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Die Zukunft des Büros in exponentiellen Zeiten

SPONSORED CONTENT - Die Rahmenbedingungen auf dem Büroimmobilienmarkt haben sich gewandelt. Nutzerverhalten und Ansprüche an die Gebäude sind heute andere. Was Eigentümer im Blick haben müssen.

Coworking-Anbieter wie Wework (Foto), Design Offices und Mindspace sowie die entsprechenden Büros sprießen wie Pilze aus dem Boden (Foto: Wework)
Coworking-Anbieter wie Wework (Foto), Design Offices und Mindspace sowie die entsprechenden Büros sprießen wie Pilze aus dem Boden (Foto: Wework)

Die Zukunft des Büros in exponentiellen Zeiten Lineares Denken ist typisch menschlich. Aber in Zeiten von Digitalisierung ist exponentielles Denken gefragt. Der Physiker Al Bartlett beschrieb die Tendenz zum linearen Denken mit den Worten „Die größte Schwäche der Menschheit ist ihre Unfähigkeit, die Exponentialfunktion zu verstehen." Für Büroimmobilien wandeln sich – bedingt durch die Digitalisierung – Prozesse und Geschäftsmodelle in nahezu allen Wirtschaftszweigen in immer schnellerem Tempo. Es gelten neue Rahmenbedingungen.

Aus meiner Sicht sind derzeit zwei sich exponentiell entwickelnde Trends von besonderer Bedeutung für Büroimmobilien:

  1. Wachstum des Datenverkehrs
  2. Erfolg von Coworking-Angeboten

Wachstum des Datenverkehrs
Der globale Datenverkehr wächst weiterhin massiv. Cisco prognostiziert, dass die weltweite Anzahl der Internetnutzer bis zum Jahr 2021 auf 4,6 Milliarden steigen wird. Getrieben von neuen Anwendungsmöglichkeiten im Internet der Dinge sowie durch die kontinuierlich fortschreitende Digitalisierung wird sich der globale Datenverkehr bis 2021 im Vergleich zu 2016 verdreifachen und 3,3 Zettabyte erreichen, was 3.300.000.000.000 GB entspricht. Diese rasante Entwicklung bringt Aisling Keegan von Dell auf den Punkt: „95 Prozent der weltweit verfügbaren Daten, sind in den letzten 24 Monaten entstanden.”

(Quelle: Cisco)
(Quelle: Cisco)

Einen großen Anteil an dieser Entwicklung haben Unternehmen, die im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit Unmengen von Daten senden und empfangen. Damit sind keineswegs nur digitale Geschäftsmodelle gemeint, denn moderne Unternehmens-IT ist Cloud-basiert und nahezu jeder Geschäftsprozess schon heute IT-seitig unterstützt. Beides führt zu hohen Datenvolumina sowie zu gesteigerten Ansprüchen an Ausfallsicherheit und Leistung der kabelgebundenen und kabellosen Verbindungsoptionen eines Bürogebäudes. Unternehmen, die durch eingeschränkte Konnektivität ihrer Büroflächen am globalen Datenverkehr nur eingeschränkt teilnehmen können, haben einen Wettbewerbsnachteil.

Erfolg von Co-Working Angeboten
Ein zweiter, hochinteressanter und exponentieller Treiber von sich verändernden Rahmenbedingungen für Büroimmobilien stellt das Thema Coworking dar. Anbieter wie Wework, Design Offices und Mindspace sowie die entsprechenden Büros sprießen wie Pilze aus dem Boden.

Grund für den Erfolg ist nicht die häufig anzutreffende Bierflatrate oder die bunte Farbgestaltung der Wände. Vielmehr lässt sich ein Perspektivwechsel erkennen, den Coworking-Anbieter zu nutzen wissen: Coworking-Anbieter schließen die Lücke zwischen dem, was klassische Vermieter bieten und moderne Nutzer fordern. Das sind beispielsweise eine größere Flexibilität hinsichtlich der Anmietung, die Bereitstellung von zusätzlicher Infrastruktur und Dienstleistungen sowie die gestützte Kommunikation und Kollaboration unter den Nutzern. Vermietet wird nicht ein Quadratmeter veredelter Rohbau, sondern Arbeitswelten mit Service und Community, also “Space-as-a-Service”.

(Quelle: Wework, Colleen Kasprzak, Atlassian Summit)
(Quelle: Wework, Colleen Kasprzak, Atlassian Summit)

Trotz der Bedenken mancher Immobilieneigentümer wegen hoher Ausbaukosten, einem potenziell bevorstehenden Ende des Startup-Hypes sowie Risiken in Bezug auf die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung durch die Überlassung von Betriebsvorrichtungen, ist der Erfolg von Co-Working-Angeboten unübersehbar. Auch weil nicht nur Startups sondern selbst etablierte Unternehmen den häufig jungen und kreativen Flair von Coworking-Angeboten nutzen, um beispielsweise projektbezogen Innovationen voranzutreiben. Auch sie nutzen gerne die gebotene Flexibilität der Mietverträge, um die eigene Flächenauslastung zu optimieren.

Ich bin überzeugt davon, dass dieser Erfolg den Blick von Immobilieneigentümern auf das eigene Geschäftsmodell und ergänzende Services nachhaltig verändert. Die Büroimmobilie der Zukunft wird seinen Nutzern ein umfassendes Spektrum an Dienstleistungen rund um das Thema Arbeiten bieten - von Möblierung über Sicherheit, Reinigung, IT, Verpflegung bis hin zu Events sowie Fitness- und Mobilitätsangeboten.

Spätestens wenn der Büroimmobilienmarkt zu einem Mietermarkt dreht, werden Immobilieneigentümer wieder mehr Augenmerk auf lange Mietvertragslaufzeiten legen. Um dies durchsetzen zu können, müssen sie Produkte anbieten, welche exakt den Anforderungen des jeweiligen Nutzers entsprechen, auch in Bezug auf die angebotenen Services.

Konnektivität als Service
Damit schließt sich der Kreis zu dem oben beschriebenen Wachstum des globalen Datenverkehrs, denn eine der elementarsten und produktivitätskritischen Mieteranforderungen an Büroimmobilien bezieht sich auf die Konnektivität der angemieteten Flächen.

Büroflächen sollten darauf ausgelegt sein auch höchsten Konnektivitätsanforderungen von Nutzern entsprechen zu können. Das gilt heute und wird mit Blick auf die oben beschriebene Entwicklung zukünftig noch wichtiger. Redundante Glasfaseranbindungen, professionell und ausfallsicher betrieben, sind dabei ebenso wichtig wie leistungsstarke Endgeräte und Mobilfunk- und WLAN-Empfang von der Tiefgarage bis zur Dachterrasse.

Tatsächlich ist die Bereitstellung von Konnektivität gemäß einer Studie von Cushman & Wakefield der nutzerseitig relevanteste Service von Coworking-Anbietern. Das mag vor dem Hintergrund der häufig technologieaffinen Coworker und ihren digitalen Geschäftsmodellen gegebenenfalls wenig überraschen, doch können hier traditionelle Vermieter von lernen: Büroimmobilieneigentümer werden zukünftig Internetkonnektivität ebenso bereitstellen wie fließend Wasser und Wärme. Schon heute bieten mehr und mehr Immobilieneigentümer von konventionellen Büros den Nutzern im Gebäude einen WLAN-Zugang in Gemeinschaftsflächen. Ein erster, kleiner Schritt in Richtung Space-as-a-Service.

Immobilieneigentümer müssen auf die beschriebenen exponentiellen Entwicklungen zügig und konsequent reagieren. Für mich ist dabei klar, dass im Werben um die besten Mieter der Servicegedanke, insbesondere in Bezug auf Konnektivität, stärker in den Vordergrund gerückt werden muss.

Autor: Sebastian Kohts ist Director Business Development von WiredScore.

29.05.2018