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Das Potenzial wird noch nicht ausgeschöpft

Für die neuen Reporting-Pflichten zu ESG brauchen Immobilienunternehmen Daten, die ihnen bisher gar nicht zur Verfügung stehen. Proptechs können kurzfristig weiterhelfen. Ein Beitrag von Sarah Schlesinger aus unserem aktuellen Printmagazin.

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Proptechs können helfen, die nötigen Daten für das ESG-Reporting zu sammeln. (Bild: istockphoto)

ESG ist das Thema der Stunde in der Immobilienwirtschaft. Aus „Nice-to-have“ wird ein „Must-have“, denn erste Marktindikatoren zeigen, was vergangenen Herbst bereits prognostiziert wurde: Getrieben vor allem durch die neue EU-Regulatorik im Finanzsektor verändern Vermögensverwalter zusehends ihre Investmentstrategien. Damit beginnt auch eine signifikante Re-Allokation von Kapital. Und ESG wird ab sofort zur gesetzten – und sich weiter verschärfenden – Guideline für aktuelle und künftige Handlungen in jeglichen Wirtschaftszweigen, auch der Immobilienwirtschaft.

Aus regulatorischem Zwang ergibt sich zugleich eine neue Dringlichkeit zur Digitalisierung. Denn neue Transparenzanforderungen, Reporting-Verpflichtungen und die damit verbundene Notwendigkeit zur systemischen Datenerhebung stellen die Akteure entlang der gesamten Wertschöpfungskette vor komplexe und umfangreiche Herausforderungen. Proptech-Lösungen sind hierauf die entscheidenden Antworten für die Immobilienbranche. Das gilt für Asset-Manager, Entwickler und Bestandshalter und für alle Phasen im Immobilienlebenszyklus vom Bau bis zum Betrieb.

ESG steht für Environment, Social und Governance – übersetzt für Umwelt, Soziales und Unternehmensführung. Freiwilligkeit in diesem Bereich hat bislang nichts gebracht. Ob durch die Nachhaltigkeitsagenda 2030 der Vereinten Nationen, den Green Deal der Europäischen Union oder die durch die Bundesregierung formulierten Klimaschutzziele – aus politischem Willen ist deshalb regulatorisches Zwingen geworden. Primärer Ansatzpunkt sind dabei Finanzmarktakteure, die bei ihren Investitionsentscheidungen künftig Nachhaltigkeitsaspekte deutlich stärker berücksichtigen müssen.

Dadurch, dass Banken, Investoren und Vermögenverwalter zu mehr Nachhaltigkeit gezwungen werden, wird auch nachhaltiges Bauen und Bewirtschaften zur Pflicht. Der Handlungsbedarf in diesem Bereich ist enorm: Auf Immobilien allein entfallen laut der EU-Kommission rund 40 Prozent des Energieverbrauchs und 36 Prozent der Treibhausgas-Emissionen. Die CO2-Last während der Bauphase ist hierbei noch gar nicht berücksichtigt.

Sind die Daten alle da?

Mit Zwang verpflichtet die Offenlegungsverordnung als Teil des Aktionsplans zu Sustainable Finance der EU die Anbieter von Finanzprodukten seit dem 10. März, die Nachhaltigkeit ihrer Kapitalanlagen vollständig und transparent offenzulegen. Das setzt auch die Immobilienbranche unter Druck. Denn auch sie muss dadurch neue Reporting-Anforderungen erfüllen. Ein zentraler Knackpunkt dabei: die Verfügbarkeit der relevanten Daten.

Der jüngst veröffentlichte Abschlussbericht des Sustainable-Finance-Beirats der Bundesregierung umfasst insgesamt 31 Handlungsempfehlungen, um Rahmenbedingungen für ein nachhaltigeres Finanzsystem zu schaffen. Dabei verweist der Bericht darauf, dass die Verfügbarkeit aussagekräftiger, standardisierter Daten eine zwingende Voraussetzung ist, um ökonomische, ökologische und soziale Nachhaltigkeit in der Steuerung und Bewertung von Unternehmen zu verankern – dies wird explizit auch in Hinblick auf Informationen zur energetischen Situation von Gebäuden hervorgehoben.

Lange Anschaffungsliste

Die Krux ist die fehlende Infrastruktur bei den etablierten Unternehmen und in den Immobilien selbst: Die notwendigen Daten liegen oft nicht oder nur unvollständig vor beziehungsweise können schlichtweg nicht erhoben werden. Um Transparenz-Anforderungen zu erfüllen, braucht es Nachhaltigkeits-Verantwortliche als Stabstelle und massive Investitionen in IT-Systeme. Die in den Immobilienunternehmen anfallenden Informationen müssen in Form von Daten verfügbar gemacht werden. Doch es braucht eben auch – noch viel mehr – Investitionen in die Immobilien selbst. Dabei stehen Sensorik und Hardware genauso auf der Anschaffungsliste wie digitale Datenhaltungs-, Auswertungs- oder Steuerungtools. Auch gezielte Maßnahmen, um die Energiebilanz zu verbessern und so die strikten Anforderungen zu erfüllen, stehen im Fokus. Umso mehr Relevanz kommt Proptech-Lösungen zu, die den Unternehmen genau an diesen Stellen kurzfristig aus der Klemme und langfristig durch strategische Kooperationen zu neuer Wertschöpfung verhelfen können.

Nur einige konkrete Ansatzpunkte: Die digitale Dokumentation aller Vorgänge und Informationsflüsse über die Phasen Planen, Bauen und Betreiben hinweg schafft Datentransparenz, perspektivisch aber eben auch – wie im angloamerikanischen Raum bereits gang und gäbe – renditerelevante Wertbausteine bei Asset-Deals. Der Einsatz intelligenter Gebäudetechnik zur Messung und Regulation von Energieverbrauch oder Luftfeuchtigkeit und die Verknüpfung mit verschiedenen Geräten und Systemen generiert benötigte Reporting-Daten und liefert die Basis zur smarten Steuerung von Verbräuchen. So kann gezielt der Ressourceneinsatz optimiert werden, was sowohl auf das „E“ als auch mit Blick auf das Wohlbefinden der Bewohner beziehungsweise Nutzer auf das „S“ einzahlt.

Um speziell das „E“ zu optimieren, bieten Proptechs bereits eine Vielzahl an Lösungen. Doch tatsächlich schöpft die Proptech-Szene die Möglichkeiten für ihren Beitrag zu einer nachhaltigeren Immobilienwirtschaft – zumindest argumentativ in der Kundenansprache – noch nicht in Gänze aus. Das belegt auch eine Umfrage, die Blackprint Booster im Dezember 2020 und Januar 2021 durchgeführt hat. So gab ein nicht unwesentlicher Anteil der über 250 Teilnehmer die Schonung von Ressourcen etwa durch die Einsparung von Papier oder die Reduktion von Energieverbrauch und CO2-Ausstoß als den Mehrwert ihrer Lösungen zu mehr Nachhaltigkeit an. Ohne Frage, das sind wichtige Ansätze. Doch zeigen die Antworten, wie viele Proptechs das Markt-Momentum und damit ihre Wachstumschancen, die ESG ihnen als Treiber bietet, bisher verkennen.

Potenzial für intelligentere, bessere und ökonomisch attraktivere Immobilien

Aktuell verpufft für viele Tech-Anbieter erhebliches Vertriebs- und Wachstumspotenzial. Dabei vermag ausschließlich Technologie die Last der Regulatorik-Verpflichtungen zu lösen. Der Zwang zum nachhaltigen Investieren wird unausweichlich zum harten Nachfrage-Stopp nach nicht ESG-konformen Immobilien führen. Und ESG-Konformität ist eben nur mit Technologieeinsatz beim Planen, Bauen oder im Betrieb und damit auch in der Immobilie möglich.

Mit dieser Perspektive weicht die harte Trennung zwischen etablierter Branche und Tech- Bereich endlich auf. Proptechs tragen dazu bei Immobilien zu entwickeln, die unsere eigene Gesundheit und die unseres Planeten schonen und die neben Funktionalität auch eine hohe Lebensqualität bieten. Immobilien, die den Menschen und seine Bedürfnisse in den Mittelpunkt stellen, werden auch den „Social“-Kriterien gerecht. Die moderne Technologie kann helfen, diese im besten Falle gemischt genutzten Orte des modernen Lebens, Arbeitens und der Begegnungen neu zu denken, zu konzeptionieren und optimal in Hinblick auf Auslastung und Verbrauch zu nutzen. In puncto „Governance“ können etablierte Unternehmen sich übrigens auch an Tech-Companies orientieren: etwa durch das Beobachten und Übertragen von agilen Methoden und neuer Führungskultur, die auf Mitverantwortung, aber eben auch auf die Einbeziehung aller Beteiligten abzielt und statt eines hierarchischen Apparates das „Wir“ fördert.

Angesichts der sich verändernden Rahmenbedingungen brauchen etablierte Unternehmen – endlich – Proptech-Lösungen wirklich. Und Proptech-Lösungen bekommen durch die neue ESG-Regulatorik – endlich – das Markt-Momentum als den exogenen Treiber, der ihnen echte Wachstumschancen bietet. Was wir jetzt umso dringender brauchen, ist der Schulterschluss von Etablierten und Tech- Unternehmen, die gemeinsam neue, noch bessere Lösungen und damit nachhaltige Immobilien entwickeln. Die Tech-Anbieter können hierfür wichtige Impulse liefern und der Immobilienbranche neue Möglichkeiten aufzeigen für eine Zukunft, in der die Menschen, die Umwelt und die Wirtschaft gleichermaßen profitieren.

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Sarah Maria Schlesinger (Bild: Blackprint Booster)

Dieser Artikel stammt aus der immobilienmanager Ausgabe 4-2021 (Autorin: Sarah Schlesinger, Managing Director bei Blackprintpartners)

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04.05.2021