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ESG-Kommentar: Klima des Wandels

Susanne Eickermann-Riepe, FRICS und Partner Real Estate Advisory/German Real Estate Leader bei Pricewaterhouse Coopers ist sich sicher: Die Immobilienbranche wird sich an den ESG-Anforderungen schneller anpassen müssen, als sie das üblicherweise tut.

Susanne Eickermann-Riepe, FRICS und Partner Real Estate Advisory/German Real Estate Leader bei Pricewaterhouse Coopers (Bild: PWC)
Susanne Eickermann-Riepe, FRICS und Partner Real Estate Advisory/German Real Estate Leader bei Pricewaterhouse Coopers (Bild: PWC)

Seit Gretas „Fridays for future”-Bewegung und den neuen regulatorischen Rahmenbedingungen des Sustainable-Finance-Aktionsplans der EU kommt Drive in die Diskussion rund um Nachhaltigkeit. Aber kommt die Diskussion auch im Portfolio an oder nur im Kopf?

Nachdem das Weltwirtschaftsforum in Davos Nachhaltigkeit zum Star erklärt hat: „Machen Sie ESG-Berichterstattung zu mehr Wissenschaft als Kunst“ und Larry Fink, Chef der Investmentfirma Blackrock, in einem Brandbrief die Forderung nach aktiver Beteiligung am Klimaschutz ausgerufen hat, sind die drei Buchstaben „E“ „S“ und „G“ für Environmental, Social und Governance nicht mehr wegzudenken.

Grundlagen schaffen
Im Vergleich mit den weltweit anerkannten Rechnungslegungsstandards (IFRS) stehen die Nachhaltigkeitskriterien noch ganz am Anfang. IFRS ermöglicht es Anlegern unter wirtschaftlicher Perspektive klüger zu entscheiden, wo sie ihr Geld anlegen möchten. Für nachhaltigkeitsbewusste Investoren gilt daher, dass sie ähnliche Standards benötigen, um beurteilen und vergleichen zu können, möglichst mit einer Ableitung der Auswirkungen auf die finanzwirtschaftliche Perspektive:

  • Dies erfordert für das „E“ Daten zu CO2-Emissionen, Energie- und Ressourcenverbrauch und weiteren umweltrelevanten Kriterien, die auf anerkannten Standards basieren.
  • Für das „S“ werden Daten zu Arbeitsbedingungen, Gesundheitssystem, Sicherheit und Arbeitnehmerinteressen bewertet.
  • Für das „G“ steht der Umgang mit Good Governance – Themen wie Vergütung, Korruption, Sponsoring, Steuervermeidung und Gleichberechtigung.

Doch auf welche Informationen können Investoren heute zurückgreifen? Was kann bereitgestellt und ausgewertet werden? Wie sollen Anlagekriterien angepasst werden? Welche Risiken gehen Investoren ein, die auf eine ESG-Due Diligence bei Ankauf verzichten oder die bei Projektentwicklungen die Definition der zu erreichenden Nachhaltigkeitskriterien vernachlässigen? Und welche Auswirkungen hat die geplante Regulierung auf Immobilien im Bestandsportfolio, auf Finanzierungen und Versicherungen? Aber vor allem: Wann muss man starten und auf welcher Basis kann man heute aufbauen? Viele Fragen, wenige Antworten?

Die Real-Estate-Branche kann einige Errungenschaften vorweisen: die Zertifizierung der Gebäude mittels BREEAM, LEED oder DGNB, die Möglichkeit der Unterzeichnung der PRI (Principles of Responsible Investments) oder Monitoring der SDGs (Sustainable Development Goals) oder Verwendung nachhaltiger Baumaterialen und -prozesse. Viele Branchenteilnehmer haben ESG-Strategien definiert und stellen ihr Vorhaben auf grünen Seiten dar. Doch reicht das aus? Leider nein.

Direkte Auswirkungen
Der EU-Action-Plan und der European Green Deal werden viel umfassender werden als alles, was wir in den vergangenen Jahren gesehen haben, und es wird direkt auf die finanziellen Werte einwirken. Der EU-Aktionsplan „Sustainable Finance“ formuliert drei Hauptziele:

1. Neuausrichtung der Kapitalströme hin zu einer nachhaltigeren Wirtschaft
2. bessere Abbildung finanzieller Risiken, die sich aus Klimawandel, Klimaregulierung, Ressourcenverschwendung, Umweltzerstörung und sozialen Problemen ergeben, in Investitions- und Finanzierungsentscheidungen
3. höhere Transparenz und langfristige Orientierung finanz- und realwirtschaftlicher Aktivitäten und Entscheidungen

Die Umweltziele sind definiert und dürfen sich gegenseitig nicht negativ beeinflussen, um als nachhaltige Wirtschaftsaktivität eingeordnet werden zu können. Eine der Maßnahmen im Rahmen des Pakets zur nachhaltigen Finanzwirtschaft ist der Vorschlag für ein einheitliches Klassifizierungssystem, die Taxonomie: technische Kriterien für Wirtschaftstätigkeiten, die wesentlich zum Klimaschutz und zur Anpassung an den Klimawandel beitragen Mindeststandards für die Referenzwerte für kohlenstoffarme Investitionen und Referenzwerte für Investitionen mit günstiger Kohlenstoffbilanz sowie Offenlegungspflichten für ESG-Benchmarks Orientierungshinweise zur Aktualisierung der nicht verbindlichen Leitlinien für die nichtfinanzielle Berichterstattung die Erarbeitung eines EU-Standards für grüne Anleihen.

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35 Experten in der Technical Expert Group (TEG) erarbeiten aktuell die Taxonomie und werden zunächst für den Bereich Klimawandel einen Entwurf vorlegen, der dann in die politische Reflexion übergeht. Für September 2020 hat die EU eine darauf aufbauende überarbeitete Strategie für nachhaltige Investitionen angekündigt.

  • Dazu muss die Taxonomie zur Klassifizierung ökologisch nachhaltiger Aktivitäten verabschiedet und die Nachhaltigkeit weiter in den Rahmen der Corporate Governance eingebettet werden, da sich viele Unternehmen im Vergleich zu ihren langfristigen Entwicklungs- und Nachhaltigkeitsaspekten immer noch zu sehr auf die kurzfristige finanzielle Performance konzentrieren.
  • Investoren und Unternehmen werden mehr Information benötigen, um nachhaltige Anlagen leichter zu identifizieren und die Glaubwürdigkeit sicherstellen zu können. Eindeutige Kennzeichnungen für Anlageprodukte für Privatanleger und ein EU-Standard für grüne Anleihen können das unterstützen.
  • Klima- und Umweltrisiken sollen dokumentiert und erfasst werden. Damit einher geht eine Integration solcher Risiken in den EUAufsichtsrahmen und eine Bewertung der Eignung der bestehenden Kapitalanforderungen für grüne Vermögenswerte. Es wird auch zu analysieren sein, wie unser Finanzsystem dazu beitragen kann, die Widerstandsfähigkeit gegen Klima- und Umweltrisiken zu erhöhen, insbesondere was die physischen Risiken und Schäden infolge von Naturkatastrophen betrifft.

Wichtige freiwillige Initiativen, wie beispielsweise „Principles of Responsible Investments“ (PRI), setzen sich mit den Anforderungen auseinander, und Finanzinstitutionen sind Unterzeichner oder Beteiligte und bekennen sich zu den Nachhaltigkeits-Prinzipien, bauen diese in ihren Investmentprozess ein und berichten darüber.

Rollen definieren und Risiken steuern
Reportinganforderungen treffen die Unterzeichner der PRI bereits heute. Sie sind dazu verpflichtet, ein sogenanntes Task Force on Climate-related Financial Disclosures Reporting (TCFD) zu erstellen. Die Task Force spricht elf konkrete Empfehlungen aus, die vier Kernbereiche jedes Unternehmens betreffen und deren Anpassung die Klima-Resilienz erhöhen sollen: Governance, Strategie, Risikomanagement sowie Kennzahlen und Ziele. In ihrem Bericht empfehlen die Experten beispielsweise, die Rolle des Vorstands bei der Bewertung von Klimarisiken festzuschreiben, materielle klimabezogene Risiken und Chancen zu identifizieren sowie mit Szenarioanalysen ihre finanziellen Auswirkungen zu bewerten und einen Prozess zur Steuerung dieser Risiken zu definieren.

Das hört sich nach CFO an! Die Empfehlungen der TCFD gehen jedoch weit über eine reine Klimaberichterstattung hinaus. Sie sind zugleich strategischer Ansatz, um Klimarisiken zu begegnen und im Bereich des Klimaschutzes und der emissionsarmen Wirtschaft neue Geschäftschancen zu entwickeln. Zudem stärken sie das Vertrauen von Investoren und Kreditgebern in Unternehmen. Über die Veröffentlichung des Merkblattes zum Umgang mit Nachhaltigkeitsrisiken fordert die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, dass „die beaufsichtigten Unternehmen eine Auseinandersetzung auch mit Nachhaltigkeitsrisiken sicherstellen und dies dokumentieren“. Auch dies ist lediglich ein erster Schritt zu einer stärkeren Berücksichtigung von Nachhaltigkeit in der Finanzbranche. Die Integration der Nachhaltigkeitsziele wird in die bestehende Regulierung Einzug halten.

Die Bedeutung für die Immobilienbranche haben die meisten Marktteilnehmer heute bereits erkannt. Doch Initiativen und Regulierung sind noch nicht im Gleichklang, und die Inkraftsetzung neuer aufsichtsrechtlicher Regelungen ist noch nicht abschließend terminiert.

Also was tun als Investor? Ein Blick über die Grenze zeigt erste Konsequenzen auf. In den Niederlanden wird bereits viel restriktiver mit den Anforderungen umgegangen, und in der Umsetzung ist man nicht zimperlich: Zu viel Energieverbrauch – keine Erlaubnis zur Vermietung – letztendlich kein Wert! Von der Nähe zum Wasser ganz zu schweigen – Risiken aus Überschwemmung möglich – Versicherung fraglich! Bei der Refinanzierung kein Nachweis zur Erreichung von Nachhaltigkeitszielen – kein Geld!

(Foto: Axel Schulten)
Das neue imfokus-Projekt von immobilienmanager
Auftrag ESG - Nachhaltig bauen, investieren & managen

Im Magazin, online und auf unserem Event "imfokus-Gipfeltreffen" zeigt immobilienmanager, wie die Branche das Thema ESG & Nachhaltigkeit behandelt: beim Bauen, beim Investieren und im Management der Bestände. Welche Lösungen haben die Immobilienunternehmen zu bieten? Wie baut man wirklich „grün“? Wie findet nachhaltiges Handeln Eingang in Investment- und Management-Prozesse? Welchen Impact und welche Lösungen ermöglicht die Digitalisierung? Welchen Beitrag liefern Immobilienunternehmen zur sozialen Nachhaltigkeit in Städten, Quartieren und einzelnen Gebäuden?

Das imfokus-Gipfeltreffen findet am 10. September statt. Teilnahme ausschließlich auf persönliche Einladung. Wenn Sie Antworten auf die oben genannten Fragen suchen oder mit uns diskutieren möchten, schreiben Sie uns eine E-Mail an imfokus@immobilienmanager.de.

Ob Neubau, technische Optimierung, Renovierung oder Ankauf – die Immobilienbranche trägt direkt und indirekt zu einem Drittel des globalen CO2-Ausstoßes bei. Damit kommt der Branche eine besondere Verantwortung im Rahmen des Klimaschutzes zu! Grenzwerte werden definieren, was gut und schlecht ist, und Auswertungen auf die langfristige Bewertung der Immobilien sind zu erwarten.

Im eigenen Interesse
Für institutionelle Investoren wird die Nachhaltigkeit von Investments ein wichtiger Aspekt für Entscheidungen, und zwar ab sofort. Gerade Versicherungen haben ein intrinsisches Interesse in Nachhaltigkeit zu investieren, um den schadensverursachenden Auswirkungen des Klimawandels, mit immer extremeren Wetterphänomenen, entgegenzuwirken. Ohne Nachweis der ESG-Tauglichkeit von Investitionen und Anlageprodukten werden Risiken eingegangen, die sich langfristig negativ auswirken können.

Auch wenn der Immobilienmarkt aufgrund der eingeschränkten Verfügbarkeit von Assets derzeit kein Zögern im Investmentprozess verzeiht, sollte klar sein: Die mangelnde Berücksichtigung von ESG-Kriterien kann folgeschwere, langfristige Konsequenzen haben! Für Bestandsanalysen stehen kostenfreie Tools zur Verfügung, um potenzielle „Stranded Assets“ zu identifizieren. Wer jetzt mit den Vorbereitungen beginnt, sich einen Überblick über den Status quo verschafft und zusätzliche Daten sammelt, der wird vorbereitet sein auf die Fragen der Banken, Versicherer und Investoren.

Die Kreditinstitute wappnen sich bereits mit zusätzlichen Kriterien, und es ist absehbar, dass die Taxonomie eine Rolle bei der Preisfindung spielen wird. Für Versicherer spielten Klimarisiken schon immer eine wichtige Rolle, aber auch hier werden die Kriterien verschärft. Insofern werden Klima-Szenarien für Immobilien auch zu Wert-Szenarien, und die Branche wird sich mit den zusätzlichen Anforderungen schneller vertraut machen müssen, als sie üblicherweise handelt. Nachhaltigkeit sollte möglichst schnell im Portfolio und nicht nur im Kopf ankommen.

Der Artikel basiert auf dem Impulsvortrag von Susanne Eickermann-Riepe auf der Immobilien-ESG-Konferenz am 20. Februar in Frankfurt. Auf dem Event wurden Aspekte zur Umsetzung von ESG beim institutionellen Investmentgeschäft diskutiert. Zuerst erschienen ist der Beitrag in der März-Ausgabe von immobilienmanager .

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18.03.2020