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DIFI weiter im Sinkflug

Das Stimmungsbarometer zur Finanzierungssituation auf dem deutschen Immobilienmarkt nähert sich seinem bisherigen Tiefpunkt an. Die Aussichten sind weiter trübe.

Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und dem ZEW – Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung hat im ersten Quartal 2020 seinen Abwärtstrend fortgesetzt. Zwar fällt der Rückgang mit minus 3,7 Punkten geringer aus als im Vorquartal, mit minus 18,9 Punkten zeigt der Index seinen zweitniedrigsten Stand überhaupt. Der DIFI ist ein vierteljährlichesr Stimmungsindikator für gewerbliche Immobilienfinanzierungen in Deutschland.

Refinanzierung: Immobilienaktien schneiden bei Lage- und Erwartungseinschätzung am schlechtesten ab (Quelle: DIFI Q1-2020/JLL)
Refinanzierung: Immobilienaktien schneiden bei Lage- und Erwartungseinschätzung am schlechtesten ab (Quelle: DIFI Q1-2020/JLL)

Aktuell liegt der Index nur noch knapp oberhalb seines absoluten Tiefstwerts vor acht Jahren. Sowohl die Finanzierungssituation der vergangenen sechs Monate (- 12,6 Punkte) als auch die Erwartungen für das kommende Halbjahr (-25,1 Punkte) schätzten die Befragten schlechter ein als im Vorquartal. „Dass die deutsche Wirtschaft eher verhalten ins neue Jahr gestartet ist, macht sich auch im Immobilienumfeld bemerkbar“, so Dr. Carolin Schmidt, Department International Finance and Financial Management am ZEW. Und Anke Herz, Team Leader Debt Advisory JLL Germany, bringt die Ergebnisse auf den Punkt: „In diesem Quartal findet sich unter den Befragten niemand, der angibt, dass sich die Finanzierungssituation für die Segmente Büro und Einzelhandel aufgehellt hat oder sich die Erwartungen für Büro, Einzelhandel, Logistik und Wohnen verbessert haben.

Pessimismus für alle Assetklassen
Somit stehen die Teilindikatoren über die vergangenen und die kommenden sechs Monate für alle Nutzungsarten im Minus, die Finanzierungserwartungen bleiben sogar für alle Nutzungsarten deutlich hinter der aktuellen Lageeinschätzung zurück.“ Etwas überraschend ist , dass sich der Abwärtstrend im Einzelhandel etwas verlangsamt. Hier hatten die hohen Transaktionsvolumina im Fachmarkt-Segment bemerkbar. Bei der Assetklasse Büro geht der Großteil der Befragten von einer unveränderten Finanzierungssituation (95,8 Prozent der Antwortenden) beziehungsweise -erwartungen (87,0 Prozent) aus. Da das Bürosegment stärker als andere Nutzungsarten mit den
Beschäftigungszahlen zusammenhängt, könnte die nachlassende Dynamik der Erwerbstätigenzahlen zum Jahresende 2019 hier den Ausschlag gegeben haben.

Noch spielen Zertifizierungen eine größere Rolle als generelle ESG-Aspekte (Quelle: DIFI Q1-2020/JLL)
Noch spielen Zertifizierungen eine größere Rolle als generelle ESG-Aspekte (Quelle: DIFI Q1-2020/JLL)

Nachhaltigkeitsaspekte beeinflussen vor allem Kreditportfolios und Marktwerte
Für zusammengerechnet über 60 Prozent der Befragten haben sowohl ESG als auch Green-Building-Zertifizierungen einen nicht unerheblichen Einfluss auf Investitions- und Finanzierungsentscheidungen. Für die Marge und den LTV sind Nachhaltigkeits- und ESG-Gesichtspunkte zumindest in den Augen der Umfrageteilnehmer eher marginal. Knapp die Hälfte der Befragten gab an, aktuell einen Anteil von bis zu zehn Prozent mit Green-Building-zertifizierten Immobilien in A-Lage zu finanzieren. Darüber hinaus würde sich dieser Anteil innerhalb der nächsten zwei Jahre leicht (59 Prozent der
Experten) bis stark (41 Prozent) erhöhen. „Diese Einschätzungen dürften auch der Selbstverpflichtung vieler Städte geschuldet sein, ab 2030 nur noch klimaneutrale Immobilien innerhalb der Stadtgrenzen zu dulden“, vermutet JLL-Researcher Helge Scheunemann.

12.03.2020