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Facility Management: Ein Markt im Umbruch

Das Facility Management steckt mitten im Umbruch. Die wichtigsten Trends, ein aktuelles Ranking der größten Facility-Management-Unternehmen und warum Anbieter von Künstlicher Intelligenz bald große Facility Manager übernehmen könnten.

Der Markt der Facility Manager ist stark geprägt durch die anhaltende Konsolidierungswelle (Foto: Dan Gold/unsplash.com)
Das Facility Management ist stark geprägt durch die anhaltende Konsolidierungswelle (Foto: Dan Gold/unsplash.com)

Das Marktvolumen der Facilty Manager hat sich in den vergangenen Jahren in Deutschland stark vergrößert. Hatten die externen Facility Services 2009 noch ein Gesamtvolumen von 43,6 Milliarden Euro, stieg es bis 2017 konstant an auf 53,4 Milliarden Euro. Die Top 25 erwirtschafteten im Jahr 2018 laut Lündendonk 13,0 Milliarden Euro. Drei Viertel des absoluten Umsatzzuwachses generierten die Top 10, die ihre Jahresleistung um 300 Millionen Euro steigerten. Das Wachstum der großen zehn Anbieter hat effektiv weiter abgenommen und erreicht den niedrigsten Wert sei 15 Jahren. Das deutet auf eine Verlangsamung der Marktkonsolidierung hin.

(Quelle: Lünendonk-Liste 2019)
(Quelle: Lünendonk-Liste 2019)

Facility Manager und die wichtigsten Trends
Für das Facility Management und die FM-Unternehmen ist die Nachwuchsgewinnung und das Thema Jobs für Facility Manager der große übergeordnete Megatrend. Laut der aktuellen Lünendonk-Studie wird das Besetzen von Objektteams wichtiger für die Vergabe von Aufträgen und gewinnt zusammen mit einem guten Service-‐Konzept und Qualitätsdienstleistungen im Verhältnis zum Angebotspreis an Bedeutung.

„Der Personalmangel sowie die wachsende Unsicherheit gefährden die weitere Entwicklung des Facility-‐Service-‐ Markts in Deutschland“, so Studienautor Thomas Ball. „Der Bedarf an Facility Services aus einer Hand ist nach wie vor hoch. Ohne den Personalmangel könnten viele Dienstleister stärker wachsen. Diesem Effekt ist das vergleichsweise geringe Wachstum der Top 10 ebenso geschuldet wie der von ihnen inzwischen erreichten Größe. Um ein Wachstum von zehn Prozent zu generieren, muss die Summe der Neuaufträge die gesamte Jahresleistung der Unternehmen auf den hinteren Rängen übersteigen.“

Auf rein fachlicher Ebene treiben die Facility Manager vor allem die Marktkonsolidierung, die Folgen und Möglichkeiten der Digitalisierung sowie Sourcing- und Vergabestrategien, Betreiberverantwortung und Nachhaltigkeit um. Generell nimmt die Leistungstiefe der Facility Manager zu. Zuletzt stiegen etwa die Nachfragen der Kunden nach Telefonzentralen und IT-Helpdesks.

(Quelle: Lünendonk-Liste 2019)
(Quelle: Lünendonk-Liste 2019)

In der Facility Management-Branche spielen technische Entwicklungen eine wichtige Rolle. Daher verändern zum Beispiel Serviceroboter massiv die tägliche Arbeit der Facility Manager. Auch die digitale Erfassung und Nutzung von Daten, etwa zu Verbräuchen oder Raumbelegungen stellen neue Anforderungen an die Unternehmen – bieten ihnen zugleich aber auch große Chancen, neue Geschäftsmodelle und Kooperationen zu erschließen.

Ein Beispiel hierfür ist Synexs, eine hundertprozentige Tochtergesellschaft von Hochtief. Das Unternehmen ist seit 2016 neu am Markt und versucht vom Start weg die Chancen der Digitalisierung im Facility Management zu nutzen. Die Mitarbeiter sollen möglichst von allen Aufgaben entlastet werden, die automatisiert übernommen werden können. Wie das im Detail gelingen soll, hat Geschäftsführer Jörg Ohle auf dem imFOKUS Gipfeltreffen des immobilienmanager Verlags im November 2017 erläutert ( hier können Sie noch einmal seine Präsentation sehen ).

(Quelle: Lünendonk-Liste 2019)
(Quelle: Lünendonk-Liste 2019)

Zum Facility Management gehören Aufgaben wie zum Beispiel das Überwachen der Haustechnik, das Beauftragen von Dienstleistungen am und im Gebäude, aber auch das Erstellen von Ausschreibungsunterlagen für den Umbau oder das Beschaffungsmanagement für Strom und Wasser.

Wesentlichen Segmente des Facility Management sind:

  1. Technisches Gebäudemanagement
  2. Infrastrukturelles Gebäudemanagement
  3. Kaufmännisches Objektmanagement
  4. Flächenmanagement

Die beiden dominierenden Teilbereiche im Facility Management sind das technische Gebäudemanagement und das infrastrukturelle Gebäudemanagement. Hierauf entfielen laut Statistischem Bundesamt im Jahr 2015 rund 95 Prozent des Gesamtumsatzes der Branche.

Verschiedene Studien untersuchen regelmäßig den Markt für Facility Management in Deutschland. So zum Beispiel die „Facility Management Studie“ von Drees & Sommer oder die jährliche Lünendonk Liste mit der dazugehörenden Studie, die die führenden Facility-Service-Unternehmen in Deutschland auflisten.

Digitalisierung im Facility Management

Wesentliche Trends der Digitalisierung im FM sind Big Data, Sensorik, Internet of Things (IoT), Virtual Reality (VR), Building Information Modeling (BIM) und Robotik/Künstliche Intelligenz.

Mehr dazu erfahren Sie in dieser Präsentation, die Nils Lueken (RGM) und Stephan Mau (Planon) beim Gipfeltreffen imFokus Digitalisierung gehalten haben:

Herausforderungen des FM

Laut einer Studie von Drees & Sommer, in der Auftraggeber und FM-Unternehmen befragt wurden, beauftragen Unternehmen für infrastrukturelle Dienstleistungen fast durchgängig in allen Branchen externe Facility Management Unternehmen. Leistungen im technischen Bereich werden hingegen je nach Branche (Produktion/Industrie, Krankenhaus- und Pflegebereich etc.) in großen Teilen noch durch eigene Mitarbeiter erbracht.

Die wichtigsten Handlungsfelder im Facility Management
Unternehmen und Anbieter im Facility Management peilen verschiedene Entwicklungen an, die ihre Arbeit effizienter und besser machen sollen. Diese Handlungsfelder sind:

  • Mehr Standards in Form von Verträgen, konkreten Definitionen und Richtlinien im Zusammenarbeitsmodell
  • Standards sowie konkrete Rollenverteilungen und Zusammenarbeitsmodelle rund um das Thema Building Information Modeling (BIM)  
  • Professionellere IT/CAFM-Lösungen – professionellere und erprobtere Softwaremodule (ohne aufwendiges Customizing im Einzelfall)
  • Konkrete Lösungen für einen nachhaltigen Betrieb (Green FM) als Branchenstandard

Die 10 größten Facility Manager in Deutschland

Unternehmen Umsatz in Deutschland 2018 (2017) in Millionen Euro Mitarbeiter in Deutschland 2017 (2016)
Apleona 1.569,9 (1.477,9) 13.557 (13.540)
Spie 1.550 (1.500) 11.400 (10.800)
Wisag Facility Services Holding 1.124,2 (1.067,4) 32.491 (32.102)
Strabag PFS 1.003 (994) 10.298 (11.704)
Dussmann Service Deutschland 850 (870) 22.300 (23.500)
Gegenbauer Holding 704,8 (667,1) 17.378 (17.212)
Compass Group Deutschland 676 (646) 14.500 (15.000)
Engie Deutschland 598 (628) 2.711 (2.524)
Piepenbrock Facility Management 589,2 (564) 26.600 (26.000)
Sodexo Beteiligungs B.V. 544,7 (527,2) 8.770 (8.888)
Quelle: Lünendonk Liste 2019
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Im Ranking der größten Facility Management Unternehmen hat es unter den Top 10 nur eine Veränderung gegeben. Sodexo eroberte sich nach einem Jahr Abwesenheit seinen Platz zurück, die Kötter Unternehmensgruppe rutschte auf Platz elf.

Die vergangenen Jahre waren im Facility Management vom Konsolidierungstrend geprägt. Beispiele hierfür waren die Übernahme der DIW durch Strabag oder mehrere Zukäufe von Facility Managern wie Cofely, Lattemann & Geiger, Kötter und Spie. Häufig wollten die Unternehmen damit ihre Eigenleistungstiefe erhöhen und ein breiteres Leistungsangebot aufbauen. Es gibt Anzeichen, dass die Konsolidierung im Facility Management weitergehen wird. Aktuell hat die Marktkonsolidierung im Facility Management etwas an Fahrt verloren.

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Experten gehen davon aus, dass die stärkere Nachfrage nach Qualität und komplexen Dienstleistungen auf einen Paradigmenwechsel im Facility Management hindeuten. Die Facility Manager werden stärker als professionelle Partner für das Gebäudemanagement gesehen – gleichzeitig treten die Einzelgewerke stärker in den Hintergrund. Die Auftraggeber suchen den „einen Gesamtdienstleister“, was die Übernahmen von kleineren und mittelgroßen Anbietern weiter befeuern wird. Im Vergleich etwa mit den USA, Großbritannien oder auch der Schweiz ist der deutsche Markt für Facility Management noch immer stark von der Vergabe der Einzelgewerke geprägt.

Künstliche Intelligenz ersetzt viele Jobs im Facility Management
Große Auswirkungen auf die Arbeitswelt im Facility Management wird die Künstliche Intelligenz haben. Laut der Studie "Artificial intelligence: What  it means for the built environment" von der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Besonders selbstfahrende Fahrzeuge, Drohnen und Roboter können immer mehr Aufgaben im Facility Management ausführen. Intelligente Software und Apps übernehmen außerdem Teile der Planung.

Die Integration von KI wird laut RICS von einem umfangreichen Stellenabbau flankiert werden – im Gebäude-Umfeld sehen sie 40 Prozent der Stellen als gefährdet durch Automation. Für die Facility-Management-Unternehmen heißt das auch, dass sie zu Übernahmekandidaten für die Hersteller der KI-Technologien werden könnten.

Autor: Markus Gerharz

29.05.2019

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