelöst. Insbesondere im Bürobereich werden Großunternehmen ihre „Workplace-Strategien“ überdenken. Die Erkenntnis, dass die Mitarbeiter auch außerhalb des Unternehmens effizient arbeiten, wird viele Büroarbeitsplätze infrage stellen. Dies wiederum hat Einfluss auf die Eigentumsentscheidungen von Unternehmen. Somit wird sich der Trend „mehr Miete weniger Eigentum“ schneller fortsetzen, als geplant. Folglich öffnet sich jetzt der Markt für Projektentwickler, Coworking-Anbieter und Investoren.

Crashkurs Corona
Die momentane Krisensituation beschleunigt die Transformation der Unternehmen. Sie dient den Unternehmen als „Crashkurs“ zur Aneignung flexibler, digitaler und effizienter Arbeitsstrukturen. Befanden sich viele der Großunternehmen vor einigen Wochen noch in ihrer digitalen Orientierungsphase, so haben sie die Entwicklungsphase übersprungen und befinden sich bereits in der Etablierungsphase. Schlussendlich wird sich die steigende Innovationskraft der Unternehmen auch in ihren Immobilien widerspiegeln.

Bereits heute findet in vielen Großunternehmen keine „Eins-zu-eins-Belegung“ der Arbeitsplätze mehr statt. Dies führt zu einer verbesserten Flächeneffizienz und zu einem geringeren Pro-Kopf-Verbrauch der für die Mitarbeiter bereitgestellten Flächen. Infolge der Digitalisierung verlagern sich die Arbeitsplätze der Mitarbeiter aus den Unternehmen heraus an teilweise öffentliche Plätze und Coworking Spaces. In den Unternehmen selbst werden neue Arbeitsplatzmodelle in Form von Open Space und Flex Space gezielt gefördert.

Die Flächentransformation der Unternehmen schreitet hierarchieübergreifend voran. Egal ob zur Kinderbetreuung oder bei ersten Krankheitssymptomen, Telearbeit wird von Unternehmen in Zukunft empfohlen. Die Unternehmen haben ihr Bewusstsein geändert und nutzen mobile Arbeitsmethoden als Chance. Die hierdurch entstehende Flexibilität stellt für sie einen wichtigen Wettbewerbsfaktor dar. Zusätzlich wird die Work-Life-Balance der Mitarbeiter und damit ihre Bindung an das Unternehmen erhöht. Des Weiteren wird ihre Reisetätigkeit mithilfe visueller Räume im Internet reduziert.

Folgen für die Büroimmobilie
Home Office wird auf Dauer zu einer selbstverständlichen Arbeitsform von Büromitarbeitern. Folglich können die Büroflächen jetzt minimiert werden und Schreibtische entfallen. Standorte und Immobilien müssen stattdessen hochwertig sein. Die im Büro abzuleistende Arbeitszeit wird reduziert. Ein variabler Anteil an mobiler Arbeitszeit wird etabliert. Papier und Ordner verschwinden von den Flächen. Archivflächen werden überflüssig. Unternehmenseigene Cloud-Server ermöglichen allen Mitarbeiter den Zugriff auf ihre Daten weltweit.

Insbesondere der Markt für Büroimmobilien wird die digitale Transformation zu spüren bekommen. Die hohe Nachfrage nach Büroflächen wird zwar weiterhin Bestand haben. jedoch steigen die Anforderungen an die Qualität der Flächen signifikant. Speziell das Thema „Smart Office“ ist bei Unternehmen jetzt gefragt. Hiermit wird in Zukunft die Raumbelegung digital gemessen und die Arbeitsumgebung kurzfristig ihren Erfordernissen angepasst. Anonymisierte Frequenzmessungen liefern die hierfür notwendigen Daten, um den Flächenbedarf individuell zu gestalten. Große Corporates sind bei dieser Technologie absolute Vorreiter. Sie führen schon heute Auslastungsmessung mithilfe von Sensorik durch. Per App kann jeder Mitarbeiter am Vorabend seinen Arbeitsplatz für morgen auswählen. Somit haben die Unternehmen ständig einen Überblick über das vorhandene Einsparungspotenzial ihrer Flächen. Mithilfe künstlicher Intelligenz wird schlussendlich die räumliche Zukunft unserer Arbeitsplätze gestaltet.

Die neuen Entwicklungen werden viel kraftvoller eintreten als vorerst angenommen. Die Unternehmen sind durch den „Corona-Shutdown“auf den Geschmack gekommen und sehen Optimierungspotenzial. Mithilfe der Digitalisierung können Prozesse optimiert und infolgedessen Kosten eingespart werden. Viele Großunternehmen befanden sich bereits zuvor stark im Wandel. Ihre Geschäftsmodelle haben an Haltbarkeit verloren und ihre digitale Transformation ließ lange auf sich warten. Hohe Investitionen in neue Softwarekonzepte sollen neue Erfolge bringen. Oft haben jedoch die personellen Ressourcen für die totale Vernetzung gefehlt.

Investitionen werden jetzt vor allem in die Ergonomie und die Aufenthaltsqualität der Arbeitsplätze getätigt. Gleichzeitig werden Nachhaltigkeitskonzepte gefördert. So wird das Elektroauto der Mitarbeiter zukünftig im Unternehmen geladen und CarSharing angeboten. Die Parkflächen werden stattdessen mit multifunktionalen und reversiblen Immobilien bebaut. Denn viele der alten Gebäude entsprechen nicht mehr den Anforderungen moderner Arbeitswelten. Unternehmensimmobilien, die in Zukunft nur eine Nutzung zulassen, sind nicht zukunftsfähig. Multifunktionale und flexible Arbeitsplätze müssen entwickelt werden. Dabei muss ständig gewährleistet werden, dass auch mehrere Mitarbeiter an einem Schreibtisch untergebracht werden können.

Der Wandel der Flächeninanspruchnahme ist heute verstärkt im Dienstleistungssektor und nur verlangsamt im Produktionsbereich festzustellen. Neue Technologien wie Industrie 4.0 werden dauerhaft auch die Gestaltung von Produktionsflächen beeinflussen. Ein weiterer Treiber der Flächeneffizienz ist die Vernetzung der einzelnen Standorte untereinander. Auf Grundlage der Digitalisierung machen Unternehmen heute lieber mehrere kleine Standorte anstatt einem großen. Infolgedessen wird die Nachfrage nach hochwertigen Büroarbeitsplätzen inklusive Service Angebot deutlich steigen. Somit werden in Zukunft nicht nur Start-Up-Unternehmen die Hauptnutzer von Coworking Spaces sein, sondern auch Corporates.

Für Projektentwickler und Investoren werden Coworking-Anbieter als Mieter an Bedeutung gewinnen. Insbesondere an „Büro-Hotspots“ wie Berlin, wird die Nachfrage der Unternehmen das dynamische Marktumfeld stabilisieren. Das hohe Ausfallrisiko dieser Mieter wird sinken und Coworking Spaces werden zentraler Bestandteil der modernen Arbeitswelt. Infolgedessen gründen Corporates immer häufiger Partnerschaften mit Coworking-Anbieter. Diese Strategie ermöglicht Ihnen die Konzentration auf ihr Kerngeschäft und setzt gleichzeitig Kapital für ihre Expansion frei. Schlussendlich werden Coworking Spaces der neue „Place-to-be“ für gewisse Mitarbeitergruppen von Großunternehmen .

Autor: Dr. Gerd Niklas Köster ist Studiendekan Immobilienwirtschaft an der Hochschule Fresenius in Hamburg.

02.06.2020