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Das sind die Renditebringer unter Deutschlands Bürostädten

Wenn Mietwachstum und steigende Immobilienwerte zusammenkommen, freuen sich Investoren über hohe Gesamtrenditen. Bei deutschen Bürostädten war das in den vergangenen zehn Jahren nicht nur in A-Städten der Fall. Hier sind die größten Renditebringer.

Jedes Quartal machen sie die Runde, die Reports aus den Research-Abteilungen von Immobilienberatern und Investmenthäusern. Darin beleuchtet werden die Entwicklung von Mieten, Kaufpreisen und Vervielfältigern für einzelne Standorte und Segmente.

Auch Scope Analysis hat in einer aktuellen Untersuchung 20 wichtige deutsche Standorte für Büroimmobilien untersucht. Allerdings haben die Analysten dabei eine genaue Risiko-Rendite Betrachtung vorgenommen und einen wesentlich weiteren Zeitradius angelegt: zehn Jahre zwischen 2006 und 2016. So ist ein interessantes Ranking von A- und B-Städten entstanden, in dem Miet-, und Wertänderungsrenditen, Volatilitäten und risiko-adjustierte Renditen (Sharpe-Ratio) abgebildet werden.

Durchschnittliche jährliche Gesamtrendite, Renditekomponenten und Volatilität in den 20 größten deutschen Büroimmobilienmärkten zwischen 2006 und 2016 (Quelle: Scope Analysis)

Ranking nach durchschnittlicher jährlicher Gesamtrendite, Renditekomponenten und Volatilität in den 20 größten deutschen Büroimmobilienmärkten zwischen 2006 und 2016 (Quelle: Scope Analysis).

Die Gesamtrendite – also die Kombination von Miet- und Wertänderungsrendite – lag in den Top-7-Standorten im Durchschnitt bei 9,6 Prozent jährlich. Wenig überraschend war allerdings an diesen Standorten auch die Volatilität mit durchschnittlich 7,4 Prozent deutlich höher (B-Standorte: 5,7 Prozent).

Die hohen Gesamtrenditen vor allem der Top-7 Metropolen sind wesentlich auf hohe Wertänderungsrenditen zurückzuführen. In Berlin, München und Hamburg übertraf die durchschnittliche Wertänderungs- sogar die Mietrendite.

In den Metropolen lag die die jährliche Wertänderungsrendite mit 4,5 Prozent fast doppelt so hoch wie im Durchschnitt der B-Städte. Dafür lagen die in den B-Städten erzielten Mietrenditen mit 6,0 Prozent über dem Niveau der Top-7 mit durchschnittlich 5,1 Prozent. Insgesamt macht die weniger schwankungsanfällige Mietrendite in den kleineren Standorten 70 Prozent der Gesamtrendite aus – in den A-Standorten ist das Verhältnis hingegen ausgeglichen.

Ausreißer: Berlin und Frankfurt
Spannend fällt die genaue Betrachtung der Städte aus: Hier sind Berlin und Frankfurt zwei Extreme. Während in der Bankenstadt das Risiko mit Abstand am höchsten ist, bleibt die Gesamtrendite auf durchschnittlichem Niveau. Zusammen ergibt das mit 0,4 die niedrigste Sharpe-Ratio (risiko-adjustierte Rendite) der 20 Büroimmobilienstandorte. In Berlin hingegen fiel die Gesamtrendite mit 11,3 Prozent am höchsten aus, die Volatilität mit 7,5 Porzent aber nur leicht überdurchschnittlich. Mit einer Sharpe-Ratio von 1,0 gehört Berlin deshalb auch zur Spitzengruppe der untersuchten Städte.

Ein weiterer wichtiger Risiko-Parameter in der Scope-Analyse ist der Beta-Faktor als Indikator für das allgemeine Marktrisiko. Er gibt an, wie stark der jeweilige Standort im Vergleich zur durchschnittlichen Marktbewegung schwankt. In Märkten mit steigenden Preisen impliziert ein hoher Beta-Faktor (>1) überdurchschnittliche Preissteigerungen, in Märkten mit sinkenden Preisen hingegen überdurchschnittliche Rückgänge.

Sortiert nach der risiko-adjustierten Rendite (Sharpe-Ratio) sieht das Ranking der Bürostädte anders aus

Sortiert nach der risiko-adjustierten Rendite (Sharpe-Ratio) sieht das Ranking der Bürostädte anders aus.

Auch in Bezug auf den Beta-Faktor herrscht sowohl innerhalb der A- als auch innerhalb der B-Städte Heterogenität – wobei die Top-7-Standorte im Durchschnitt ein signifikant höheres Marktrisiko haben. Das trifft im Beobachtungszeitraum vor allem auf München (2,1) zu, aber auch auf Frankfurt (1,6) und Berlin (1,5). Einzig Köln (0,8) weist geringere Preisrisiken als die betrachteten 20 Städte auf. Im Durchschnitt beträgt der Beta-Faktor der Top-7- Metropolen 1,4.

Die häufig anzutreffende Gruppierung der Bürostandorte in A- und B-Städte suggeriert nach Ansicht von Scope eine gewisse Homogenität dieser Märkte, die so nicht vorhanden ist. Iinnerhalb der Gruppe der Top-7-Städte und auch unter den bedeutendsten B-Städten finden sich Märkte mit ganz unterschiedlichen Rendite-Risiko-Profilen.

07.12.2017