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Es wird wieder anspruchsvoller

Dr. Hans Volkert Volckens, Head of Real Estate bei KPMG Deutschland, beurteilt die aktuelle Situation für Immobilieninvestoren in Deutschland. Ein Kommentar - ganz ohne Corona-Aufhänger.

Das Gefahrenpotenzial nimmt mit der Höhe zu. Diese einfache Erkenntnis beim Bergwandern gilt auch für die Investition in fortgeschrittene Immobilien- und Kapitalmärkte. Nach einer langjährigen positiven Entwicklung sowohl der Mietpreise als auch der Immobilienwerte stellt sich die Frage, auf welcher Höhe wir mittlerweile in der immobilienwirtschaftlichen Marktentwicklung angekommen sind und was Investoren beachten sollten, um weiterhin nachhaltig erfolgreich investieren zu können.

In den vergangenen zehn Jahren haben sich die Preise für Wohnimmobilien in Ballungszentren und Schwarmstädten sowie die Preise für qualitativ gute Büroimmobilien äußerst positiv entwickelt. Befanden sich die Bruttoanfangsrenditen anfänglich noch in einer Bandbreite von rund vier bis 5,5 Prozent, können auf dem aktuellen Preisniveau bestenfalls noch zwei bis drei Prozent erwirtschaftet werden. In manchen Lagen haben sich die Preise sogar so erheblich beschleunigt, dass – nach Berücksichtigung von Anschaffungsnebenkosten und Bewirtschaftungskosten – kaum noch ein positiver Cashflow erwirtschaftet werden kann. Auch andere Nutzungsarten wie zum Beispiel High Street Retail oder Logistik, aber auch Hotel und Seniorenbeziehungsweise Studentenheime haben teilweise erstaunliche Preisauftriebe erfahren. Neben der Wertentwicklung haben sich in den vergangenen Jahren auch die Mietpreise teilweise deutlich positiv entwickelt.

Beachtliche Risiken
Denn Wohnraumknappheit hat Leerstände aufgezehrt, den Wettbewerb um Mietwohnraum deutlich angeheizt und Mietzinsen in die Höhe getrieben. Das Dilemma bezahlbaren Wohnraums hat inzwischen die Politik erreicht und führt zu einer immer schärferen Regulierung. Der umstrittene Berliner Mietendeckel ist prominentes und umstrittenes Ergebnis teilweise erstaunlicher politischer Initiativen. Aber selbst für Gewerbemieten wird teilweise bereits eine Mietpreisbremse
gefordert, um kleine und mittlere Unternehmen vor einer Verdrängung aus ihren Quartieren zu schützen. Ein Ende dieser
politischen und gesetzgeberischen Debatte ist nicht absehbar, die Risiken für Immobilieninvestoren entsprechend beachtlich.

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Hans Volkert Volckens: „Wir scheinen aktuell zu wenig Kraft und zu wenig Willen aufzubringen, uns dem scharfen Wind des internationalen Wettbewerbs tatsächlich stellen zu wollen“ (Bild: KPMG)

Hinsichtlich der weiteren Entwicklung des Immobilienmarktes wird stark auf das historisch niedrige Zinsumfeld fokussiert, um für die mittelfristige Stabilität von Immobilien- und Mietpreisen zu argumentieren. Dies mag teilweise richtig sein, greift in der Analyse jedoch deutlich zu kurz. Zwar werden Zinsen aufgrund des weltweit weiter zunehmenden Wohlstandes und der deshalb zunehmenden investierbaren Liquidität langfristig strukturell niedrig bleiben. Auf die Politik der Notenbanken wird es vor diesem Hintergrund nicht einmal entscheidend ankommen. Allerdings werden Faktoren wie „Regulierung“ und „wirtschaftliche Entwicklung“ zu den bestimmenden Größen des Risikomanagements:

Man muss nicht hellsehen können, um die Gefahr weiterer regulatorischer Eingriffe in die Immobilienmärkte auszumachen. Die hohe Akzeptanz in der Bevölkerung für entsprechende Eingriffe setzt die Politik zunehmend unter Handlungsdruck. Sollte im kommenden Jahr nach der Bundestagswahl „Rot-rot-grün“ die neue Regierung bilden, wird es zu massiven bundesweiten gesetzlichen Eingriffen in Wohn- und Gewerbeimmobilienmärkte kommen und Immobilien- sowie Mietpreise beeinflussen. Die Bundestagswahl im kommenden Jahr wird deshalb seitens der Immobilienwirtschaft besonders aufmerksam verfolgt werden.

Renovierungsbedürftiges Deutschland
Hinsichtlich der wirtschaftlichen Entwicklung muss die Transformation großer Teile der deutschen Wirtschaft gelingen, um Arbeitsplätze langfristig zu erhalten. Automobilindustrie, Energiewirtschaft und Maschinenbau müssen sich zukunftsfähig aufstellen, um wettbewerbsfähig zu bleiben. Dafür müssen sie ihre Innovationskraft stärken, aber auf einen wettbewerbsfähigen Standort setzen dürfen. Deutschland aber ist – sowohl was seine Steuerpolitik, seine analoge und digitale Infrastruktur und seine wissenschaftliche Basis betrifft – renovierungsbedürftig. Wirtschaft, Politik und Bevölkerung haben es sich im lange anhaltenden Wohlstand zu gemütlich gemacht; der Standort droht, mittelfristig den internationalen Anschluss zu verlieren. Wir scheinen aktuell zu wenig Kraft und zu wenig Willen aufzubringen, uns dem scharfen Wind des internationalen Wettbewerbs tatsächlich stellen zu wollen und unsere höchst individuellen Komfortzonen zu verlassen.

Diese Risiken sind beachtlich und treffen auf eine immobilienwirtschaftliche Kalkulationsbasis, die eine wesentlich geringere Fehlertoleranz aufweist, als noch in der vergangenen Krise. Denn immobilienwirtschaftliche Renditen sind eingebrochen und haben sich nicht selten halbiert. Ohne Wertsteigerungen einzubeziehen, ist das kumulierte EBIT-Potenzial (earnings before interest and tax) eines zehnjährigen Mietvertrages innerhalb von zehn Jahren von rund 40 Prozent bis über 50 Prozent der Investitionssumme auf vielfach nur noch 20 bis 30 Prozent der Investitionssumme geschmolzen.

Investoren haben kaum Spielräume
Im Ergebnis bedeutet dies, dass Immobilieninvestoren zur Vermeidung eines immobilienwirtschaftlichen Gesamtverlustes heute nur sehr viel geringere Preisrückgänge akzeptieren können als in der Vergangenheit. Denn über den Investitionszeitraum hinweg dürfen viele Immobilien nicht mehr als ein Viertel ihres Wertes verlieren, um nicht einen objektspezifischen Verlust zu riskieren.

Das klingt in Zeiten ständiger Renditekompressionen und Mietsteigerungen unproblematisch, ist es aber nicht, wenn man die zukünftigen Risikolagen aus schnellerem technischem Verbrauch, gegebenenfalls konjunkturell bedingt zunehmenden Leerstandszeiten, steigenden Kosten des Mieterumbaus und der offenen Preisbildung bei zukünftiger Anschlussvermietung berücksichtigt. Nur wenn das hohe Bewertungsniveau sowie die hohen Mietzinsen auch in zehn Jahren noch greifen und darüber hinaus zukünftiger Investitionsbedarf richtig eingeschätzt wurde, wird eine heutige Immobilienakquisition wertstabil bleiben.

Um größtmögliche Wertstabilität im Portfolio zu sichern, sollten Investoren deshalb auf die tradierten immobilienwirtschaftlichen Tugenden setzen. In den kommenden fünf bis zehn Jahren werden folgende Faktoren entscheidend für die Performance sein: Diversifikation, hohe Lage- und Objektqualität, eine angemessene, das
heißt robuste Fremdfinanzierung sowie ein qualitativ gutes Fonds-, Asset- und Property-Management.

Im Vorteil werden diejenigen Investoren und Dienstleister sein, die mit profunder Kenntnis und hoher Qualität ihr Geschäft betreiben oder heute noch Bestände mit stillen Bewertungs- oder Mietzinsreserven in ihren Büchern führen. Risikoreiche Geschäftsmodelle, die in den vergangenen zehn Jahren zu den großen Marktgewinnern gehörten, werden dagegen der Vergangenheit angehören. Vorsicht, Umsicht und Weitsicht werden die Tugenden sein, die den immobilienwirtschaftlichen Unterschied ausmachen werden.

Im Grunde ist diese Entwicklung positiv, da sie den Immobilienmarkt nach Jahren der unfassbaren Geldschöpfung zurück in die ökonomische Realität führen wird. Es wird eine Wirklichkeit sein, bei der Immobilienprofis ihr Geschäft machen werden, während sich viele Opportunisten des aktuellen Superzyklus verabschieden werden (müssen). Es wird wieder anspruchsvoller – und das ist auch gut so!

Dieser Kommentar ist Teil der Titelstory der April-Ausgabe von immobilienmanager. Als Sonder-Aktion bieten wir Ihnen diese Ausgabe hier als ePaper komplett kostenfrei an.

17.04.2020