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Comeback des Erbbaurechts

Nur etwa fünf Prozent aller Grundstücke in Deutschland mit Wohnungsbebauung fallen heute in die Kategorie Erbbaurecht. Das Volumen wird aber nach Ansicht von Jens R. Rautenberg aus drei Gründen hierzulande künftig steigen.

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Ein Grundstück als Baugrund nutzen, ohne dessen dauerhafter Eigentümer zu sein: So funktioniert das Erbbaurecht. (Bild: Vic/Unsplash)

In Großbritannien sind es knapp 20 Prozent, bei Neubauten in London sogar 90 Prozent. Oder die Niederlande: In Amsterdam kommt man auf 80 Prozent. Die Rede ist vom alten Prinzip, Grundstücke zu verpachten statt zu verkaufen. In Deutschland aber ist das zugrundeliegende Erbbaurecht – von einigen kurzen Phasen abgesehen – in den vergangenen 100 Jahren eher wenig beachtet geblieben. Nur etwa fünf Prozent aller Grundstücke mit Wohnungsbebauung fallen heute in diese Kategorie. Das Volumen wird nach Meinung von Jens R. Rautenberg aber künftig auch in Deutschland steigen. Im Ansatz zu spüren sei dies durchaus schon seit einigen Jahren. Drei aktuelle Entwicklungen sprechen in seinen Augen dafür, dass die Dynamik hierzulande längerfristig weiter zunimmt.

  • Erstens: Erbbaurecht liegt insbesondere bei Städten und Kommunen immer mehr im Trend. Sie haben damit ein städtebauliches Instrument wiederentdeckt: Man verkauft eigene Grundstücke seltener und hofft stattdessen, über die Pacht die Grundstücksspekulation einzudämmen und günstigeren Wohnraum zu fördern. Auch die Kirchen sind traditionell rege Erbbaurechtgeber und intensivieren gegenwärtig ihr Engagement. Sie wollen keinen einmaligen Verkaufsgewinn, sondern langfristig gesicherte Einnahmen aus den Grundstücken – für soziale Zwecke beispielsweise, die dadurch ebenfalls langfristig gefördert werden können. Die Verlässlichkeit bei Institutionen wie Staat und Kirche ist natürlich enorm – bei den entsprechenden Verträgen, die bis zu 99 Jahre laufen, ist dies auch von großer Bedeutung. Das Erbbaurecht gewinnt so grundsätzlich immer weiter an Akzeptanz und gerät auch bei privaten Akteuren häufiger auf das Radar.

  • Zweitens: Es wird perspektivisch immer weniger attraktiv verzinste, sichere Anlagen geben. Private Eigentümer von Grundstücken lehnen schon heute einen Verkauf häufig mit der Begründung ab, dass sie die zufließenden Mittel gar nicht sinnvoll neu investieren könnten. So ist es ein zunehmend gangbarer Ausweg, einzelne Grundstücke einfach langfristig zu verpachten. Man generiert risikoarme laufende jährliche Einnahmen, die je nach Lage und Zuschnitt durchaus bis zu sechs Prozent des Grundstückswerts betragen.

  • Drittens: Die Grundstückspreise steigen weiter – oft deutlich schneller als der reine Objektwert. Damit entfällt beim klassischen Erwerb ein immer größerer Anteil des Gesamtinvestments auf den Bodenpreis. Dieser Teil des Investments wird im Pachtfall eingespart, die Belastung sinkt im Vergleich zum Kauf spürbar. Hinzu kommt: Während eine Investition in Grund und Boden steuerlich nicht abschreibbar ist, gilt dies für den laufenden Erbbauzins nicht. Die Pachtzahlungen auf das Grundstück können also steuerlich geltend gemacht werden – dies ist neben dem geringeren Gesamtinvestment ein zusätzlicher Anreiz für Investoren.

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Jens R. Rautenberg. (Bild: Conversio)

Insgesamt gilt natürlich – wie bei jedem Immobilieninvestment – dass jeder Fall individuell zu betrachten ist. Auch für ein Erbbaurechtsgrundstück müssen die spezifischen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen stimmen. Hinzu kommen die jeweils verhandelten Einzelbestimmungen. Sie reichen von Zustimmungsrechten zum Beleihungswert seitens des Eigentümers bis hin zur oben angesprochenen Erbpachtdauer plus Verlängerungsoptionen.

Autor: Jens R. Rautenberg, Geschäftsführer von Conversio.

17.02.2021