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Der Nutzer im Fokus

Spezielle Apps für Büronutzer sind im Kommen, aber noch mehr tut sich im Hintergrund. Der Experten-Round Table von immobilienmanager förderte spannende Erkenntnisse zutage.

Über die App läuft heute vieles. Und auch in Bürogebäuden erscheinen die Möglichkeiten fast grenzenlos – von der Zuweisung des Parkplatzes über die Essensbestellung bis zur Empfehlung und Buchung des Arbeitsplatzes. Aber was davon ist wirklich sinnvoll?

immobilienmanager befragte seine Online-Nutzer im Vorfeld der Expo Real und einen hochkarätig besetzten Experten-Round Table auf der Fachmesse, um Antworten zu finden. Das Ergebnis der Befragung ist deutlich: Vor allem in der Buchung von Besprechungsräumen und des Arbeitsplatzes, aber auch in integrierten Zugangssysteme via App sehen die Befragten einen hohen Nutzen.

Danach gefragt, welche digitalen Technologien in der Zukunft an Bedeutung gewinnen, verschiebt sich das Bild allerdings. Die den Nutzer direkt unterstützenden Anwendungen treten in den Hintergrund, künstliche Intelligenz und das Internet der Dinge (IoT) rücken nach vorn.

Dr. Jochen Keysberg, CEO von Apleona, zeigte sich am Round Table von diesen Ergebnissen wenig überrascht. „Wir arbeiten gemeinsam mit drei unserer größten Kunden und mit IBM als Entwicklungspartner an Kundenlösungen. Dabei zeigt sich ein ganz ähnliches Bild.“

Unabdingbar seien dabei einfache, integrierte Apps. „Im Augenblick ist die User Experience wichtiger als Effizienzgedanken, denn die gesuchten Lösungen sollen vor allem den Service für die Mitarbeiter in den Flächen und damit die Arbeitgebermarke stärken.“

Videos: Dr. Jochen Keysberg (Apleona) und Stefan Lutz (IBM)


Dem pflichtete Stefan Lutz bei. Er ist General Manager Global Business der DACH-Region bei IBM. „Gefragt sind Lösungen, wie sie jeder auch aus dem Consumer-Bereich kennt.“ Das US-Unternehmen und Apleona arbeiten im Watson IoT Center von IBM in München gemeinsam sowohl an solchen Apps als auch an einer Industrie-Plattform in der IBM Cloud, die diese Anwendungen sicher und

Enterprise-tauglich integriert und zusammenführt
Das beschert den Büronutzern nicht nur neue, angenehme Dienste, sondern erlaubt à la longue auch Effizienzgewinne im Umgang mit Flächen, Ressourcen und technischen Anlagen. Es kommt daher nicht nur auf den Büronutzer selbst ab. „Wir müssen den Dreiklang von Mitarbeitern, Aktionären und Kunden in Balance bringen“, konstatierte Daniela Albrecht, Head of Real Estate bei Osram. „Entsprechende Projekte müssen einen Mehrwert erwarten lassen. In der Regel erwarten wir einen Return on Investment in zwei bis drei Jahren.“ Das ließe sich vor allem durch die Einsparung von Ressourcen darstellen, aber auch durch eine erhöhte Mitarbeiter-Zufriedenheit.

Die Asset-Managerin Susanne Bonfig hat zwar eine andere Rolle als die Corporate Real Estate-Managerin Albrecht, sah die Dinge aber ähnlich. Die Nutzer-App werde zwar künftig Standard sein, aber nur als „Mittel zum Zweck“. „Die Apps speisen Daten ein, die den Mieter, aber auch Zulieferer und Dienstleister und nicht zuletzt das Asset Management selbst befähigen, effizienter zu arbeiten. Wir müssen lernen, die Immobilie als Marktplatz für viele Zielgruppen zu begreifen.“ Susanne Bonfig ist Head of Digital Asset Management bei der Commerz Real.

Videos: Christian Krauss (Art-Invest) und Susanne Bonfig (Commerzreal)


Aber wer stemmt die erforderlichen Investitionen, und wer treibt die Entwicklung? Auf die zweite Frage hatte Christian Krauss, Head of User Experience bei Art-Invest, eine klare Antwort: „Die Endnutzer sind der stärkste Treiber, schon weil die Unternehmen intensiv um Mitarbeiter werben müssen. Endnutzer sollten dabei in keiner Weise belastet werden.“

Liefern hingegen müssen die Landlords, zeigte sich Professor Wolfgang Schäfers überzeugt. Er hält an der IREBS (Universität Regensburg) den Lehrstuhl für Immobilienmanagement inne. „Mieter werden solche Services erwarten, ohne dafür mehr zahlen zu wollen.“  

So sah es auch Susanne Bonfig: „Das Asset Management muss investieren, damit sich etwas tut.“ Und das gelinge immer besser: „Die Entwicklung entfaltet mittlerweile eine enorme Dynamik, die Marktteilnehmer sind wesentlich offener als zuvor.“

Eher zugeknöpft zeigen sich auf der CREM-Seite die kleinen und mittleren Unternehmen. „Viele Mittelständler tendieren dazu, diese Entwicklung noch nicht sonderlich ernst zu nehmen“, berichtete Hendrik Staiger der Runde. Staiger ist Vorstandsvorsitzender des CREM-Verbandes Crenet und Vorstand der Beos AG. „Ähnliches lässt sich aber auch in der Immobilienwirtschaft beobachten“, so Staiger weiter. „Wenn schon etwas geschieht, dann häufig marketinggetrieben. Noch weiß keiner wirklich, wohin die Reise geht.“

Videos: Daniela Albrecht (Osram) und Hendrik Staiger (Crenet/Beos)


Einige wissen es offenbar doch. Die Kooperation von Apleona und IBM belegt zudem, dass auch Dienstleister zur treibenden Kraft werden können. Generell wird sich nach Meinung der Round-Table-Teilnehmer das Verhältnis von Auftraggeber und Auftragnehmer im Gebäudemanagement verändern. Susanne Bonfig sprach sich für vertraglich vereinbarte Anreize aus, die über Key Performance Indices (KPI) wie beispielsweise die Nutzerzufriedenheit Dienstleister für innovatives Handeln belohnen: „Wir müssen die KPI richtig setzen und das Denken in Pflichtenheften aufgeben.“

Wie die Digitalisierung in der Branche selbst stecke auch dieser Gedanke allerdings noch „in den Kinderschuhen“, wie Daniela Albrecht zu bedenken gab. Aus ihrer Erfahrung bei Osram leitete sie allerdings eine Prognose für die Zukunft der Immobilienwirtschaft ab: „Die Lichtindustrie ist bereits wesentlich weiter. Auch in der Real-Estate-Industrie werden wir Standardisierungen im technologischen Bereich und im Vertragswesen erleben.“

Um in diese Richtung zu kommen, brauche es aber Partner statt bloßer Auftragnehmer. „Die bislang üblichen Ausschreibungen im Facility Management holen das vorhandene innovative Potenzial der Dienstleister nicht ab. Die nächste Generation fordert uns bereits heute und wird uns da auch spielend überholen.“

Im ausführlichen Artikel in der November-Ausgabe von immobilienmanager lesen Sie, warum Wolfgang Schäfers die Angst vor der Disruption durchaus für gerechtfertigt hält, welche Vorteile Christian Krauss in Start-up-Beteiligungen sieht und was IBM-Mann Stefan Lutz zur Datenhoheit sagt.

Autor: Christof Hardebusch

Der Round Table fand auf der Expo Real 2018 statt. Den ausführlichen Artikel lesen Sie in der November-Ausgabe von immobilienmanager.

08.01.2019