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Strategien deutscher Investoren in Europa

Heimische Investoren sind in vielen europäischen Nachbarländern unterwegs – doch bisher finden sie weiterhin die meisten Kaufobjekte in Großbritannien.

Wie agieren deutsche Investoren in Europa? (Foto: Tomas Hustoles/Unsplash.com)
Wie agieren deutsche Investoren in Europa? (Foto: Tomas Hustoles/Unsplash.com)

Mehr als 18 Milliarden US-Dollar (USD) haben deutsche Investoren im vergangenen Jahr im Ausland angelegt. Laut JLL ist dies der höchste Wert der vergangenen fünf Jahre. Dabei griffen sie vor allem bei Büros zu (9,9 Milliarden USD), gefolgt von Einzelhandelsimmobilien (2,4 Milliarden USD), Hotels (1,5 Milliarden USD) und dem Bereich Industrial (1,3 Milliarden USD).

Mehr Geld für europäische Objekte
Die meisten grenzüberschreitenden Investitionen deutscher Akteure flossen nach Beobachtungen von JLL 2018 in die heimische EMEA-Region. Rund 13,6 Milliarden USD bedeuten den dritten Anstieg in Folge. 2015 lag der Wert noch bei lediglich 7,7 Milliarden USD. Und bei all der großen Auswahl von Zielländern und -städten in Europa bleibt London trotz Brexit-Diskussionen der unangefochtene Spitzenreiter in der Gunst der deutschen Anleger. Für 2,1 Milliarden USD kauften sie im vergangenen Jahr Immobilien an der Themse ein. „London bietet, wie Großbritannien insgesamt, nicht nur wegen der Marktgröße und Liquidität, sondern auch aufgrund der sehr hohen Transparenz, des professionellen Umfeldes und nicht zuletzt der vermieterfreundlichen Mietvertragsgestaltung attraktive Anlagemöglichkeiten für Immobilieninvestoren – das wird sich auch nach einem Brexit nicht ändern“, beschreibt Hela Hinrichs, JLL EMEA Research. Insgesamt ließen deutsche Investoren im vergangenen Jahr 3,1 Milliarden USD in Großbritannien.

Auch in Paris gingen die deutschen Immobilienkäufer gerne auf Shoppingtour – vor allen Dingen für hochwertige Objekte. Hier verdoppelte sich das Investitionsvolumen binnen eines Jahres auf 1,9 Milliarden USD, während die Zahl der Abschlüsse von elf auf neun zurückging. Wenn man Frankreich als Ganzes betrachtet, so stieg das Investitionsvolumen aus Deutschland um 84 Prozent auf 2,5 Milliarden USD. Im Großraum Paris erwarb zum Beispiel Deka Immobilien ein Büroprojekt und nutzte gleichzeitig das Interesse im Markt, um andererseits ein Bürohaus an der nördlichen Stadtgrenze zu veräußern. „Im Kalenderjahr 2018 hatten sich die europäisch ausgerichteten offenen Immobilienfonds der Deka deutlich über dem Durchschnitt entwickelt“, verkündete das Unternehmen im Jahresrückblick. Dazu gehört auch ein neuer neuen Fokus-Fonds, der im November auf den Markt kam und in Logistikimmobilien in Tschechien investiert.

Niederlande „einer der attraktivsten Märkte“
Aber auch in einem anderen Nachbarland griffen deutsche Anleger gerne zu: 1,7 Milliarden USD gaben sie 2018 in den Niederlanden aus. „In Amsterdam und auch in Wien zeigen sich die Vorteile geografischer Nähe in Bezug auf das Asset Management der vorhandenen Portfolios und auf mögliche Transaktionen“, so Hans-Joachim Lehmann, Geschäftsführer Transaktionsmanagement bei Warburg-HIH Invest. Die Deka erwarb Logistikobjekte am Flughafen Amsterdam und in Venlo. Auch die KGAL hat im vergangenen Jahr erstmal hier investiert. Das Stadtteilzentrums Raaks in Haarlem bei Amsterdam wanderte ins Portfolio eines paneuropäischen Spezialfonds.

Doch nicht nur der westliche Nachbar hatte es der KGAL 2018 angetan, auch im Osten schaute der Investor über die Grenze und griff beim Büroobjekt Spark in Warschau zu. Auch Union Investment ist in den Niederlanden aktiv. Derzeit verwalten die Immobilienfonds des Unternehmens in den Niederlanden 15 Objekte mit einem Gesamtwert von rund 1,3 Milliarden Euro. Im Januar erst wurde eine Büroimmobilie in Amsterdam eingekauft. „Die Niederlande sind derzeit einer der attraktivsten Immobilienmärkte in Europa“, erklärt Martin Schellein, Leiter Investment Management Europa der Union Investment Real Estate, das Engagement im Nachbarland.

Auf in den Norden
Der Norden Europas hat es den Hamburgern ebenfalls angetan. So erwarben sie für 165 Millionen Euro das projektierte Urban Environment House in Helsinki – für Union Investment bislang das größte Immobilien-Einzelinvestment in Finnland. „Die nordischen Metropolen wie Helsinki oder Stockholm bieten grundsätzlich sehr stabile Rahmenbedingungen für langfristig orientierte Büroimmobilien-Investments“, sagt Martin Schellein, Leiter Investment Management Europa bei der Union Investment Real Estate.

Auf dem finnischen Markt ist auch Patrizia Immobilien unterwegs. So verkauften die Augsburger Anfang dieses Jahres ein Bürogebäude in Helsinki, welches das Unternehmen 2016 erworben und anschließend teilweise renoviert hatte. „Jetzt ist der richtige Zeitpunkt, um das aktuelle Marktumfeld zu nutzen und den von uns geschaffenen Wert für unsere Anleger zu realisieren“, erklärt Essi Sten, Country Manager und Head of Asset Management Finland bei Patrizia. „Wir verfügen in Finnland nach wie vor über 55.000 Quadratmeter Mietfläche. Auch in Zukunft sind wir mit unserem lokalen Team vor Ort auf der Suche nach attraktiven Investmentmöglichkeiten. Ziel ist es, unsere Marktpräsenz in Finnland auszubauen.“

Europas Norden haben auch die Allianz und CBRE Global Investment Partner im Blick. Gemeinsam investierten sie in ein skandinavisches Logistikportfolio über einen Fonds, der vom norwegischen Fondsverwalter NRP gemanagt wird. Das Portfolio besteht aus acht Logistikimmobilien in Schweden und Dänemark mit einem Gesamtwert von rund 390 Millionen Euro. Im nördlichen Nachbarland Dänemark hat Deka Immobilien im März für rund 45 Millionen Euro das Bürogebäude Flintholm Company House II in Kopenhagen gekauft. Damit investiert die Deka erstmals seit mehr als zehn Jahren wieder in Dänemark.

Den Wohnungsriesen Vonovia hält es ebenfalls nicht in deutschen Grenzen. 2017 erweiterte das Unternehmen seinen Radius nach Österreich, im Juli vergangenen Jahres folgte mit dem Kauf der Mehrheitsanteile der Victoria Park AB der Markteintritt in Schweden. Zum Ende 2018 beteiligte sich Vonovia außerdem an einem Konsortium, das einen zehnprozentigen Anteil an einem Wohnportfolio der SNCF-Group in Frankreich erwarb. „Diese Beteiligung ist ein weiterer Schritt um den französischen Wohnungsmarkt besser kennenzulernen, praktische Erfahrungen zu sammeln und sich mit Akteuren der französischen Immobilienwirtschaft auszutauschen“, heißt es von Vonovia zu den Aktivitäten in Frankreich.

Doch so gut das vergangene Investmentjahr in Europa war, so verhalten sind die Aussichten für dieses Jahr. Dies progostiziert die aktuelle Investitionsklima-Studie von Union Investment. 41 Prozent der befragten Immobilienprofis erwarten in den nächsten Monaten eine Verschlechterung des Immobilien-Investitionsklimas. Nur 22 Prozent gehen von einer Verbesserung aus. Mehrheitlichen Zuspruch (52 Prozent) findet unter deutschen Anlegern die Strategie, bei gleichbleibendem Risiko eine geringere Rendite in Kauf zu nehmen. Für die gleiche Rendite mehr riskieren wollen 30 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahr sinkt der Investitionsklimaindex für Deutschland auf 63,2 (minus 4,1) Indexpunkte.

Autorin: Bianca Diehl

05.08.2019