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Finanzierungen werden teurer

Corona-Krise lässt Banken vorsichtiger agieren.

Es wird teurer, sich Geld für Immobilien zu leihen. „Die Banken erhöhen die Zinsen um 50 bis 100 Basispunkte“, sagte Frank Hovorka vom französischen Projektentwicklungs-Berater Fédération des Promoteurs Immobiliers, bei einer Veranstaltung der RICS. Diese Aussage bezog sich auf Frankreich – aber auch in Deutschland zeigt sich derselbe Trend.

„Banken sind restriktiver bei LTVs ab 65 Prozent“, berichtete Dr. Sven Helmer, Managing Director von Lagrange Financial Advisory, bei einem Pressegespräch. Gerade bei neu aufgesetzten Entwicklungsprojekten und Immobilientypen wie Hotels, Seniorenheimen und Shoppingcentern legten die Finanzierer eine größere Zurückhaltung als bisher an den Tag. Dieser Effekt lasse sich seit zwei bis drei Wochen beobachten. Gleichzeitig schrumpfe die Zahl der Kreditgeber: „Auslandsbanken ziehen sich aus Teilmärkten zurück“, so Helmer. Betroffen seien „ganz klar die Projektentwicklungen und risikobehaftete Objekte, insbesondere in den krisenanfälligen Marktsegmenten."

Besonders anspruchsvoll sind Finanzierungsentscheidungen, die vor der Krise schon avisiert wurden, die aber noch nicht final unterschrieben sind. Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG, hat festgestellt: „Sowohl Investoren als auch Projektentwickler werden vorsichtiger. Die Kunden versuchen teilweise Transaktionen, die bereits kurz vor der Beurkundung stehen, über den Shutdown nach hinten zu schieben. Dann soll eine Neubewertung der Situation erfolgen. Auch das Fehlen persönlicher Treffen spielt hier eine Rolle.“

„Wir entscheiden im Einzelfall"

Gero Bergmann, Vorstand der Berlin Hyp AG, sagte: „Wir haben noch einige Finanzierungen in der Pipeline, die wir gerade abarbeiten. Diese Transaktionen sind eine Herausforderung im Moment. Wir entscheiden hier im Einzelfall.“

An höheren Kreditzinsen sollten Investments und Projekte jedoch nicht scheitern. Francesco Fedele gab sich zuversichtlich: „Der Markt kann eine Zunahme verkraften. Auch wenn die Kreditkosten steigen werden, bewegen wir uns in einem Umfeld, in dem dadurch keine Business-Pläne ins Wanken geraten. Die meisten Immobilieninvestments können höhere Kreditkosten zwischen 50 und 100 Basispunkten tragen.“

„Ein paar Basispunkte mehr sind vernachlässigbar"

Allerdings könnte es am Markt zu einer Differenzierung kommen, die in den letzten Jahren so nicht sichtbar war. „Der Wettbewerb der Finanzierer in den als sicher geltenden Segmenten könnte noch einmal zunehmen. Bei riskanten Projekten könnten die Eigenkapitalanforderungen ebenso steigen wie die von Eigenkapitalgebern geforderten Renditen. Und diese sind für Projektentwickler entscheidend. Ein paar Basispunkte mehr für die Banken sind hingegen vernachlässigbar“, sagte Steffen Sebastian.

Wie es in einem halben Jahr aussehen wird, vermag heute noch niemand zu sagen. Aber auf eine Aussage lässt sich Sven Helmer festlegen: „Es wird mehr Eigenkapital notwendig sein. Entwickler und Betreiber in den oben genannten Risikoklassen müssen verstärkt alternative Finanzierungen mit dann höheren Zinssätzen in Kauf nehmen. Außerhalb der genannten Risikoklassen sollte aber ein LTV von bis zu 55 bis 60 Prozent nach wie vor weniger Probleme bereiten."

09.04.2020