zurück

„Eine digitale Lösung alleine reicht nicht aus“

Claudia Nagel hat das Proptech Kiwi erfolgreich etabliert und legt nun einen eigenen Venture-Capital-Fonds auf. Im Interview spricht sie über die besondere Strategie des Fonds, worauf es für Startups ankommt und warum andere Branchen der Immobilienwirtschaft Konkurrenz machen.

Dr.-Ing. Claudia Nagel, Geschäftsführerin und Gründerin High Rise Ventures und Kiwi (Bild: High Rise Ventures)
Dr.-Ing. Claudia Nagel, Geschäftsführerin und Gründerin High Rise Ventures und Kiwi (Bild: High Rise Ventures)

Frau Nagel, Sie haben mit Kiwi selbst ein erfolgreiches Immobilien-Startup gegründet. Wie kam es dazu, dass Sie mit High Rise Ventures als Proptech Company Builder nun einen Venture-Capital-Fonds für Proptechs auflegen?
Dr. Claudia Nagel: Die Idee hat sich evolutionär aus meiner eigenen Arbeit heraus entwickelt. Als Kiwi ungefähr fünf Jahre alt war und wir die Plattform für schlüssellosen Zugang erfolgreich im Markt etabliert hatten, gab es häufig Anfragen von anderen Proptechs oder auch Investoren. Sie wollten wissen, welche Faktoren entscheidend sind, um die eigene digitale Innovation erfolgreich in der Immobilienbranche zu etablieren. So entstand die Idee, nicht nur Kapital sondern auch Know-how und eigene Erfahrungen zu teilen.

Anders als andere Venture-Capital-Geber interessieren Sie sich nicht für Start-ups im frühen Stadium, sondern für jene, die bereits erste Schritte unternommen haben. Wie genau ist Ihr Ansatz?
Dr. Claudia Nagel: Wir interessieren uns für Unternehmen, die zwischen zwei und fünf Jahre alt sind, bereits eine digitale Innovation entwickelt haben, diese aber bislang noch nicht in der Fläche in den Markt bringen konnten. Sie haben vielleicht ein technisch tolles Produkt, konnten aber noch nicht den Product-Market-Fit nachweisen.

Wie sieht ihre Hilfe aus?
Dr. Claudia Nagel: Um eine Innovation in der Breite zu etablieren, reicht eine separierte digitale Lösung nicht aus. Man braucht eine komplette Dienstleistung, die für Immobilienunternehmen einen Mehrwert liefert. Deshalb sollten Proptechs nicht bloß ein digitales Produkt liefern, sondern gleich den dazugehörigen Prozess mit durchdenken. Erst dann ergibt es ein rundes Produkt. Und hier kommen wir ins Spiel.

Warum suchen Sie nicht nach Proptechs, die noch ganz am Anfang stehen?
Dr. Claudia Nagel: Es hilft oft, wenn Gründer bereits einen ersten Zyklus mit ihrem Unternehmen durchlaufen haben. Viele Proptechs beginnen mit B2C-Lösungen, obwohl der B2B-Markt eigentlich attraktiver wäre. Denn letztlich sind es die Eigentümer der Gebäude, die über die Einführung digitaler Innovationen entscheiden und nicht die Mieter oder Nutzer. Haben Gründer bereits erste Erfahrungen in Pilotprojekten gesammelt und ihr Produkt verbessert, gelingt der Shift in den B2B-Markt oft besser. Bei Fragen nach der richtigen Positionierung im Markt, der geeigneten Assetklasse oder dem richtigen Erlösmodell können wir mit solchen Teams meist sehr gut und offen zusammenarbeiten. Wer als Gründer hingegen noch ganz am Anfang steht, sieht unseren Mehrwert für sein Startup häufig noch nicht.

Welche Bereiche der Proptechs haben Sie mit High Rise Ventures im Blick?
Dr. Claudia Nagel: Wir fokussieren uns auf Prozesse rund um die Immobilienbewirtschaftung in der Entstehung, vor allem jedoch im Bestand. Schließlich sind die meisten Immobilien bereits gebaut. Mit innovativen digitalen Lösungen für Asset Manager, Eigentümer und Betreiber kann die Bewirtschaftung dieser Bestände verbessert werden. Das mag weniger spektakulär sein als komplett smarte Gebäude neu zu bauen, hat allerdings eine große Breitenwirkung. Beide Wege sind toll und wichtig. Unser Fokus hat natürlich auch mit dem persönlichen Background von mir und meinen Mitstreitern Peter Dietrich und Matthias Spieß zu tun.

Das ist der High-Rise-Ventures-Fonds

Venture Capital Investments in Proptechs aus den Bereichen Vermietung, Nutzung und Bewirtschaftung

  • Volumen: 20 Millionen Euro
  • Beteiligungen ab 2,0 Millionen Euro
  • Investoren aus der Immobilienwirtschaft (Wohnen, Gewerbe, Dienstleister, Versicherung, Immobilienfinanzierer)
  • Fünf bis sieben Seed- oder Series A-Investments pro Jahr (bis 2,5 Millionen Euro) und mögliche Folgerunden
  • Drei Jahre Investitionsphase, fünf Jahre Halte-/Verkaufsphase
  • Ziel: 25 Prozent IRR

Können Sie ein Beispiel für ein Startup nennen, in das Sie mit High Rise Ventures investieren?
Dr. Claudia Nagel: Wir arbeiten aktuell mit vier Proptechs zusammen, eines davon ist Rysta, ein Unternehmen aus dem Bereich IoT-Sensorik. Die Technik von Rysta ist bereits sehr ausgereift, aber das Unternehmen hat sich aufgrund der vielen Einsatzmöglichkeiten der Sensorik schwer getan, sich auf einen konkreten Anwendungsbereich zu fokussieren, um damit einen skalierbaren Absatzmarkt zu finden. Gemeinsam konnten wir in der Immobilienbranche die Schimmelbekämpfung als Thema identifizieren. Die vorhandene Sensorik liefert Daten zu Temperatur und Luftfeuchtigkeit und Rysta hat einen intelligenten Algorithmus entwickelt, um vor möglicher Schimmelbildung zu warnen und damit ein signifikantes Problem zu lösen.  Seitdem gibt es mehrere spannende Projekte im B2B Bereich sowohl in der Schimmelprävention nach Neubau und Sanierung als auch als Qualitätssicherungsinstrument während der Sanierungsphase und schließlich als Ersatz für herkömmliche Datenlogger und Messgeräte – wiederum in der Schimmelsanierung oder auch im Monitoring von industriellen Produktionsumgebungen.

In welchen Feldern sind die anderen drei Proptechs aktiv?
Dr. Claudia Nagel: Bei einem geht es um die Sicherheit von Gebäuden, beim zweiten um flexible Konzepte zur Zwischennutzung von Gebäuden und Grundstücken. Das dritte Proptech beschäftigt sich mit der Zukunft des Büros und der Frage des effizienten Gebäudebetriebes.

Was muss ein Start-up haben, damit Sie investieren?
Dr. Claudia Nagel: Wesentlich sind drei Punkte: Der persönliche Fit – schließlich arbeitet man sehr intensiv zusammen – und die Technik, die sich abheben sollte, sind sehr wichtig. Und als dritter Punkt müssen wir uns auch selbst fragen, ob wir dem Startup helfen können.

Woran scheitern Ihrer Erfahrung nach die meisten Proptechs?
Dr. Claudia Nagel: Der Knackpunkt ist häufig, das Skalieren der digitalen Innovation in die Breite des Marktes. Ein Partnerunternehmen für ein Pilotprojekt findet sich noch vergleichsweise leicht, wenn man ein interessantes und innovatives Produkt hat. Für den Schritt in die Fläche müssen sie dann den Mehrwert für die Kunden beweisen und brauchen ein stimmiges Erlösmodell. Und Sie müssen die Menschen, also die Mitarbeiter des Kunden in der Fläche mitnehmen.

Mit Ihrem Fonds wollen Sie 20 Millionen Euro einsammeln. Wie wollen Sie das Geld investieren?
Dr. Claudia Nagel: High Rise Ventures ist ein operativer Venture-Capital-Fonds. Wir investieren in der Wachstumsphase und helfen den Proptechs zu skalieren. Die reine Investitionsphase des Fonds ist für drei Jahre geplant. Dann folgt die Halte- und Verkaufsphase, so dass dieser erste Fonds eine Lebenszeit von voraussichtlich acht Jahren haben wird.

Mit welcher Rendite können Ihre Investoren in dieser Zeit rechnen?
Dr. Claudia Nagel: Wir streben eine marktübliche Rendite von 25 Prozent IRR an. Da wir Investoren aus dem Immobilienumfeld ansprechen, haben diese zusätzlich den Vorteil, dass sie durch den Fonds direkten Zugang zu den Proptechs haben. So lernen sie viel über Innovationen und den Stand der technologischen Möglichkeiten für ihr eigenes Business. Deshalb kann ich mir gut vorstellen, dass es Investoren geben wird, die nach dem Exit des Fonds selbst in das Proptech investieren oder es sogar übernehmen.

Digitalisierung und Proptechs sind in der Branche die Trendthemen der vergangenen anderthalb Jahre. Wie bewerten Sie die Entwicklung?
Dr. Claudia Nagel: Ich habe den Eindruck, dass in der Branche zu häufig Digitalisierung mit Proptechs gleichgesetzt wird. Nach dem Motto: ‚Die Startups machen das schon mit der Digitalisierung‘. So einfach ist das leider nicht.

Sondern? Was muss konkret besser werden?
Dr. Claudia Nagel: Es werden gerade einige Venture-Capital-Fonds aufgelegt, die in Proptechs investieren möchten. Das ist gut. Zumal wir in Deutschland im Vergleich zu anderen Ländern in Europa und den USA stark im Hintertreffen sind. Das ist ein großes Problem, weil die meisten digitalen Innovationen nicht nur in der Immobilienwirtschaft angewendet werden können. Sie eignen sich oft auch für andere Märkte, wie etwa Virtual Reality im Tourismus- oder Gaming-Sektor. Oder nehmen sie die Blockchain-Technologie die in zahlreichen Sektoren Anwendungsfelder findet. Wenn die Gründer in anderen Branchen bessere Bedingungen, mehr Kapital und Unterstützung vorfinden, dann orientieren sie sich in diese Märkte und nicht in die Immobilienwirtschaft. Wir brauchen also insgesamt neben dem Geld für Investitionen eine größere Bereitschaft Neues zu wagen und eine partnerschaftliche Zusammenarbeit zwischen den etablierten Branchenmitstreitern und den jungen Unternehmen. Wenn der Markt dynamischer wird, werden wir deutlich mehr Innovationen sehen, als heute. Das ist ein sich selbstverstärkender Prozess.

Wo steht also Ihrer Meinung nach die deutsche Proptech-Szene aktuell?
Dr. Claudia Nagel: Die Erwartungen an das Tempo von Umsetzungen sind aktuell sehr hoch. Ich denke allerdings, dass es länger dauern wird Kapital einzusammeln, Startups zu finden und ihr Wachstum voranzutreiben, als Viele denken.

Ein gutes Zeichen dürften Kooperationen wie der kürzlich ins Leben gerufene Real Estate Data Summit (REDS) sein, der einen Standard für Dokumentenklassifizierungen zum Ziel hat.
Dr. Claudia Nagel: Es ist auf jeden Fall ein erster Schritt, wenn eine Hand voll Wettbewerber sich zusammentun und gemeinsam vorangehen. Ein echter Standard, der ein Drittel seines Marktes abdeckt, ist damit allerdings noch nicht geschafft. Man kann deshalb nur hoffen, dass noch viel mehr Immobilienunternehmen diesem Beispiel folgen.

Das Interview führte Markus Gerharz.

22.08.2018