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Difi im Minus: Die Angst der Immobilienfinanzierer vor der Flaute

Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und dem Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) hat ins Minus gedreht. Die Geschäftserwartungen der Immobilienfinanzierer haben sich merklich eingetrübt.

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Trotz einer weiterhin guten Finanzierungslage verzeichnet der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) im ersten Quartal 2018 einen Rückgang um 7,9 auf minus 7,8 Punkte. Getrieben wird der Rückgang von einer wahrnehmbaren Eintrübung der Geschäftserwartungen für gewerbliche Immobilienfinanzierungen in den nächsten 6 Monaten. Der entsprechende Teilindikator sinkt auf -25,6 Punkte. Bei der Befragung im vierten Quartal 2017 hatten sich die Erwartungen noch aufgehellt.

Weiterhin gut dagegen bilanziert die aktuelle Stimmungslage: Über alle Nutzungsarten hinweg ist die Einschätzung bei 76 Prozent der Teilnehmer im zurückliegenden Halbjahr unverändert positiv, bei 17 Prozent sogar verbessert. Der Teilindikator notiert mit einem Stand von plus 10,1 einen leichten Anstieg.

„Neben dem anhaltend intensiven Wettbewerbsdruck unter den Finanzierern dürfte der Rückgang der Erwartungen mit einer gestiegenen Unsicherheit über die zukünftige Nachfrage nach Immobilien und folglich auch nach Immobilienfinanzierungen zusammenhängen“, so Anke Herz, Team Leader Debt Advisory JLL Germany.

LTV-Bandbreiten bezogen auf die Risikoklasse Core (Quelle: Difi, 1. Quartal 2018)
LTV-Bandbreiten bezogen auf die Risikoklasse Core (Quelle: Difi, 1. Quartal 2018)

Dr. Oliver Lerbs, kommissarischer Leiter des Forschungsbereichs Internationale Finanzmärkte und Finanzmanagement am Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW), ergänzt: „Mit dem Wechsel an der Spitze der US-Zentralbank und dem anziehenden Inflationsdruck haben die Erwartungen für steigende Leit- und Langfristzinsen in den Vereinigten Staaten erneuten Auftrieb bekommen. Ein solcher Anstieg würde die erwarteten Renditen für Immobilieninvestitionen steigen lassen, Kapitalbewegungen in den US-amerikanischen Markt für Gewerbeimmobilien auslösen und zugleich den Druck auf die EZB erhöhen, auch im Euroraum den Leitzins anzuheben.“ Und weiter: „Noch gibt es jedoch keine belastbaren Anzeichen für eine hiesige Zinswende, aber die Ausschläge an den Aktienmärkten Anfang Februar signalisieren eine gewisse Nervosität nicht nur unter den Börsianern.“

Pessimistische Erwartungen insbesondere bei Einzelhandelsfinanzierungen
Nach dem Transaktions-Rekordjahr 2017 sehen die Finanzierer insbesondere die Entwicklung bei Einzelhandelsfinanzierungen weiterhin mit gemischten Gefühlen: während die aktuelle Finanzierungssituation noch recht ausgeglichen beurteilt wird, erreicht der Saldo aus optimistischen und pessimistischen Erwartungen im kommenden Halbjahr mit minus 48,5 Punkten einen neuen Tiefstand. „Zwar rechnet die Einzelhandelsbranche für 2018 mit steigenden Umsätzen, der erwartete Zuwachs kommt jedoch überwiegend vom Online-Geschäft. Für die Flächenumsätze und die Anzahl der neu abgeschlossenen Mietverträge im stationären Handel wird dagegen von einem weiteren Rückgang ausgegangen“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Refinanzierungsmärkte: Steigende Kosten bei Bankschuldverschreibungen
Zum Teil deutliche Verschiebungen im Vergleich zum Vorquartal gibt es auch bei der Bewertung der Refinanzierungsmärkte. Skeptische Erwartungen an das kommende Halbjahr werden von einer positiven Beurteilung der Aktivitäten in den vergangenen sechs Monaten ausgeglichen. „Bei den Erwartungen setzt sich erkennbar eine gewisse Vorsicht durch: Mit Ausnahme der Mortgage Backed Securities verzeichnen die Teilsalden bei allen Refinanzierungsinstrumenten Rückgänge im Vergleich zum letzten Quartal“, so Anke Herz. Dabei sei die aktuelle Marktlage derzeit besser als die Erwartungen, was ebenfalls mit den nach oben gerichteten Zinserwartungen im Euroraum zusammenhängen dürfte.

Anteile der unterschiedlichen Risikoklassen bezogen auf das Gesamtvolumen der Neufinanzierungen und Darlehensprolongationen (Quelle: Difi, 1. Quartal 2018)
Anteile der unterschiedlichen Risikoklassen bezogen auf das Gesamtvolumen der Neufinanzierungen und Darlehensprolongationen (Quelle: Difi, 1. Quartal 2018)

Deutlich weniger Finanzierungen von Core-Objekten
In der aktuellen Umfrage wurden die Finanzierungsexperten um ihre Einschätzung der relativen Anteile der Risikoklassen Core, Value Add und Opportunistisch am Volumen der Neufinanzierungen und Darlehensprolongationen gebeten - sowohl im Rückblick auf 2017 als auch als Prognose für 2018. Darüber hinaus gaben die Befragten für beide Jahre Schätzwerte für jeweils markttypische Loan-to-Value Ratios (LTVs) von Finanzierungen in diesen drei Risikoklassen ab. „Im Vergleich zu vorherigen Erhebungen zeigt sich ein klarer Trend zu Finanzierungen von renditestärkeren, aber gleichwohl riskanteren Anlagealternativen.

Besonders Value-Add-Investments scheinen in Zeiten niedriger Gewinnmargen bei risikoarmen Immobilienfinanzierungen hoch im Kurs zu stehen“, so Anke Herz. Im Vergleich zu 2013 ist der Anteil des Core-Segments am Gesamtfinanzierungsvolumen gemäß Expertenschätzungen deutlich gesunken - von 82 Prozent auf 51 Prozent. Demgegenüber stiegen die Anteile der Risikoklassen Value Add von sieben Prozent auf 31 Prozent sowie Opportunistisch von elf Prozent auf 18 Prozent. Für das Jahr 2018 deuten die Prognosen der Finanzierer auf eine Fortsetzung dieser Entwicklung hin.

Im Hinblick auf die Entwicklung der LTVs wird für 2018 lediglich im Core-Segment ein Anstieg der durchschnittlichen, marktüblichen Fremdkapitalquote von 65 bis 70 Prozent auf 70 bis 75 Prozent erwartet. Bei Finanzierungen in den Bereichen Value Add und Opportunistisch werden sich aus Sicht der Umfrageteilnehmer kaum Strukturveränderungen in den marktüblichen LTV-Bandbreiten ergeben. Im Median liegt der übliche LTV zwischen 65 bis 70 Prozent.

08.03.2018

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