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Die Finanzierungslandschaft während Corona

JLLs Befragung von Finanzierungsexperten zeichnet ein durchmischtes Bild.

Finanzierungsbereitschaft Quelle: JLL
Quelle: JLL

Die Rahmenbedingungen für Finanzierungen waren bereits zum Jahresanfang 2020 eingetrübt, wie sich in der Umfrage für den Deutschen Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und ZEW Anfang bis Mitte Februar gezeigt hatte, also vor Corona. Zahlen aus dem gerade veröffentlichten Überblick zu den Kreditbeständen bei zwölf Banken im Jahr 2019 sowie deren Planungen haben das vorsichtigere Agieren bestätigt.
JLL hat deshalb eine weitere Umfrage zur aktuellen Lage am Finanzierungsmarkt gestartet. 27 Institute (Pfandbriefbanken, Sparkassen, Volksbanken, Versicherer und alternative Finanzierer) wurden im Mai zu ihrem Umgang zum Bestands- sowie Neugeschäft befragt. Die Ergebnisse dieser jüngsten Erhebung zeichnen ein durchmischtes Bild.

Banken gru ndsätzlich offen für Neugeschäft, aber zu anderen Konditionen

Zwei Drittel der Befragten planen, die Kreditbücher stabil zu halten beziehungsweise auszubauen. „Im Gegensatz zur Finanzkrise 2008 sind die Institute zum Zeitpunkt der Befragung trotz der schwer zu quantifizierenden Unsicherheiten grundsätzlich zwar offen für Neugeschäft, aber zu anderen Konditionen, um einem tendenziell niedrigeren Beleihungsauslauf sowie tendenziell gestiegenen Finanzierungskosten Rechnung zu tragen“, so Anke Herz, Team Leader Debt Advisory JLL Germany. Herz betont: „Unter den befragten Marktteilnehmern ist keiner, der sich dem Neugeschäft verschließt. Ob hier der Wunsch Vater des Gedankens ist, bleibt abzuwarten. Das kann sich in Corona-Zeiten schnell ändern, je nach Stärke und Dauer der Krise. Lediglich eine Bank nennt eine leichte Reduktion, eine Entscheidung, die allerdings nicht auf den Folgen von Corona fußt.“

Wird die Corona-Krise die Kreditvergabe-Politik beeinflussen?

Überwiegend, immerhin zu 67 Prozent, soll das Geschäft sogar im Rahmen bestehender Kreditvergaberichtlinien abgewickelt werden, denn diese werden als nachhaltig angesehen. „Das erklärt auch, warum die verhandelten Finanzierungen, die JLL während der Krise begleitet, im Rahmen der vereinbarten Parameter kontrahiert und ausgezahlt werden“, so Anke Herz.

➢ Kreditvergaberichtlinien geben einen Rahmen vor, der gegenwärtig konservativer interpretiert und nicht ausgereizt wird. Das betrifft unter anderem die Beleihungsausläufe und die finanzierten Assetklassen. Beispielsweise sind die Assetklassen Hotel und Einzelhandel nur noch sehr eingeschränkt finanzierbar.
➢ Transaktionen außerhalb dieser Leitplanken, im Einzelfall vor der Krise durchaus üblich, finden in den seltensten Fällen die Zustimmung der Gremien.

Weitere Umfrageergebnisse im Einzelnen


Produkt
➢ Sowohl Eigenkapital- als auch Fremdkapitalgeber präferieren ähnliche Produkte, d.h. unverändert Wohn-, Büro- sowie Logistikimmobilien. Die Assetklassen Hotel und Einzelhandel stehen deutlich weniger auf der Einkaufsliste, sofern es sich bei der letzteren
nicht um ein Lebensmittel-geankertes Objekt handelt. „Grundsätzlich findet eine starke
Fokussierung auf Qualitätsprodukt statt, insbesondere in A-Standorten in exzellenten Mikrolagen, wenn nicht erhoffte Preisreduktionen in opportunistisches Produkt oder
vergleichsweise schlechtere Lagen locken. Investoren setzen auf Bestandsobjekte. Grundstücke und Projektentwicklungen werden aufgrund des inhärenten Risikos kritischer eingestuft. Insbesondere Maßnahmen im spekulativen Bereich sind derzeit ausnehmend schwierig finanzierbar“, erklärt Anke Herz.

Investoren
➢ Trotz des Niedrigzinsumfeldes, das sehr wahrscheinlich auf Jahre fortbesteht, konzentrieren sich Banken auf eigenkapitalstarke, erfahrene Investoren.
➢ Grundsätzlich ist eine Fokussierung auf Bestandskunden festzustellen und der überwiegende Teil unserer Gesprächspartner (67 Prozent) geht davon aus, dass dies zwischen 6 und 9 Monaten - teilweise sogar länger - anhalten wird. Drei Banken finanzieren ausschließlich bekannte Adressen und bei 45 Prozent der Befragten, im Wesentlichen etablierte Marktteilnehmer, werden Geschäfte mit Bestandskunden präferiert. Immerhin 20 Prozent der Marktteilnehmer, tendenziell Nischenplayer, nutzen die gegenwärtigen Verwerfungen proaktiv zur Neukundengewinnung.
➢ Momentan sind noch All-Equity-Käufer im Driver-Seat. Dazu gehören offene Immobilienfonds und Pensionskassen, die vor allem via Asset Manager und Vermögensverwalter agieren. Sie haben einen Wettbewerbsvorteil gegenüber Käufern, die zunächst Fremdkapital arrangieren müssen. Dieser Vorteil wird sich jedoch nivellieren, wenn die verschärften Finanzierungskonditionen im Rahmen der nachgelagerten Fremdfinanzierung zu tragen kommen und in künftige Bieterprozesse einfließen.


Strukturierung und Preisgestaltung
➢ Das Kapital wird folglich restriktiver und zu anderen Konditionen, beziehungsweise durch andere Marktteilnehmer zur Verfügung gestellt.
➢ 65 Prozent der Banken halten die Beleihungsausläufe im Neugeschäft stabil, 31 Prozent erwarten eine Reduzierung und lediglich vier Prozent sind bereit, risikofreudiger zu agieren. Allerdings ist, ebenso wie die Preisgestaltung, die Findung des Marktwertes im Rahmen des Gutachtens erschwert.
➢ Aus Sicht vieler Banken und Versicherungen hängt das Finanzierungsvolumen jedoch auch wesentlich vom Beleihungswert einer Immobilie ab. Dieser ist laut Beleihungswertermittlungsverordnung bewusst unabhängig von vorübergehenden - etwa konjunkturell bedingten - Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt zu ermitteln.
➢ Die Liquiditätskosten sind die fristenkongruenten Refinanzierungskosten der Bank, die wesentlich durch ihre Bonität bestimmt werden. Diese sind zu Beginn der Pandemie zunächst stark gestiegenen, im Sektor der Pfandbriefbanken um circa 50 Basispunkte (bps) bis 70 bps, bei Einlagen-Refinanzierungen um ca. 10 bis 25 bps.
„Die Liquiditätskosten sind weiterhin erhöht, aktuell aber wieder leicht rückläufig. Sie werden in voller Höhe an den Kunden weitergereicht. Lediglich ein Marktteilnehmer war
bereit, dies zu Lasten seiner Nettomarge teilweise zu kompensieren. Versicherer und Debt Fonds nutzen diese veränderte Preisgestaltung entsprechend“, erläutert Anke Herz.
➢ Die Nettomarge, das Risiko- und Verwaltungsentgelt der Bank selbst, wird die Finanzierungskosten zusätzlich erhöhen, denn 73 Prozent der Befragten erwarten einen Anstieg, wohingegen 19 Prozent keine Risikoadjustierung - beziehungsweise eine leichte Reduktion (acht Prozent) - erwarten.

Weitere Informationen zur aktuellen Finanzierungslandschaft in Zeiten von Corona finden Sie in der Ausgabe 6-2020 von immobilienmanager, die am 2. Juni erscheint. Erwerben können Sie ein Exemplar hier .

28.05.2020