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ESG-Reportings brauchen digitales Datengerüst

Aus der Vielzahl an Daten verlässliche und relevante Informationen zu filtern und entsprechende Datengerüste aufzubauen, ist eine Herausforderung. Hierbei gibt es bereits zahlreiche Anknüpfungspunkte in der Praxis.

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Beispiel für Wertkomponenten der Nachhaltigkeit (Bild: Rüdiger Hornung)

Im Lebenszyklus eines Gebäudes werden zahlreiche Daten generiert und erfasst. Im Zuge einer Immobilienbewertung sind diese Daten bereits jetzt von größter Wichtigkeit und bieten in Zukunft eine ideale Datengrundlage für ein ESG-Reporting.

ESG-Reportings und Immobilienbewertung

Die Agenda 2030 der Vereinten Nationen hat mit den 17 globalen Nachhaltigkeitszielen die Pfeiler für nachhaltiges Investieren gesetzt. Mit dem Inkrafttreten der Offenlegungsverordnung im März 2021 ist nun der erste Schritt in Richtung nachhaltigeres Investieren getan. Wüest Partner führt bereits auf der EU-Taxonomie basierende ESG-Ratings durch, die auf zehn Indikatoren und 32 Sub-Indikatoren beruhen. Mit zwölf Sub-Indikatoren entfällt der größte Anteil auf den Umwelt-Bereich (G). Zu den Parametern zählen unter anderem der Primärenergiebedarf im Betrieb, das Abfallmanagement, die bauliche Verdichtung und die Effizienz der technischen Anlagen.

Der Sozial-Bereich im ESG-Rating (S) umfasst zehn Subindikatoren, zu denen unter anderem die Anbindung an den ÖPNV, die Belastung durch Schadstoffimmissionen im Umfeld und in den Innenräumen, die Qualität der Innen- und Außenräume sowie der Schallschutz und die Belichtungssituationen gehören.

Zu guter Letzt beinhaltet das Rating zehn Sub-Indikatoren, die den Governance-Aspekt (G) von Nachhaltigkeit aufnehmen. Dazu zählen neben dem klassischen Indikator der Lebenszykluskosten auch die Fragestellungen, inwieweit Innovationen gefördert werden, wie ausgeprägt das Stakeholder Engagement innerhalb des Unternehmens ist und ob sich der Planungsprozess transparent und partizipativ unter Einbeziehung aller Betroffenen vollzogen hat.

Mit Ausnahme der Governance-Aspekte fällt auf, dass viele Kriterien von je her im Zuge einer Immobilienbewertung aufgenommen und in der Wertermittlung berücksichtigt wurden. Daher bietet es sich geradezu an, auch weitere ESG-Kriterien aufzunehmen und auszuwerten. Nicht zuletzt, weil dies auch deren Berücksichtigung in der Wertermittlung ermöglicht.

Daten sind der Schlüssel

Relevante Informationen müssen gesammelt, fortlaufend ergänzt und strukturiert in einer Datenbank gespeichert werden, um eine effiziente Auswertung für das Reporting und die Bewertung möglich zu machen. Der Aufbau eines Informationssystems für ein Nachhaltigkeitsreporting kann bis zu zwei Jahre in Anspruch nehmen, wobei digitale Tools den Prozess vereinfachen, indem zum Beispiel bestimmte Parameter bei jeder Immobilienbegehung via App auf dem Smartphone in die Datenbank eingespielt werden. Fehler beim Übertragen von Protokollen werden so vermieden und die Daten stehen unmittelbar zur Verfügung.

Im Vortrag "ESG - Ohne Daten kein Rating" geht Rüdiger Hornung auf Praxisbeispiele für eine effiziente Datenerfassung im Zuge des ESG-Reportings ein und erläutert unter anderem, wie der CO2-Ausstoß von Gebäuden berechnet werden kann.

ESG-Rating-Schnittstellen in der Praxis

Bei der Erfassung und Speicherung von Daten kann in der Praxis auf zahlreiche bereits bestehende Lösungen und Tools zurückgegriffen werden. Ein Beispiel für die Rubrik „E“, die ökologischen Faktoren: Für den Indikator Energie und den Subindikator Technische Systeme kann für die Messgröße „Standard und Effizienz der technischen Anlagen“ zum Beispiel im Zuge einer Besichtigung – bei der Verwendung einer entsprechenden App – vor Ort sichergestellt werden, dass die notwendigen Daten erhoben und der entsprechenden Liegenschaft zugeordnet werden. Hier sind dann alle relevanten Informationen beispielsweise für die Heizungsanlage gespeichert und können später ausgelesen werden.

Gleiches gilt für die Rubrik „S“, die sozialen Faktoren. Für die Bewertung des Indikators Standort im Subindikator Erreichbarkeit ermitteln Datenbanken zur Markt- und Standort-analyse zuverlässig und genau alle relevanten Informationen beispielsweise für die Bezugsgröße „Erreichbarkeit mit den öffentlichen Verkehrsmitteln“ sowie „Nähe und Qualität des ÖPNV-Anschluss, Langsamverkehr und Zugänglichkeit für Fußgänger und Fahrräder“. Und das quasi voll automatisch, dank entsprechender Geo-Informations-Systeme.

Schon heute ist es beispielsweise möglich, Aussagen zu Lebenszykluskosten einer Immobilie für den gleichnamigen Indikator zu berechnen und Prognosen zu erstellen. Auf Basis von Daten aus der Besichtigung wie Baujahr, Zustand und Ausstattung lassen sich automatisiert Prognosen für zukünftige Instandsetzungskosten berechnen. Dies betrifft die Rubrik „G“, den Governance-Aspekt.

Messbarkeit des CO2-Ausstoßes für Einzelobjekte und Portfolios

Dem „E“ in ESG, also den ökologischen Faktoren, wird in Bezug auf das Langfristziel Klimaneutralität bis 2050 der größte Effekt beigemessen. Die Reduzierung des CO2-Ausstoßes durch geeignete Schritte wie eine energetische Gebäudesanierung ist deshalb eine der erfolgversprechendsten Maßnahmen in der Immobilienwirtschaft. Doch wie misst man den CO2-Ausstoß eines Gebäudes, geschweige denn eines ganzen Portfolios, um durch einen Vorher-Nachher-Vergleich den tatsächlichen Erfolg bewerten zu können? In puncto effizienter und einheitlicher Berechnungsmodelle steht die Branche noch am Beginn.

Mit „Wüest Climate“ nutzt Wüest Partner bereits ein eigens entwickeltes Tool, das komplexe Kriterien in die Kalkulation des ökologischen Fußabdrucks einer Immobilie einbezieht. Es ermöglicht Investoren und Bestandshaltern den wichtigen CO2-Kennwert im Blick zu behalten, Szenarien kohlenstoffreduzierender Maßnahmen auf ihre Effizienz hin zu prüfen und Entwicklungspfade von Einzelobjekten oder Portfolios gleichermaßen nachzuzeichnen.

Autor: Rüdiger Hornung

21.05.2021