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Den Top-Standorten gehen die Retail-Immobilien aus

Das Investmentvolumen in Retail-Immobilien stieg in den ersten drei Quartalen des Jahres rasant um über 50 Prozent an. An den Top-Standorten merkt man davon wenig. Ihnen sind weitgehend die Verkaufsobjekte ausgegangen.

Das Shopping Center
Das Shopping Center "Forum City Mülheim" mit einer Gesamtfläche von etwa 47.300 Quadratmetern gehört mittlerweile dem Hausinvest-Fonds von Commerz Real (Bild: Commerz Real)

In den ersten neun Monaten wurden rund 8,5 Milliarden Euro in Einzelhandelsobjekte angelegt, womit das Ergebnis aus dem Vorjahr in etwa gehalten werden konnte. Laut der Analyse von BNP Paribas Real Estate liegt der Umsatz gut ein Fünftel über dem langjährigen Schnitt, wofür besonders das gestiegene Portfoliovolumen gesorgt hat. Im Vergleich zu den ersten drei Quartalen des Vorjahres ist hier ein Umsatzplus von 51 Prozent zu vermelden, sodass das Ergebnis den langjährigen Schnitt sogar um rund ein Drittel übertrifft. 

„An vorderster Front ist das 90 Objekte umfassende Corestate-Portfolio zu nennen, das sich die Bayerische Versorgungskammer für fast 690 Millionen Euro gesichert hat. Im Einzelsegment fiel das Ergebnis nach einem hervorragenden Vorjahreswert angebotsbedingt geringer aus“, erläutert Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Insgesamt liegt es rund 18 Prozent unter dem vergleichbaren Wert von 2016, aber immer noch 15 Prozent über dem langjährigen Schnitt.

Nix zu kaufen an den Top-Standorten
Entgegen des bundesweiten Trends hat sich das Retail-Investmentvolumen an den besonders begehrten Big-Six-Standorten rückläufig entwickelt. Insgesamt summiert sich der Umsatz auf gut zwei Milliarden Euro, was einem Minus von 16 Prozent gleichkommt. Lediglich Köln konnte dank einiger größerer Transaktionen wie dem Verkauf des DuMont Carrés den Vorjahreswert erheblich auf 403 Millionen Euro steigern (+225 Prozent). Ohne das Kölner Volumen wäre auch der gesamte Rückgang erheblich höher ausgefallen. Am meisten wurde jedoch nach wie vor in Berliner Objekte angelegt (746 Millionen Euro), hier fällt der Rückgang um zehn Prozent noch vergleichsweise moderat aus. Auf dem zweiten Rang folgt München (442 Millionen Euro; -6 Prozent) vor Köln, Hamburg (321 Millionen Euro), Frankfurt (65 Millionen Euro) und Düsseldorf (39 Millionen Euro).

Die Verteilung des Volumens nach Objektart ähnelt weitestgehend der aus dem Vorjahreszeitraum. Wie zuvor sorgen Discounter, Fach– und Supermärkte mit gut 43 Prozent für das Gros des Retail-Investmentvolumens. Auf dem zweiten Rang liegen erneut innerstädtische Geschäftshäuser, die gut ein Drittel beisteuern. Shoppingcenter schließen sich mit knapp 19 Prozent an, auf Kaufhäuser entfallen lediglich gut vier Prozent.

Wenig ausländische Investoren
Wie auch im Vorjahr zeichnen Spezialfonds für den höchsten Umsatzanteil verantwortlich. Mit etwa 60 Einzeltransaktionen und einigen Portfolio-Investments sorgen sie für gut 23 Prozent des Ergebnisses. Weniger als ein Drittel (31 Prozent) des angelegten Kapitals entstammt dem Ausland, das ist deutlich geringer als im gesamten gewerblichen Investmentmarkt (47 Prozent). Während europäische Investoren (23 Prozent) noch recht aktiv waren, spielten beispielsweise Anleger aus Übersee bislang nur eine untergeordnete Rolle.

Der Mangel an adäquatem Produkt hat sich in den vergangenen zwölf Monaten weiter im Preisgefüge niedergeschlagen. Obwohl sie bereits auf niedrigstem Niveau sind, haben die Netto-Spitzenrenditen für Premium-Geschäftshäuser in den besten Lagen im Vorjahresvergleich im Schnitt noch einmal um rund 40 Basispunkte nachgegeben. Am teuersten sind Geschäftshäuser mit 3,00 Prozent in München, Berlin und Hamburg. Düsseldorf, Frankfurt und Köln folgen ebenfalls gleichauf mit 3,20 Prozent. Hierbei ist zu beachten, dass diese Renditen, wenn alle Rahmenbedingungen stimmen, im Einzelfall auch unterschritten werden können.

Aber auch für andere Einzelhandelsobjekte sind die Preise weiter gestiegen. Während der Rückgang bei Shopping-Centern sowie einzelnen Fach- und Supermärkten mit jeweils zehn Basispunkten auf 4,00 Prozent oder 5,40 Prozent noch vergleichsweise moderat ausfiel, haben sich Fachmarktzentren um stolze 40 Basispunkte verteuert. Sie liegen in der Spitze mittlerweile bei 4,80 Prozent und damit deutlich unterhalb der 5-Prozent-Marke.

Perspektiven
„Auch das Schlussquartal dürfte von einer sehr hohen Marktdynamik geprägt sein. Die Basis hierfür bilden nicht nur die außerordentlich hohe Nachfrage, sondern auch die weiter gestiegenen Preise, die Bestandshalter anreizen dürften, sich von ihren Objekten zu trennen. Ein abermaliges Erreichen des sehr guten Vorjahreswertes von 13 Milliarden Euro scheint somit nicht ausgeschlossen. Inwieweit dieser übertroffen werden kann, hängt jedoch nicht zuletzt auch vom Angebot im Portfoliosegment ab. Da ein Ende des Nachfrageüberhangs kurzfristig nicht absehbar ist, kann auch ein weiterer, wenn auch nur leichter, Rückgang der Spitzenrenditen nicht ausgeschlossen werden“, so Piotr Bienkowski.

12.10.2017