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Einzelhandel: Mehr Flächenumsatz bei schwächerer Preisdynamik

Erstmals seit 2014 sind in den Innenstädten wieder mehr Flächen vermietet worden als im Vorjahr. Die Dynamik bei der Mietentwicklung schwächt sich hingegen ab.

Die Preisdynamik der Mieten für Einzelhandelsimmobilien hat sich 2018 in fast allen Städteklassen und Segmenten stark abgeschwächt. In den Metropolen und Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern stagnierte die Höhe der Ladenmieten großer Objekte (etwa 150 Quadratmetern) im Geschäftskern in 1A-Lagen auf Vorjahresniveau. Laut einer Erhebung des IVD Bundesverbandes hatte das Mietpreiswachstum im Vorjahreszeitraum noch bei 6,1 (Metropolen) beziehungsweise 7,9 Prozent (Städte mit mehr als 500.000 Einwohnern) gelegen.

Auch in 1B-Lagen sei die Dynamik mittlerweile schwächer, auch wenn dort laut IVD noch ein Preiswachstum zu beobachten ist: bei großen Objekten 8,0 Prozent in den Metropolen und 8,4 Prozent in Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern (2017: 18,2 Prozent bzw. 16,1 Prozent).

Die Ausnahme von diesem Trend in der Preisdynamik bilden die Ladenmieten im Nebenkern. In beiden Städteklassen waren sowohl in 1A- als auch 1B-Lagen die Mietsteigerungsraten höher als im vergangenen Jahr. In den mittelgroßen und kleinen Städten fand dagegen fast durchweg eine Preiskompression statt. Zu diesem Ergebnis kommt der aktuelle IVD-Gewerbepreisspiegel, der auf IVD-Preisdatensammlungen von etwa 350 Städten und Gemeinden basiert. Die Daten wurden im zweiten und dritten Quartal 2018 erhoben.

Vermietungsumsatz nimmt zu
Internationale Handelsketten haben hingegen laut JLL dem Vermietungsumsatz einen kräftigen Schub beschert. Erstmals seit 2014 habe der Markt im Vergleich zum Vorjahr wieder zulegen können und mit 480.000 Quadratmetern ein Plus von sieben Prozent erzielt. Acht von zehn deutschen Metropolen legten zu, so dass die Big 10 rund 42 Prozent des gesamten Flächenumsatzes ausmachten. Wiederum ein Drittel der Großflächen gingen an internationale Konzepte.

Entwicklung des Vermietungsumsatzes in deutschen Innenstädten (Quelle: JLL, 2018)
Entwicklung des Vermietungsumsatzes in deutschen Innenstädten (Quelle: JLL, 2018)

Dirk Wichner, Head of Retail Leasing JLL Germany: „Nachfrage und passende Verfügbarkeit haben in den Metropolen zu einem spürbaren Plus bei der Neuvermietung geführt. Dahinter steckt zudem, dass viele Händler ihre Flächenkonzepte überdenken und die Strategie ändern. Mittelfristig werden optimierte Flächenzuschnitte benötigt, die dann von den Unternehmen aber auch exklusiver bespielt werden. Die Produkte sind der eine Teil – Erlebnis, Genuss und Identifikation mit der Marke ein zunehmend wichtiger anderer Teil. Das gilt insbesondere für Marken, die ein Multi-Channel-Strategie mit analogen und einem digitalen Shop verfolgen.“

Berlin vor Köln und Düsseldorf
Spitzenreiter unter den deutschen Städten ist weiterhin die Hauptstadt Berlin mit 44.000 Quadratmetern, die im vergangenen Jahr 110 Anmietungen verzeichnete, die meisten davon in innerstädtischen Shoppingcentern. Mehr als verdoppelt haben ihr Ergebnis derweil die Städte Köln (31.800 Quadratmeter) und Leipzig (20.800 Quadratmeter). Allerdings schiebt sich Düsseldorf mit 22.500 Quadratmetern noch zwischen Köln und Leipzig auf den dritten Platz.

Hinter dem Spitzenquartett profitiert München (19.800 Quadratmeter) von sieben Großanmietungen, direkt gefolgt von Stuttgart (19.600 Quadratmeter), wo diesmal die Gastronomie mit 21 Anmietungen herausstach. Unter ihrem Fünfjahresschnitt bleiben derweil Hamburg (16.700 Quadratmeter) und Frankfurt (16.500 Quadratmeter). Das Feld der Big 10 komplettieren Hannover (6.000 Quadratmeter) und Nürnberg (3.000 Quadratmeter).

Bei der Analyse nach Größenklassen machen die Ladenlokale mit weniger als 250 Quadratmetern erneut mehr als die Hälfte der Abschlüsse aus. Mit 52 Prozent liegen sie allerdings vier Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert. Dieser Anteil verteilt sich auf die mittleren Größen. Nur drei Prozent der Abschlüsse entfallen auf die größte Kategorie mit mehr als 2.000 Quadratmetern.

29.01.2019