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Klare ESG-Entscheidungskriterien? Fehlanzeige!

Nachhaltigkeit gewinnt auch unter Immobilieninvestoren stark an Bedeutung. Noch mangelt es aber an einer einheitlichen Reporting-Struktur, die Kennzahlen sinnvoll und nachvollziehbar zusammenfasst. Von Ludger Wibbeke und Robert Gierth

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ESG-Reportings: Von Einigkeit (noch) keine Spur. (Bild: J. Leung/Unsplash)

Nachhaltige Investments entwickeln sich mehr und mehr zu einer Selbstverständlichkeit. Aktuell werden bereits 35 Prozent aller Vermögensanlagen weltweit unter Berücksichtigung von Umwelt-, Sozial- und Unternehmensführungs-Standards getätigt, haben die ESG-Spezialisten von Metzler Asset Management errechnet. Experten gehen davon aus, dass entsprechende ESG-Kriterien (Environment, Social, Governance) im Jahr 2035 bei 70 bis 90 Prozent aller Investments Anwendung finden werden.

Auch in der Immobilienbranche ist Nachhaltigkeit – neben der coronabedingten Beschleunigung einiger Marktentwicklungen – zunehmend beherrschendes Thema und gleichwohl Herausforderung. Ein Grund dafür sind die wachsenden regulatorischen Anforderungen, denen sich alle beteiligten Parteien vom Projektentwickler bis zum Mieter ausgesetzt sehen. Sie ergeben sich im Wesentlichen aus dem Klimaschutzprogramm 2030 der Bundesregierung und aus dem EU-Aktionsplan für ein nachhaltiges Finanzsystem aus dem Jahr 2018. Dieser Plan sieht unter anderem ein Klassifikationssystem (Taxonomie) vor, das Kriterien für nachhaltige Wirtschaftstätigkeiten definiert und somit Investoren die notwendige Transparenz für ihre Entscheidungen geben soll. Darüber hinaus beinhaltet er die EU-Offenlegungsverordnung, die bereits vom 10. März 2021 an klare Angaben darüber verlangt, wie Nachhaltigkeitsaspekte in Anlageentscheidungen einbezogen und sich auf die Rendite auswirken werden.

Der Weg zu Transparenz und Vergleichbarkeit

Immer häufiger sind ESG-spezifische Risiken integraler Bestandteil von Anlagestrategien und Risikomanagement institutioneller Investoren. Gerade im Immobiliensegment mit seinen langen Investitionszyklen erweist sich die Berücksichtigung von Nachhaltigkeitskriterien als sinnvoll, um langfristige Wertstabilität zu gewährleisten sowie Miet- und damit Ertragspotenziale zu steigern.

Obwohl ihre Bedeutung immens gewachsen ist, fehlt es indessen bis heute an einer einheitlichen Definition von Nachhaltigkeit. Das gilt für die Kapitalmärkte insgesamt, an denen unterschiedliche und teils widersprüchliche ESG-Ansätze die entsprechenden Ratings zunehmend in die Kritik bringen. Das gilt insbesondere aber auch für Immobilieninvestments: Zwar gibt es in etlichen Bereichen detaillierte Vorgaben des Regulators, wie etwa in der EU-Taxonomie und in der gebäudebezogenen Passage des Klimaschutzprogramms für Deutschland. Gleichwohl mangelt es an einer umfassenden einheitlichen Ausgestaltung und Etablierung von ESG-Kriterien und entsprechenden Benchmarks.

Dementsprechend uneinheitlich fällt bislang auch das ESG-Reporting von Immobilienunternehmen aus – sowohl mit Blick auf den Inhalt als auch in Form und Gestaltung. Das erschwert Investoren und anderen Stakeholdern den Vergleich von Daten und Verfahren. Um für mehr Transparenz und Vergleichbarkeit zu sorgen und es unterschiedlichen Investorengruppen, Asset-, Property- und Facility-Managern sowie Mietern gleichzeitig zu erleichtern, ihre spezifischen Informations- und Reporting-Pflichten in Sachen Nachhaltigkeit zu erfüllen, bedarf es daher eines einheitlichen Branchenstandards.

Dabei geht es darum, einzelne Projektentwicklungen, Bestandsimmobilien und Immobilienportfolios umfassend und in regelmäßigem Turnus auf ihre Nachhaltigkeit hin zu bewerten. Um einen allgemeinverbindlichen Standard zu etablierten, bedarf es der Zusammenarbeit aller beteiligten Akteure – von Vermögensverwaltern über Projektentwickler bis hin zu Immobiliendienstleistern. So können Daten auf unterschiedlichsten Ebenen erfasst werden, um eine solide Reporting-Basis zu schaffen.

Das S in ESG ist Interpretationssache

Die rechtlichen Bestimmungen auf EU- und nationaler Ebene liefern hier allenfalls Anhaltspunkte. Dazu zählen Anforderungen an die Energieeffizienz, die verwendeten Baumaterialien und spätere Wiederverwendungsmöglichkeiten, um dem Klimaschutzplan 2050 und den wesentlichen Zwischenzielen für das Jahr 2030 gerecht zu werden. Wenig Belastbares gibt es hingegen mit Blick auf S- Kriterien, deren Interpretation daher in weiten Teilen den handelnden Akteuren obliegt.

Auch die drei wesentlichen Zertifizierungssysteme zur ökologischen Nachhaltigkeit von Gebäuden – DGNB, BREEAM und LEED der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen, des UK Green Building Council und des US Green Building Council – leisten allenfalls bedingt Abhilfe. Zwar nutzen sie umfangreiche Kriterienkataloge zur Vergabe ihrer Siegel. Allerdings unterscheiden sie sich stark voneinander und lassen nur sehr bedingt Vergleiche zu.

Herausfordernde Aufgabe der Immobilienbranche ist daher, alle ESG-relevanten Daten aus unterschiedlichen Quellen transparent zu machen und insbesondere für Mieter und Investoren leicht erfassbar aufzubereiten.

Hier sind Smart-Data-Lösungen gefragt, die Daten aus der internen Dokumentation mit externen Daten verzahnen. Dazu zählen Daten von Mietern, Energie- und Abfallmanagement-Dienstleistern und weiteren Beteiligten wie Versicherern und Handwerkern, Standortinformationen, Energieausweise und die genannten Zertifikate. Zahlreiche Aspekte lassen sich dabei durch entsprechende ESG-Regelungen in Verträgen formalisieren. Green-Lease-Verträge etwa beinhalten Regelungen zur nachhaltigen Nutzung und Bewirtschaftung des Objekts, zur Reduzierung von Abfällen und Emissionen sowie zur ökologischen Durchführung von Modernisierungen.

Eigeninitiative der Branche ist gefragt

Als schwieriger erweist sich, die Mieterseite auf die Einhaltung von S- und G-Kriterien hin zu kontrollieren. Während sich klare Verstöße relativ leicht identifizieren lassen – Unternehmen, die mit Kinderarbeit oder Waffenproduktion zu tun haben, können als Mieter ausgeschlossen werden – bieten andere Kriterien Interpretationsspielräume. Zudem erschweren komplexe Firmengeflechte die Beurteilung, zumal unklar ist, welche Auskunftspflichten dem Mieter hier auferlegt werden können.

Um ein umfassendes und schlüssiges Konzept für einheitliche ESG-Reportings zu entwickeln, bedarf es weiterhin der Eigeninitiative der Immobilienbranche. Vorteil ist, dass die Beteiligten neue Standards entscheidend mitprägen können. Zu vermeiden ist allerdings, sich auf Nebenschauplätze zu konzentrieren, die am Ende weder regulatorisch noch nachfrageseitig Bedeutung entfalten. Wichtig erscheint hingegen, einen Kriterienkatalog dynamisch an Veränderungen des Umfelds anzupassen: Wenn die Herkulesaufgabe absolviert ist und alle Gebäude klimaneutral sind, fällt der CO2-Ausstoß als Kriterium weg. Dafür kommen aller Wahrscheinlichkeit nach andere, heute noch unbekannte Kriterien, hinzu.

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Ludger Wibbeke und Robert Gierth (Bilder: Hansainvest/Assiduus)

Einen grundsätzlich sinnvollen Ansatz stellt das Scoring-Modell der Initiative „ESG Circle of Real Estate“ dar, der mehr als 30 Asset- und Property Manager angehören. Mit Unterstützung des Fondsverbands BVI und des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) soll es sich zu einem weltweit anwendbaren Nachhaltigkeitsstandard entwickeln.
Ziel sollte sein, auf der Grundlage eines derartigen Scorings eine einheitliche und verbindliche Reporting-Struktur zu etablieren, die allen relevanten Stakeholdern Vergleichsmöglichkeiten über einheitliche Datenbasis und Mengeneinheiten eröffnet und eine regelmäßige Kontrolle und Fortschrittsbilanzierung ermöglicht.

Autoren: Ludger Wibbeke , Geschäftsführer für das Real-Assets-Geschäft der Hansainvest und Robert-Christian Gierth , Geschäftsführer bei Assiduus Development.

13.01.2021