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Dauerboom im Großherzogtum

Europas stärkste Wirtschaft – pro Kopf gemessen – ist zugleich auch eine der kleinsten. Über die Immobilienmärkte Luxemburgs und deren Rahmenbedingungen diskutierte immobilienmanager mit erfahrenen Marktteilnehmern.

Luxemburg: ein besonderer Immobilienmarkt (Foto: Mal Querer/unsplash.com)
Luxemburg: ein besonderer Immobilienmarkt (Foto: Mal Querer/unsplash.com)

In Deutschland diskutiert die Immobilienwirtschaft über ihre Digitalisierung. Ist das auch in Luxemburg ein Thema?
Roby Eischen: Ja, ein großes sogar. Treiber sind vor allem die Innungen des Handwerks und der Verband für Architekten und Ingenieure. In der Diskussion steht das Management von Daten, aber auch Building Information Modeling (BIM). Konkrete Taten folgen dem deutlich langsamer. Es gibt eine Reihe von BIM-Projekten, davon laufen einige gut, andere etwas schwieriger. Der öffentliche Sektor pusht das Thema BIM, aber die Bau- und Immobilienwirtschaft muss auch Schritt halten können. Derzeit erleben wir einen Zielkonflikt zwischen dem Machbaren und dem theoretisch Möglichen.
A loys Wagner: Wir rüsten schon seit vielen Jahren Gebäude mit digitaler Infrastruktur aus. Mit der heute am Markt verfügbaren Technologie laufen einige Prozesse schneller als früher, aber im Grunde ist das Komfortniveau noch dasselbe. Herausfordernd für Nutzer und Eigentümer ist oft die Pflege: Gebäudetechnik muss regelmäßig gewartet werden, und auch die Pläne muss man a jour halten. Wenn Sie das nicht gemacht haben, merken Sie das beim Verkauf des Gebäudes.

Wie ist die europäische Datenschutzgrundverordnung in Luxemburg aufgenommen worden?
Mario Di Stefano: Sämtliche Akteure haben damit zu tun, weil sie über personenbezogene Datenbanken verfügen – über Kunden, Mitarbeiter oder sonstiges. Viele Unternehmen sind noch dabei, eine dem europäischen Recht genügende ordnungsgemäße Verarbeitung dieser Daten einzuführen, andere haben noch gar nicht angefangen. Schon wegen der möglichen Sanktionen rate ich, die sich aus der Verordnung ergebenden Pflichten ernst zu nehmen. Letztlich handelt es sich um eine Fleißaufgabe.

Das andere große Thema, das in Deutschland derzeit wieder stark in den Vordergrund rückt, ist der Klimaschutz. Gilt das auch für das Großherzogtum?
Roby Eischen: Der Sektor stellt sich darauf ein, ähnlich wie in Deutschland. Bei Neubauten müssen Elemente der aktiven Energiegewinnung – sei es Photovoltaik oder Solarthermie – in die Außenhaut einfließen. Die Marktteilnehmer zeigen eine gewisse Trägheit, wie bei allen Änderungen. Aber Markt und Gesetzgeber drängen in diese Richtung. Auch hier kommt es zu Zielkonflikten - einmal zwischen dem wirtschaftlich und ökologisch Sinnvollen und den teils hehren Zielen der Politik. Aber auch die Nutzer verhalten sich zwiespältig: Gebäude sollen so nachhaltig wie möglich sein, sollen aber nicht mehr kosten, und Komforteinbußen soll es auch nicht geben.
Aloys Wagner: Die Nutzer spielen eine große Rolle. Wir schulen die Verantwortlichen zwar für die Anwendung der verbauten Gebäudetechnik. Aber nicht alle Menschen halten sich daran.
Roby Eischen: Aus juristischer Sicht wird es spannend, wenn ein neues Niedrigenergiegebäude mehr Energie verbraucht als in der theoretischen Normprognose vorhergesagt. Im Nachhinein ist schwer festzustellen, ob es am Fehlverhalten der Nutzer oder an baulichen Mängeln liegt.

immobilienmanager diskutierte mit Kennern über den Luxemburger Immobilienmarkt (Quelle: Guy Kaulmann/Format sàrl)
immobilienmanager diskutierte mit Kennern über den Luxemburger Immobilienmarkt (Quelle: Guy Kaulmann/Format sàrl)

Kommen wir auf die Luxemburger Wirtschaft zu sprechen. Das Bruttoinlandsprodukt ist hier pro Kopf das höchste aller europäischen Länder, die Bevölkerung ist innerhalb von zehn Jahren um ein Viertel gewachsen. Woher rührt diese besondere Dynamik?
Marc Baertz: Die Wirtschaft floriert, weil sich das Land in den zurückliegenden Jahrzehnten immer sehr schnell auf Veränderungen einstellen konnte. Nach der Stahlkrise wurde Luxemburg zum Bankenstandort, Fonds ersetzen derzeit das Private Banking, man experimentiert viel mit Startups. Luxemburg ist klein, und das hilft, Dinge zu testen. Dazu kommt die Mischung der Bevölkerung – sie besteht zu 48 Prozent aus Ausländern, und tagsüber sind wir Einheimischen wegen der Pendler in der Minderzahl. Zu größeren Diskussionen wie in anderen Ländern kommt es deshalb nicht. Allerdings fehlen Schulen und Lehrer.
Mario Di Stefano: Und Arbeitskräfte, in allen Branchen. Die Menschen, die man braucht, kommen von außen. Die Internationalität führt zu einer hohen sprachlichen und kulturellen Kompetenz. Mitarbeiter ausländischer Unternehmen fühlen sich deshalb hier wohl. Entscheidend für den Erfolg ist auch die beispielhafte Stabilität Luxemburgs, sowohl in wirtschaftlicher wie in politischer und sozialer Hinsicht. Kein Investor muss sich Sorgen darüber machen, was hier wohl als nächstes passiert. Zu vielen Themen gibt es einen die Parteien übergreifenden Konsens. Das Land ist klein, die Wege sind kurz, und man kennt sich.
Aloys Wagner: Innerhalb von 50 Jahren hat sich die Zahl der Einwohner verdoppelt. Die Stadt Luxemburg verdoppelt ihre Einwohnerzahl sogar jeden Tag, wegen der Berufspendler. Es ist nicht einfach, eine Stadt unter diesen Bedingungen zu führen, aber es gelingt.
Roby Eischen: Luxemburg ist auch wegen der sehr diversifiziert aufgestellten Wirtschaft stabil. Ich dachte immer, die Industrie würde sich sehr schwer tun, hier erneut Fuß zu fassen. Nun zeigt sich, dass große Unternehmen hier investieren möchten oder dies bereits tun.

Alle reden von den Folgen des ja sehr wahrscheinlichen Ausscheidens Großbritanniens aus der Europäischen Union. Sie auch?
Mario Di Stefano: Einerseits könnten einige tausend Arbeitsplätze nach Luxemburg verlagert werden. Andererseits kann der Brexit wegen der engen Vernetzung mit dem Finanzplatz London auch negative Folgen haben. Welches Resultat wir in der Summe sehen werden, lässt sich noch nicht voraussagen.
Marc Baertz: Mit weniger als vier Prozent Leerstand bei den Büroflächen und einer noch größeren Knappheit an Wohnungen hätten wir gar nicht die Möglichkeit, neue Unternehmen in großer Zahl aufzunehmen.
Aloys Wagner: Für Handwerksbetriebe wird der Brexit europaweit große Auswirkungen haben. Die Produzenten haben gemäß der „Just-in-Time“-Philosophie ihre Läger auf die Straße verlegt. Waren werden deshalb nach dem Brexit nicht mehr so wie gewohnt ausgeliefert werden können.

Wer investiert in Luxemburgs Gewerbeimmobilien?
Marc Baertz: Viele Versicherungen und Fonds, sowohl aus dem Aus- wie auch aus dem Inland, und generell viele internationale Investoren. Sie kommen aus den USA, aus den Emiraten, aus Großbritannien, und jüngst auch aus Südkorea.

An anderen Standorten weichen die Anleger wegen der hohen Preise und des knappen Angebots immer mehr von Core- auf Value-Add-Objekte aus. Auch in Luxemburg?
Marc Baertz: Die Preise für Luxemburger Gewerbeimmobilien lagen immer etwas unter denen der großen europäischen Städte. Derzeit liegt die Bruttoankaufsrendite für Core-Objekte bei 3,5 Prozent. Das ist deutlich mehr als etwa in Paris oder London, wo die Bruttoanfangsrenditen kaum über zwei Prozent erreichen, was in der Nettobetrachtung zu negativen Renditen führt. Der Luxemburger Markt hat also noch eine gewisse Fallhöhe. Dazu kommt, dass es kaum Value-Add-Objekte gibt, und um die wenigen Angebote konkurrieren sehr viele Investoren und Entwickler. Richtig ist aber auch, dass man in der Peripherie zu guten Preisen Käufer für Objekte findet, die vor ein paar Jahren noch liegengeblieben wären.

Büromärkte sind konjunkturanfälliger als Büroimmobilien. Wie widerstandsfähig sind die Luxemburger Märkte in der sich im Euroraum abzeichnenden Rezession?
Mario Di Stefano: Um das zu beantworten, lohnt der Blick zurück auf die globale Finanzkrise von 2008. In Luxemburg gab es kaum Auswirkungen, keine fire Sales, lediglich das Transaktionsvolumen ging für eine kurze Zeit drastisch zurück. Das liegt an der extrem hohen Nachfrage nach Büroflächen.
Roby Eischen: Hier zahlt sich die eben angesprochene Diversifizierung der Wirtschaft aus. Die Politik versucht, das zu unterstützen, beispielsweise mit der Gründung der Universität Luxemburg. Dort hat der Staat viel investiert, und die positiven Folgen spüren wir jetzt: Luxemburg ist als Standort für Forschung und Produktion interessanter geworden.
Mario Di Stefano: Früher wurde immer argumentiert, Luxemburg sei zu klein und kann sich keine Universität leisten. Dann kam die Erkenntnis, dass man es sich nicht leisten kann, keine Universität zu haben, weil sonst viele Talente nicht im Land bleiben.

Auch der Wohnungsmarkt ist von Knappheit und hohen Preisen geprägt. Wie antwortet die Politik darauf?
Mark Baertz: Wir haben noch keine Debatte über Mietendeckel. Aber die Regierung will dafür sorgen, dass möglichst viele Sozialwohnungen gebaut werden.
Mario Di Stefano: Mittlerweile nutzt der Staat in einigen Fällen bereits sein Vorkaufsrecht. Seit 2004 beobachten wir eine Reihe neuer Gesetze, die Einfluss auf den Bausektor haben. Sie betreffen die Stadtentwicklung, den Bausektor, die Flächenplanung, die Nachhaltigkeit und anderes mehr. Oft sind es gute Ansätze, die es in der Summe der Bau- und Immobilienwirtschaft aber nicht einfacher machen. Einige Maßnahmen konterkarieren sogar das Streben nach mehr bezahlbarem Wohnraum. Für vermietete Wohnungen wurde die Mehrwertsteuer von drei auf 17 Prozent erhöht. Das hat erhebliche Effekte, weil viele Vermieter diese zusätzlichen Kosten auf die Mieter umlegen. Auch die Landesplanung wird dirigistischer, viele Gebiete können nicht mehr erweitert werden. Dazu kommt, dass die öffentlichen Bauträger bei weitem nicht so schnell agieren wie die privaten. Alles in allem kann man prognostizieren, dass der Bedarf an neuem Wohnraum sich nicht schnell decken lässt.

Abschließend noch eine kurze Frage zur Zukunft der Einzelhandelsimmobilien. Wie sehr stehen sie unter Druck?
Mark Baertz: In der Vergangenheit gab es große Miet- und Preissteigerungen, aber mittlerweile stehen in Luxemburg-Stadt so viele Ladenlokale wie nie zuvor leer. Die Spitzenmieten haben um 20 bis 30 Prozent nachgegeben. Investoren zeigen ein gewisses Ressentiment dieser Assetklasse gegenüber. Eine Rolle spielt auch die besondere Eigentümerstruktur in Luxemburg. Die Mehrzahl der Läden gehört Privatpersonen und Familien, die immer nur steigende Preise erlebt haben. Diese Vermieter befassen sich nicht mir der Struktur der Märkte. Sie gehen nicht mit dem Zyklus mit, sondern fordern einfach das, was sie immer bekommen haben. Im Zweifel nehmen sie dafür Leerstände in Kauf.

An der Unternehmerrunde Luxemburg nahmen teil:

  • Marc Baertz, Partner & Head of Valuation, INOWAI S.A.
  • Roby Eischen, Geschäftsführender Gesellschafter, Goblet Lavandier & Associés
  • Mario Di Stefano, Geschäftsführender Gesellschafter, DSM Avocats a la Cour
  • Aloyse Wagner, CEO, Wagner Group und Gastgeber der Runde

Moderator war Christof Hardebusch.

22.10.2019