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Crowdinvesting wird an die Leine gelegt – und dann?

Die Regulierung von Crowdinvestings in Immobilien soll deutlich verschärft werden. Einige Anbieter haben für den Ernstfall bereits Pläne - und können ihr sogar Gutes abgewinnen.

Die Politik will das Crowdinvesting an die Leine legen - mit Folgen für die Anbieter (Foto: Robert Zunikoff/unsplash.com)
Die Politik will das Crowdinvesting an die Leine legen - mit Folgen für die Anbieter (Foto: Robert Zunikoff/unsplash.com)

Bisher gilt für Crowd-Funding-Plattformen, dass sie von der Prospektpflicht des Vermögensanlagegesetzes ausgenommen sind. Voraussetzung ist, dass sie maximal 2,5 Millionen Euro bei den Anlegern einwerben und ein einzelner Privatanleger nicht mehr als 10.000 Euro investieren darf.

Wir haben Anbieter gefragt, welche Folgen eine Änderung für sie hätte:

Die Bundesregierung zieht in Betracht, dass Immobilien-Crowd-Funding nicht mehr von der Ausnahme bei der Prospektpflicht profitieren soll. Welche Auswirkungen hätte dies auf Ihre Geschäftstätigkeit?
Lars Kammer: „Nichts wird so heiß gegessen, wie es gekocht wird.“ (Foto: Reabiz Crowd Capital)
Lasse Kammer: „Nichts wird so heiß gegessen, wie es gekocht wird.“ (Foto: Reabiz Crowd Capital)

Lasse Kammer, Geschäftsführer Rea Capital: „In der Antwort der Bundesregierung zeigt sich vor allem die Sorge vor einer möglichen Immobilienblase sowie der vordringliche Schutz des Kleinanlegers vor möglichen schwarzen Schafen des Crowd-Investments. Was den Immobilienmarkt betrifft, sehen wir keine Anzeichen für eine Immobilienblase. Und mit Blick auf den Anlegerschutz: Die Crowd-Investitionen der Privatanleger sichern wir bei Rea Capital zusätzlich in Form einer erstrangigen Grundschuld auf eine Bestandsimmobilie ab. Gegen die schwarzen Schafe auf dem sogenannten grauen Kapitalmarkt ist die Bafin auch bisher vorgegangen. Die Immobilienfinanzierung bei der Schwarmfinanzierung generell auszuschließen oder regulatorisch weiter zu verschärfen, würde unser Geschäft selbstverständlich grundlegend verändern. Aber nichts wird so heiß gegessen, wie es gekocht wird. Warten wir ab, was das Wahljahr bringen wird.“

Frank Noé, Geschäftsführer Zinsbaustein.de: „Die Regulierungspläne bedeuten für uns genau wie für alle anderen Anbieter von Immobilien-Crowd-Investing, dass wir künftig auch für kleinere Projekte unter 2,5 Millionen Euro Prospekte erstellen müssten. Das ist mit einem enormen Aufwand verbunden und kaum zu leisten. Da sich größere Projekte meist an semi-professionelle und professionelle Investoren richten, würden einfache, direkte und transparente Immobilieninvestments für private Personen zumindest erschwert beziehungsweise wären unter Umständen gar nicht mehr möglich. Crowd-Investing hat die Anlageklasse demokratisiert. Durch ihre Regulierungspläne stellt die Bundesregierung diese Demokratisierung jetzt in Frage.“

Dr. Guido Sandler, Vorstand Bergfürst: „Wir würden auf prospektpflichtige Angebote ausweichen. Bergfürst hat bereits erfolgreich Emissionen auf Grundlage des Wertpapierprospektgesetzes mit Bafin-gebilligtem Wertpapierprospekt durchgeführt. Das verlängert zwar die Projektlaufzeiten und erhöht die Kosten. Andererseits gibt es keine Begrenzung beim Investmentbetrag für natürliche Personen.“

Jens-Uwe Sauer, Geschäftsführer Seedmatch: „Sollte die Bundesregierung tatsächlich die Prospektpflicht erweitern, so hätte das für Seedmatch keinerlei Auswirkungen. Die Regulierung erzwingt eine Professionalisierung der Anbieter und Plattformen. Es ist durchaus möglich, dass kleinere Projekte diesen Aufwand nicht mehr mitmachen können. Dadurch kann sich die Qualität der Plattformen im Markt erhöhen und es dürfte zu einer Marktbereinigung kommen. Über unsere Plattform Mezzany haben wir bereits 2015 mit der Glockengiesserei Neukölln ein erstes Immobilienprodukt gestartet. Schon bei diesem Projekt wurde ein Prospekt erstellt. Ein Prospekt allein ist zwar kein Gütekriterium, aber auf Basis der Prospekte hat ein Anleger mehr rechtliche Sicherheit.“

Michael Stephan: „Das Geschäftsmodell wird inzwischen ernst genommen.“ (Foto: iFunded)
Michael Stephan: „Das Geschäftsmodell wird inzwischen ernst genommen.“ (Foto: iFunded)

Michael Stephan, Geschäftsführer iFunded.de: „Die Ausnahme von der Prospektpflicht wirkte wie ein Geburtshelfer für das Immobilien-Crowd-Funding. Wenn sie zurückgenommen werden sollte, so zeigt das, dass dieses Geschäftsmodell inzwischen ernst genommen wird. Wir sehen für uns die Zukunft eher in den größeren Volumina über 2,5 Millionen Euro, denn einerseits sind hier die Anleger besser geschützt – was in unserem Interesse und dem der gesamten Branche ist. Andererseits sind diese Volumina auch für Projektentwickler, also die Emittenten, deutlich interessanter. Daher wollen wir ohnehin in den regulierten Bereich vorstoßen.“

Welche Argumente sprechen dafür, Immobilien-Crowd-Investing weiterhin von der Prospektpflicht zu befreien?

Lasse Kammer, Geschäftsführer Rea  Capital: „Mit einer möglichen Ausschließung von Immobilienfinanzierungen würde man das Crowd-Investing und die Kleinanleger benachteiligen und institutionelle Investoren bevorzugen. Dies ist aus unserer Sicht nicht der richtige Weg für den Vermögensaufbau in Zeiten des anhaltenden Niedrigzinsniveaus. Eine mögliche Nachbesserung der Regulierung zum Anlegerschutz, etwa mit Blick auf die Nachrangdarlehen, halten wir hier für deutlich geeigneter.“

Frank Noé, Geschäftsführer Zinsbaustein: „Die Risiken eines Immobilienprojektes sind deutlich besser einzuschätzen als die Risiken in anderen Crowd-Investing-Kategorien wie etwa Start-up- oder Unternehmensfinanzierungen. Projektentwicklern und Bauträgern bieten neue Finanzierungselemente wie Crowd-Investing die Möglichkeit, ihr Geschäft auszuweiten. Die kurzfristige Verbreiterung der Eigenkapitalbasis durch Crowd-Investing versetzt sie in die Lage, die Marktchancen effektiv zu nutzen, kurzfristig zu reagieren und mithilfe der zusätzlichen liquiden Mittel beispielsweise freie Grundstücke zu kaufen. Das ist letztlich auch den Städten und Kommunen zuträglich.

Dr. Guido Sandler, Vorstand Bergfürst: „Es würde mich wundern, wenn die Diskriminierung einzelner Produktarten einer gerichtlichen Überprüfung standhielte. Wie und durch wen sollte ein solches Verbot überprüft/verhängt werden? Projektgesellschaften, die zum Zweck der Errichtung eines Gebäudes gegründet werden, sind auch Start-ups. Wie sieht es mit Immobilienbetreibergesellschaften aus, die zum Beispiel eine Immobilie errichten oder kaufen und dann auch dauerhaft betreiben wollen? Qualifiziert das zum „Unternehmen“ oder ist es eine Immobiliengesellschaft? Was ist mit einem Start-up, das ein Funding durchführt, um eine Betriebsimmobilie zu errichten?“

Jens-Uwe Sauer: „Die Regulierung erzwingt eine Professionalisierung der Anbieter und Plattformen.“ (Foto: Seedmatch)
Jens-Uwe Sauer: „Die Regulierung erzwingt eine Professionalisierung der Anbieter und Plattformen.“ (Foto: Seedmatch)

Jens-Uwe Sauer, Geschäftsführer Seedmatch: „Die Ausnahme hat dazu geführt, dass Crowd-Funding im Immobilienbereich überhaupt erst einmal Fuß gefasst hat. Es kann aber nicht der richtige Weg einer ganzen Anlageklasse sein, wenn sie sich ausschließlich in diesen kleineren Größenordnungen bewegt und unreguliert ist. Die Branche muss erwachsen werden und aus den Fehlern, die es bei klassischen Mittelstandsanleihen und geschlossenen Fonds gab, lernen. Dazu gehören Regulierung und Produkte mit größeren Volumina, insbesondere im Immobilienbereich.“

iFunded, Michael Stephan:Wir sehen kaum Argumente für eine Fortführung. Für uns steht der Anlegerschutz an erster Stelle. Und eine Befreiung von der Prospektpflicht ist nicht das geeignete Mittel dafür. Allenfalls kann sie hilfreich sein, um im Wettbewerb mit ausländischen Unternehmen zu bestehen.“

Andererseits erwägt die Bundesregierung, Crowd-Investing-Plattformen zu ermöglichen, Anleihen und Aktien bis zu einer Million Euro prospektfrei anzubieten. Könnte dies die Angebotspalette Ihres Unternehmens erweitern?

Lasse Kammer, Geschäftsführer Rea Capital: „Ein bis zu einer Million Euro prospektfreies Angebot von Anleihen ist für uns durchaus interessant, zumal sie nicht notwendigerweise nachrangig sein müssen. Privilegierungen für Nachrangdarlehen haben wir nie begrüßt, hier sollte der Gesetzgeber ohnehin nachbessern.“

Frank Noé, Geschäftsführer Zinsbaustein: „Ja, wir würden diese Produkte anbieten, jedoch halten wir die Volumengrenze von einer Million Euro für deutlich zu niedrig.“

Guido Sandler: „Wir würden auf prospektpflichtige Angebote ausweichen.“ (Foto: Bergfürst)
Guido Sandler: „Wir würden auf prospektpflichtige Angebote ausweichen.“ (Foto: Bergfürst)

Dr. Guido Sandler, Vorstand Bergfürst: „Das entspricht ganz unserer Forderung! Wir halten es für völlig unverständlich, warum Privatanleger nur das riskanteste Produkt überhaupt prospektfrei angeboten werden sollte. Besicherte Anleihen wären sehr sinnvoll! Allerdings ist eine Million Euro im europäischen Vergleich nicht wettbewerbsfähig. 2,5 oder eher fünf Millionen wären  der freizustellende Betrag.“

Jens-Uwe Sauer, Geschäftsführer Seedmatch: „Wenn die Prospektpflicht auf Aktien und Anleihen abgeschafft wird, dann hat das sicherlich positive wirtschaftliche Effekte für den Bereich der Start-ups. Die Erstellung solcher Prospekte kann schnell eine fünfstellige Summe verschlingen, die Start-ups gerade in der Gründungsphase nicht haben. Start-ups profitieren daher von einer Befreiung der Prospektpflicht, was wir begrüßen. Seedmatch ist insbesondere eine Plattform, die sich an Start-ups richtet und hier über eine jahrelange Erfahrung verfügt. Wir sind Pionier in diesem Bereich. Insofern ist es möglich, dass wir unser Angebot weiter ausbauen.“

Michael Stephan, Geschäftsführer iFunded: „Gerade in Hinblick auf Anleihen ist das spannend. Es wird der Branche helfen, sich weiter zu etablieren und kurzfristig als Motor für den Markt wirken. Langfristig aber ist für uns das regulierte Umfeld mit den größeren Volumina interessanter.“

Autor: Roswitha Loibl

Einen ausführlichen Artikel zum Thema Crowd-Funding finden Sie in der Ausgabe 6/7-2017 von immobilienmanager, die am 12. Juni online und in Print erscheint.

26.04.2017