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Das Quartier der Zukunft

Das epochale Thema Nachhaltigkeit ist weiter auf dem Vormarsch. Für die Immobilienbranche bedeutet es allerdings weitaus mehr als nur den Klima- und Umweltschutz.

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Das Quartier der Zukunft: Was zeichnet eine nachhaltige Projektentwicklung aus? (Bild: Bernd Reiter Gruppe)

Wenn in aktuellen Diskussionen vom Ziel der Nachhaltigkeit die Rede ist, sind meist Klima- und Naturschutz gemeint. Für die Immobilienwirtschaft heißt das: Baustoffe und -verfahren, Bewirtschaftung und Instandhaltung kommen im Hinblick auf ihre energetische Effizienz und ihre Emissionen auf den Prüfstand – um im Idealfall „nachhaltiger“ bauen oder zielgerichtet modernisieren zu können. Doch dieser Fokus auf die Ökologie wird einer echten Nachhaltigkeit allein nicht gerecht. Schon der klassischen Definition nach bezieht das Konzept auch die Aspekte einer sozialen sowie einer wirtschaftlichen Nachhaltigkeit mit ein. Und nur wer alle drei Dimensionen gleichermaßen ernst nimmt, kann heutzutage noch Immobilien entwickeln, die für Nutzer, Betreiber und Investoren nachhaltig – also über einen langen Zeitraum – attraktiv sind. Umso mehr gilt das für städtische Quartiere.

Denn erst ab Quartiersgröße ergibt sich ein umfassendes Bild hinsichtlich sozialer Strukturen, Infrastruktur und Versorgung. Anders ausgedrückt: Einzelne Gebäude in einer Stadt isoliert zu betrachten, ist im Sinne der Nachhaltigkeit nicht sinnvoll. Bei Quartieren ist das anders – schließlich hat man längst erkannt, dass eine Durchmischung von Arbeiten, Wohnen und Freizeitgestaltung gegenüber einer funktionellen Trennung klare Vorteile bietet. In gemischten Quartieren spielt sich der Großteil des städtischen Lebens ab, sie bilden sozusagen den Kern des urbanen Geschehens und stiften Identität.

Entsprechend komplex sind die verschiedenen Dimensionen der Nachhaltigkeit miteinander verknüpft und hängen voneinander ab, wobei auch emotionale Aspekte eine Rolle spielen. Eine emissionsarme Verkehrsanbindung beispielsweise lässt mehr Platz für Freiflächen und Begegnungsräume, die für das soziale Funktionieren eines Quartiers entscheidend sind. Wird es diesem Anspruch gerecht, werden dort ansässige Unternehmen mit ihren Arbeitsplätzen attraktiver für die Menschen – und damit erhöhen sich die Vermarktungsmöglichkeiten, was wiederum das Renditepotenzial für einen Investor anhebt. Überhaupt ergibt sich die ökonomische Nachhaltigkeit oft erst aus der Berücksichtigung der anderen beiden Faktoren: Ökologisch und sozial nachhaltige Planungen erhöhen die Wahrscheinlichkeit, dass ein Investment sich auch wirtschaftlich als zukunftsfest herausstellt.

Der Mensch im Stadtraum – drei ganzheitliche Prinzipien

Für eine nachhaltige Quartiersentwicklung sollten aufgrund dieser komplexen Zusammenhänge drei Prinzipien bestimmend sein. Erstens muss ein Quartier vom Stadtraum aus gedacht werden, was eine Reihe von Fragen aufwirft: Wie ist es in die Umgebung eingebunden, welche Funktionen erfüllt es? Welche Verknüpfungen – aber auch Abgrenzungen – ergeben sich zu umliegenden Quartieren? Wie beeinflussen sich die Bewegungen von Menschen und Waren innerhalb und außerhalb des Quartiers? Und, nicht zuletzt: Welche Maßnahmen sind nötig, um eine Balance zwischen den Ansprüchen der Nutzer und dem Ökonomischen zu gewährleisten? Diese unvollständige Liste zeigt bereits, dass eine ganzheitliche Perspektive nötig ist, um ein Quartier wirklich umfassend planen und entwickeln zu können.

Darüber hinaus ist zweitens zu beachten, dass tatsächlich die Menschen im Zentrum der Betrachtung stehen. Denn ihr Urteil als Bewohner, Arbeitnehmer oder Besucher im Quartier ist entscheidend für den kommerziellen Erfolg. Wissenschaftlich ist etwa vielfach das Bedürfnis nach kurzen Wegen belegt: Die meisten Menschen bevorzugen Orte, an denen sie möglichst viele Dinge in direkter Nähe erledigen können. Wer zum Beispiel nach der Arbeit noch Lebensmittel einkauft, wird in der Regel ein Geschäft aufsuchen, das ohnehin auf seinem Heimweg liegt. Ein nachhaltig geplantes Quartier bietet daher Raum für unterschiedlichste Funktionen – verbunden mit einer flexiblen und leistungsfähigen Anbindung, sodass Menschen das Quartier mit dem Verkehrsmittel ihrer Wahl schnell und komfortabel erreichen und wieder verlassen können.

Drittens schließt das Ziel einer nachhaltigen Quartiersentwicklung auch eine möglichst hohe Anpassungsfähigkeit für die absehbare Zukunft ein. Nur wenn sich die Strukturen bei gesellschaftlichen und technischen Neuentwicklungen flexibel verändern lassen und den Möglichkeiten ihrer Zeit gerecht werden, bieten sie eine solide Basis für die Zukunft. Denn jede bauliche Veränderung in der Zukunft erfordert neue Investitionen und schmälert die Rendite – je vorausschauender die Strukturen geplant sind und je einfacher sie sich neuen Gegebenheiten anpassen lassen, desto langfristiger lohnt sich ein Investment also. Als Stichwort kann beispielsweise die Vision einer „Smart City“ dienen, auf die digitalisierte Gesellschaften sich zweifellos zubewegen, deren wahre Ausmaße und Bedingungen bisher aber keineswegs feststehen.

Den Anspruch in der Praxis hochzuhalten ist eine Herausforderung

Solche ganzheitlichen Überlegungen bedeuten in der Praxis eine Herausforderung für jeden Projektentwickler. Es lohnt daher ein Blick auf die tatsächlichen Bedürfnisse, denen ein Quartier gerecht werden sollte, um sich im urbanen Umfeld gut vermarkten zu lassen. Denn aus der oben genannten Verknüpfung mit den umliegenden Strukturen und Quartieren ergibt sich, dass nicht jeder Aspekt an jedem Standort das gleiche Gewicht bekommen kann. Es ist also von Fall zu Fall genau zu prüfen, welche Nachfrage vor Ort tatsächlich vorherrscht.

Innerstädtische Quartiere in einer der deutschen Top-7-Städte eignen sich häufig beispielsweise nicht für eine gemischte Bebauung mit Büros und Wohnungen. Setzt ein Entwickler jedoch auf eine primäre Büronutzung, sollte er dennoch das Arbeiten umfassender betrachten. So ist heutzutage ein flexibles Raumangebot, das sowohl Flächen für Einzelbüros als auch für große Coworking-Spaces bietet, bereits eine Selbstverständlichkeit. Gleichzeitig sollten aber auch Freizeit- und Kulturangebote nicht fehlen, etwa in Form von Fitnessstudios, Bars und Restaurants oder Flächen für eine kulturelle Nutzung.

Hinsichtlich der Verkehrsinfrastruktur ist hingegen klar, dass heutige Anforderungen sich bereits deutlich von früheren unterscheiden – und sich dieser Wandel in der Zukunft noch beschleunigen wird. Parkhäuser sollten deshalb schon heute nicht nur Stellplätze für Autos, sondern auch für eine ausreichende Zahl an Fahrrädern bereithalten, und mit Ladestationen bereits umfassend auf die E-Mobilität vorbereitet sein. Zusätzliche Synergien ergeben sich, wenn das Flächenangebot es außerdem zulässt, dass sich die alltäglichen Wege der Menschen rationalisieren. Nicht umsonst sind einerseits Einkaufsmöglichkeiten und andererseits Kindertagesstätten und Schulen oft selbstverständlicher Bestandteil zeitgemäßer Quartiersentwicklungen. Man könnte es auch so sagen: Je ganzheitlicher im Planungsprozess gedacht wurde, desto weniger Stolpersteinen begegnen die Nutzer später. Und genau das sollte eine nachhaltige Quartiersentwicklung zum Ziel haben.

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Das sind die vier Schlüssel für eine nachhaltige Projektentwicklung. (Bild: Cells Group / PB3C GmbH)

Ein Gastbeitrag von Norman Schaaf, COO der Cells Group.

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10.02.2020