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Das Phänomen der Phantomwohnungen

Hoher Bauüberhang, stabile Preise und neue Quartiersprojekte - die aktuellen Entwicklungen auf dem Kölner Wohnimmobilienmarkt.

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Neun Freunde hat Pandion sein zweites Projekt im Kölner Ehrenveedel getauft. Es umfasst 136 Wohnungen, davon 119 Eigentumswohnungen. (Bild: Pandion)

Genehmigt, aber nicht gebaut: Die Zahl dieser Phantomwohnungen – die offizielle Bezeichnung lautet Bauüberhang – hat in Köln einen neuen Rekordstand erreicht. Zum Jahreswechsel lagen die Baugenehmigungen für rund 7.240 Wohnungen vor, der zweithöchste Wert seit 20 Jahren. Immerhin bei zwei Dritteln davon hatte der Bau bereits begonnen. Aber bei einem Drittel tat sich nichts. Wenn man bedenkt, dass Köln eigentlich pro Jahr 6.000 neue Wohnungen benötigt, klafft hier eine schmerzende Lücke. Als wichtigen Grund nennt die Stadt Köln die starke Auslastung der Bauunternehmen.
Fertiggestellt wurden im vergangenen Jahr 2.175 Wohnungen als Neubauten und Sanierungen, wobei mehr als ein Drittel davon – 800 an der Zahl – auf das Konto der städtischen Gesellschaft GAG gingen. GAG-Vorstand Uwe Eichner präsentierte diese Zahlen auf der Bilanzpresskonferenz Anfang Juni und merkte an, dass das Ziel von 6.000 Wohnungen jährlich nur erreichbar wäre, wenn es mehr Grundstücke gäbe und Baugenehmigungen schneller erteilt würden. Das hielt er aber für unwahrscheinlich.
Köln bleibt eine Stadt, in der Angebot und Nachfrage an Wohnraum weit auseinanderklaffen. Aber führte der Stillstand der Corona-Zeit nicht auch dort zu einer Beruhigung? Auf den Mietwohnungsmarkt hatte die Pandemie wenig Einfluss, abgesehen von einigen organisatorischen Hemmnissen zu Beginn – etwa bei Besichtigungen.
„Er scheint jetzt wie zuvor weiterzulaufen“, stellt Matthias Wirtz, Leiter Research beim Maklerhaus KSK-Immobilien, fest. Auch die Ruhe bei Eigentumswohnungen war schnell vorbei (siehe Kasten unten). Selten zuvor haben Menschen so viel Zeit zuhause verbracht wie im vergangenen Frühjahr. Daher erwartet Wirtz, dass sich die Qualitätsanforderungen erhöhen werden: Ein schönes Badezimmer oder ein Balkon könnten den Faktor Lage ein wenig nach hinten drängen. „Hingegen wird es bei Immobilien minderer Qualität künftig womöglich schwieriger, einen Käufer zu finden“, meint er.
Verändert hat sich im Laufe der vergangenen zehn Jahre die Größe neuer Wohnungen. Bei den fertiggestellten Wohnungen hat sich der Anteil an Ein- und Zwei-Raum-Wohnungen verdreifacht und lag 2019 bei 35 Prozent. Die durchschnittliche Wohnfläche erreichte 86 Quadratmeter und damit zehn Quadratmeter weniger als im Mittel der vergangenen zehn Jahre. Noch eklatanter ist der Rückgang bei den genehmigten Wohnungen: Sie waren 2019 im Schnitt nur noch 76 Quadratmeter groß.

Matthias Wirtz, KSK-Immobilien: Transaktionsniveau fast wie im Januar

Den Markt für Eigentumswohnungen ließ die Krise für einige Wochen zur Ruhe kommen, vor allem die Verkäufer hielten sich zurück. Aber schon Ende Juni zeigte sich, so Matthias Wirtz, Leiter Research bei KSK-Immobilien: „Wir haben schon fast wieder das Transaktionsniveau von Januar 2020 erreicht“, und das will etwas heißen: Das erste Quartal 2020 sei sehr dynamisch und das beste in der Unternehmensgeschichte gewesen. Bei den Kaufwilligen unterscheidet Wirtz zwischen Eigennutzern und Kapitalanlegern. Der Anlegermarkt brach zu Beginn der Krise ein, kam bei Mikro-Apartments fast komplett zum Erliegen. „Bei Selbstnutzern dagegen wuchs das konkrete Abschlussinteresse“, sagt er.

Corona drückte die Wohnungskaufpreise nicht – im Gegenteil: Nach den Angebotsdaten, die Empirica ermittelt hat, stiegen sie in Köln im ersten Quartal 2020 um 4,4 Prozent im Vergleich zum letzten Quartal 2019. Unter den Big-Seven-Städten gehört Köln zu denjenigen, in denen das Verhältnis von Preisen und verfügbarem Einkommen einigermaßen ausgewogen ist: Ein Durchschnittshaushalt mit gut 48.000 Euro Einkommen muss monatlich etwa 30 Prozent davon ausgeben, wenn er eine 70-Quadratmeter-Wohnung kauft, und 20 Prozent, wenn er sie mietet. Damit liegt Köln auf dem vorletzten Platz vor Düsseldorf.
Besonders weit klaffen Angebot und Nachfrage bei Wohnungen auseinander, die für die Bezieher von kleinen und mittleren Einkommen bezahlbar sind. Hier greift die Stadt Köln seit einigen Jahren mit dem kooperativen Baulandmodell ein, dessen Früchte allmählich geerntet werden können. 30 Prozent geförderter Wohnungsbau – diese Vorgabe gilt überall dort, wo ein neuer Bebauungsplan erlassen wird. „Es ist eine ganz klare Vorgabe der Stadt, die jeder Projektentwickler zu erfüllen hat“, betont Klaus Küppers, Niederlassungsleiter Köln der Pandion AG.

Stadt setzt auf Vorkaufsrecht und Erbbau

Die Daumenschrauben zieht die Stadt nun auch bei den Themen Vorkaufsrecht und Erbbau an. In Mülheim möchte sie ihr Vorkaufsrecht beim 70 Hektar großen Otto und Langen-Quartier ausüben, das dem Land NRW gehört. Gespräche mit den Ministerien laufen. Bei der Vergabe von Grundstücken soll der Stadtrat beschließen, dem Erbbaurecht den eindeutigen Vorrang vor dem Verkauf einzuräumen. Wie kommt dieses Vorgehen bei Projektentwicklern an? „Ich finde es in Ordnung, wenn die Stadt stark auftritt. Für uns sind vor allem verlässliche Spielregeln und politische Stabilität wichtig“, sagt Klaus Küppers.
Auf die Zielgruppe Studierende setzt Cresco Capital. Das Unternehmen hat das frühere Arbeitsamt an der Luxemburger Straße erworben und mit seinem Umbau in 530 Studierenden-Apartments und 11.000 Quadratmeter Bürofläche begonnen. Ein anderes Großprojekt mit Kleinstwohnungen ist Geschichte: Die i-Live-Gruppe plante nahe dem Fernsehturm Colonius zwei Hochhäuser mit insgesamt 700 Mikro-Apartments. Das Projekt wurde von Art-Invest für eine künftige Büronutzung übernommen.
In den zentralen Lagen der Stadt spielt das Thema Konversion eine große Rolle. Wo früher der Güterbahnhof Ehrenfeld lag, wächst beispielsweise das „Ehrenveedel“ heran. Pandion errichtet dort 320 Wohnungen; der Entwickler BPD hat seine knapp 120 Mietwohnungen an einen Fonds von Aberdeen verkauft.

1.300 neue Wohnungen in Ehrenfeld

Eine Langfrist-Perspektive verfolgt Pandion mit einem Großprojekt, das in Sichtweite des Ehrenveedels liegt: Der Entwickler hat das Areal eines Metallrecyclingbetriebs mit 12,5 Hektar Fläche erworben. Der Energieversorger Rheinenergie, der zurzeit noch mit einem Betriebsgrundstück angrenzt, bringt ebenfalls Flächen ein, sodass insgesamt 16,2 Hektar zur Verfügung stehen. Erste Ideen sehen für das gesamte Grundstück unter anderem mindestens 1.300 Wohnungen, 2.300 Arbeitsplätze, eine Schule, Kitas, Gastronomie, umfangreiche öffentliche Freiflächen vor – und dazu noch eine direkte Anbindung an die S-Bahnstation Müngersdorf Technologiepark. Ziel ist ein urbanes und lebenswertes Vorzeigequartier. Im kommenden Jahr soll ein städtebaulicher Wettbewerb stattfinden, und wenn alles gut läuft, könnte die Entwicklung 2030 abgeschlossen sein.

Dieser Beitrag stammt aus der immobilienmanager Ausgabe 7/8-2020 edition: Köln (Autorin: Roswitha Loibl).

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19.08.2020