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Gewerberaummieten in der Corona-Krise

Sind Gewerberaummieter trotz behördlicher Schließungsverfügung zur Fortzahlung der Miete verpflichtet? Eine Gesetzesinitiative soll für Klarheit sorgen. Ein Expertenbeitrag von Simonetta Hahn und Hendrik Cord Ahmann.

Durch den neuerlichen Lockdown werden etliche Geschäfte, Restaurants und Hotels für immer schließen müssen (Foto: Anastasiia Chepinska/unsplash.com)
Behördliche Schließungen und Nutzungseinschränkungen wohin man auch schaut. Aber wie sieht es mit der Mietzahlungspflicht aus? (Bild: WB/Unsplash) (Foto: Anastasiia Chepinska/unsplash.com)

Seit Beginn der Covid-19-Pandemie steht im Mietrecht die Frage im Fokus, inwieweit Gewerberaummieter zur Fortzahlung der Miete trotz behördlicher Schließungsverfügungen oder Nutzungseinschränkungen verpflichtet sind. Die bisherigen erstinstanzlichen Gerichtsentscheidungen zeigen, dass sich diese Frage nicht pauschal beantworten lässt. Eine Gesetzesinitiative soll nun Abhilfe schaffen.

Im Zuge der Bekämpfung und Eindämmung der Covid-19 Pandemie wurden im Frühjahr die ersten temporären Betriebsschließungen angeordnet. Auch gegenwärtig, in der zweiten Covid-19-Welle, müssen wieder viele Betriebe Corona bedingt schließen. Diese Ausgangssituation führt zu der Frage, ob die Gewerbemieter bei Covid-19 bedingten Betriebsschließungen zur Mietzahlung in voller Höhe verpflichtet bleiben.

Unklare Rechtslage, uneinheitliche erstinstanzliche Gerichtsentscheidungen

Die Rechtslage ist bislang unklar. Das Ende März 2020 eilig verabschiedete Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie schränkte zwar das Kündigungsrecht des Vermieters bei Zahlungsrückständen ein, die Mietzahlungspflicht sollte durch das Gesetz jedoch nicht angetastet werden. Daher stellt sich die Frage, inwieweit die aktuelle Gesetzeslage (außerhalb des Covid-Gesetzes) dem Mieter Instrumente zur Mietkürzung in Zeiten der Pandemie an die Hand gibt. Die Anwendbarkeit von Mietminderungsmöglichkeiten aufgrund eines Mangels der Mietsache oder aufgrund einer Störung der Geschäftsgrundlage sind umstritten. Die bisherigen erstinstanzlichen Gerichtsentscheidungen kommen bislang nicht zu einem einheitlichen Ergebnis.

Zunächst liegt der Gedanke nahe, die Miete für den Zeitraum von behördlich angeordneten Schließungen zumindest zu mindern. Schließlich ist die vertraglich vereinbarte Nutzung des Mietgegenstandes in diesen Fällen nicht beziehungsweise allenfalls eingeschränkt möglich. Jedoch verneint die Mehrheit der bisherigen erstinstanzlichen Entscheidungen einen zur Minderung berechtigenden Mietmangel. Eine Covid-19-bedingte Schließungsanordnung knüpfe nicht an die Beschaffenheit des Mietobjekts selbst an, sondern allgemein an dessen Nutzungsart sowie den Umstand, dass in den Flächen Publikumsverkehr stattfindet und dadurch Infektionen begünstigt seien. Daher liege kein Mangel vor (so zuletzt das Landgericht Frankfurt, Urt. v. 05.10.2020, Az.: 2-15 O 23/20, das Vorliegen eines Mietmangels ebenfalls ablehnend das LG Heidelberg, Urt. v. 30.07.2020, Az.: 5 O 66/20 und das LG Zweibrücken, Urt. v. 19.08.2020, Az.: HK O 17/20). Zu einem anderen Ergebnis kam das Landgericht München I (Urt. v. 22.09.2020, Az.: 3 O 4495/20). Wenn der vereinbarte Mietzweck (im konkreten Fall der Betrieb zur Nutzung als Möbelgeschäft mit Wohnaccessoires) wegen behördlicher Beschränkungen nicht mehr erfüllt werden könne, begründe dies einen Mietmangel. Die Mietsache sei aufgrund der Beschränkung unbrauchbar. Eine Minderung der Miete sei daher möglich.

Bei der Frage einer gerechten Risikoverteilung zwischen Vermieter und Mieter für den Fall Covid-19 bedingter Schließungsanordnungen scheint das in diesem Zusammenhang viel diskutierte Rechtsinstrument der Störung der Geschäftsgrundlage auf den ersten Blick wie geschaffen. Diese Norm erlaubt eine Anpassung des Vertrages, wenn nach Vertragsschluss Umstände eintreten, die die Parteien bei Vertragsschluss nicht vorausgesehen haben und ein Festhalten einer Partei am Vertrag daher unzumutbar ist. Ob im Falle von coronabedingten Schließungsanordnungen allein der Mieter das Risiko des Betriebsausfalls trägt oder dieses auf beide Parteien zu verteilen ist, beurteilen die Gerichte derzeit unterschiedlich. Ein Teil der angerufenen Gerichte sieht das Risiko beim Mieter, der grundsätzlich das Verwendungsrisiko für das Mietobjekt trägt. Eine Störung der Geschäftsgrundlage sei bei behördlichen Schließungsanordnungen daher nur in extremen Ausnahmefällen anzunehmen, in denen das Festhalten am Vertrag zu untragbaren, existenziellen, mit Recht und Gerechtigkeit nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führen würde (so etwa das LG Frankfurt, Urt. v. 05.10.2020, Az.: 2-15 O 23/20 und das LG Heidelberg Urt. v. 30.07.2020, Az.: 5 O 66/20). Allein der Hinweis auf erhebliche (kurzfristige) Umsatzausfälle reiche nicht aus, um eine unzumutbare wirtschaftliche Beeinträchtigung für den Mieter annehmen zu können. Darüber hinaus werden bei der Bewertung eines solchen Ausnahmefalls Ansprüche der Mieter auf staatliche Unterstützungsleistungen berücksichtigt. Ein anderer Teil der angerufenen Gerichte kommt im Ergebnis zu einer einzelfallabhängigen Risikoaufteilung zwischen Vermieter und Mieter und damit im Ergebnis zu einer Mietreduzierung aufgrund einer Störung der Geschäftsgrundlage (so etwa das LG Mönchengladbach, Urt. v. 02.11.2020, Az.: 12 O 154/20; LG München I Urt. v. 05.10.2020, Az.: 34 O 6013/20).

Bei unveränderter Rechtslage wird es auf klarstellende Entscheidungen der Obergerichte ankommen, um für beide Mietparteien eine gewisse Rechtssicherheit zu schaffen. Für einige gewerbliche Mieter könnte eine letztinstanzliche Entscheidung jedoch vor dem Hintergrund latenter Insolvenzrisiken zu spät kommen.

Gesetzesinitiative als Heilsbringer?

Das Problem der derzeitigen Rechtsunsicherheit hat auch der Gesetzgeber aktuell gesehen. Wie Bundesjustizministerin Christine Lambrecht (SPD) kürzlich mitteilte, werde an einer Gesetzesänderung gearbeitet. Geplant sei, gesetzlich klarzustellen, dass coronabedingte Schließungsanordnungen regelmäßig als Störung der Geschäftsgrundlage zu werten seien sollten, mit der Folge, dass der Mieter eine Anpassung des Vertrages und damit die Minderung der Miete oder gar einen Rücktritt vom Vertrag verlangen könne. Zudem solle gesetzlich vorgesehen werden, dass Verfahren wegen coronabedingten Minderungen von Gewerbemietern beschleunigt behandelt werden.

Doch werden auch mit einer gesetzlichen Neuregelung nicht alle Unwägbarkeiten beseitigt werden, da sich nicht alle Probleme mit einer Gesetzesänderung abschließend regeln lassen. Fragen wie die konkrete Höhe der jeweiligen Mietreduzierung oder auf welche Mieter die neue Regelung Anwendung findet, werden bestehen bleiben und der gerichtlichen Entscheidung unterliegen.

Die Gesetzesinitiative mag in Zeiten coronabedingter Betriebsschließungen zu einer ausgeglicheneren Verteilung unvorhersehbarer Pandemie-Risiken führen, könnte aber auf lange Sicht betrachtet dazu führen, dass die Risikoverteilung von Mieter und Vermieter in gewerblichen Mietverhältnissen sich nachhaltig ändert. Eine höhere Risikolast des Vermieters auch für betriebliche Risiken des Mieters könnte beispielsweise dazu führen, dass gewerbliche Vermieter ein gesteigertes Mietausfallrisiko künftig bei Vertragsverhandlungen einpreisen oder nicht mehr bereit sind, langfristige Mietverträge abzuschließen. Darüber hinaus ist zu beachten, dass auch gewerbliche Vermieter zumeist vertragliche Verpflichtungen gegenüber Kreditinstituten und Dritten haben, die mithilfe der Mieten finanziert werden.

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Simonetta Hahn und Hendrik Cord Ahmann (Bild: Ebner Stolz)

Letztendlich muss sich zeigen, inwieweit eine Gesetzesänderung die bestehende Rechtsunsicherheit beseitigen kann, ohne zu sehr in das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter einzugreifen. Auch bei einer Gesetzesänderung wird es für die Vertragsparteien am besten sein, die mit Schließungsverfügungen und Nutzungseinschränkungen einhergehenden finanziellen Beeinträchtigungen partnerschaftlich und passgenau durch Vertragsanpassungen zu regeln und den gerichtlichen Weg zu vermeiden. Die vergangenen Monate zeigen, dass viele Mietparteien in gewerblichen Mietverhältnissen nicht den Weg einer gerichtlichen Auseinandersetzung einschlagen, sondern partnerschaftlich Lösungen für eine Überbrückung der für beide Parteien einschneidenden Covid-19-Pandemie gesucht haben. Oftmals wurden daher Mietstundungs- oder (Teil-)Erlassvereinbarungen getroffen. Hier ist jedoch Vorsicht geboten. Bei der Erstellung von Erlass- und Stundungsvereinbarungen ist dringend darauf zu achten, dass diese in Form eines schriftformkonformen Nachtrages zum Mietvertrag geschlossen werden. Bei Verstößen gegen das gesetzliche Schriftformerfordernis droht andernfalls die vorzeitige Kündbarkeit des auf eine bestimmte Laufzeit angelegten Mietverhältnisses in gesetzlicher Frist.

Simonetta Hahn ist Rechtsanwältin und Counsel bei Ebner Stolz, Hendrik Cord Ahmann ist Rechtsanwalt und Associate, ebenfalls bei Ebner Stolz in Köln.

07.12.2020