Auf dem deutschen Investmentmarkt nimmt nach Angaben der Dave-Partner der Druck deutlich zu. Dabei sind die eindeutigen Gewinner Top-Produkte.
„Die Marktgängigkeit einzelner Objekte war lange aufgrund der Niedrigzins-Phase gegeben. Diese Zeiten sind jetzt vorbei“, sagt Gerhard Alles, Schürrer & Fleischer Immobilien. „Immobilien, die den aktuellen Top-Anforderungen an Ausstattung und Lage nicht mehr erfüllen, sind somit die Verlierer. Hier gehen die Preise runter.“
Das Berater-Netzwerk Dave betont, dass die Immobilienpreise in der Vergangenheit zinsgetrieben gestiegen und die Vervielfältiger größer geworden sind. Das Thema gehöre nun der Vergangenheit an. „Bei den Verkäufern macht sich derzeit die Unsicherheit darüber breit, ob der richtige Zeitpunkt zum Verkauf verpasst wurde. Und Bestandshalter beschäftigt die Frage der Bedingungen bei einer Prolongation“, meint Matthias Wirtz von KSK-Immobilien.
Investitionen sorgfältig abwägen
Nach Dave-Angaben sind aufgrund steigender Zinsen, Inflation und Vorgaben der Bafin gegenüber den Banken sowie Unsicherheiten aufgrund des Ukraine-Krieges die Eigenkapitalanforderungen der Banken gestiegen. Der Blick richte sich jetzt auf den Beleihungswert. Ist dieser nicht hoch genug, werde die Marktgängigkeit in Frage gestellt, so dass Finanzierungen nicht vollzogen werden, da das Risiko zu groß geworden ist.
„Jetzt gilt es, sorgfältiger abzuwägen, in welche Nutzungsarten und Objekte sich eine Investition lohnt, gleichermaßen welche Verkaufsoptionen sich aufzeigen. Objekte werden derzeit ganz genau geprüft, besonders hinsichtlich Drittverwendungsfähigkeit und Nachhaltigkeit. Auch wird die Zusammenarbeit mit den Banken intensiver und ein erhöhter Beratungsbedarf durch uns als Immobilienmarktexperten rückt in den Fokus“, führt Peter Kaiser, Robert C. Spies, aus. Dabei seien Wertberichtigungen bei Portfolien, insbesondere von „schlechten Portfolio-Teilen“, ein zentrales Thema.
„Wenn eine Immobilie nicht mehr wirtschaftlich ist, gehen die Preise runter. Das beobachten wir derzeit am Markt“, stellt Wieland Münch von R. Dieter Limbach Immobilien fest. Sven Keussen, Rohrer Immobilien, ergänzt: „In Zeiten, in denen Wertsteigerungsperspektiven weniger aussichtsreich erscheinen, werden die Eigenschaften und 'Netto'-Renditen der Immobilien beim Ankauf kritischer betrachtet und geraten schneller unter preislichen Anpassungsdruck.“ „So entsteht eine Marktteilung in das weiterhin hochpreisige Segment und in fallende Werte bei nicht mehr marktgängigen Objekten“, so Axel Quester, Armin Quester Immobilien, abschließend.