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Interview: Akzeptanz braucht Vertrauen

Immobilienwirtschaftliche Datenbanken werden immer relevanter. Aber welche Chancen und Herausforderungen ergeben sich durch eine branchenweit aggregierte Nutzung? Wir haben mit Dr. Christian Simanek von Wealthcap gesprochen.

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Dr. Christian Simanek leitet den Bereich Asset Management bei Wealthcap, zu dem auch die Teams Strategisches Vermietungsmanagement, Technisches Management sowie ESG, Data, Controlling und Support gehören. (Bild: privat)

Herr Dr. Simanek, wie gehen nach Ihrer Beobachtung Asset- und Investment Manager heutzutage mit Immobiliendaten um? Und über welche Art Daten reden wir hierbei?

Dr. Christian Simanek: Wir freuen uns, dass praktisch die gesamte Branche die Wichtigkeit von Daten erkannt hat und das Thema tatsächlich auch in der Praxis ankommt. Bis vor einigen Jahren galt das lediglich für einige wenige digitalaffine Pioniere. Daten gehören einfach zu einer Immobilie dazu, sie werden schließlich bei jeder Transaktion zwischen Verkäufer und Erwerber ausgetauscht. Wenn die Datenlage dabei ungenügend ist, wird es in Zukunft hierfür deutliche Preisabschläge geben. Dieser Wandel in der Aufmerksamkeit erinnert an das Thema Nachhaltigkeit. Tatsächlich denke ich, dass dieser Themenkomplex in der Zukunft eine ähnlich große Rolle spielen wird. Fakt ist aber auch, dass die Immobilienwirtschaft im Bereich der Digitalisierung, im Vergleich zu anderen Branchen, noch deutlichen Nachholbedarf hat – da macht auch Wealthcap keine Ausnahme.

Wir reden hierbei über drei Arten von Daten: erstens über Gebäudedaten, also zur Bausubstanz und zur Haustechnik, zweitens über Vertragsdaten, also zum Beispiel zu Miet- und Dienstleistungsverträgen, und drittens über Nutzungsdaten, also zu Verbräuchen und weiteren Nachhaltigkeitskriterien. Für die Entscheidungsträger in der Immobilienbranche stellen alle drei Bereiche unerlässliche Grundlagen zur Entscheidungsfindung dar − von Transaktionen über Vermietungen bis hin zu baulichen Maßnahmen.

Letztlich kommt es entscheidend darauf an, diese Daten nicht nur zu erheben, sondern sie aktiv zu nutzen – also zu analysieren, zu interpretieren und auf ihrer Grundlage im Investment- und im Asset Management die richtigen Entscheidungen zu treffen. Darüber hinaus wird in Zukunft auch künstliche Intelligenz eine immer wichtigere Rolle dabei spielen, insbesondere Big Data auch in der Immobilienwirtschaft zielführend auszuwerten.

Wie gut ist derzeit die Verfügbarkeit dieser Daten?

Dr. Christian Simanek: Schon viel besser als noch vor einigen Jahren. Doch gerade bei älteren Bestandsimmobilien gibt es noch großen Nachholbedarf. Besonders dort, wo die Gebäudehistorie nicht lückenlos dokumentiert ist, es also kein „gepflegtes Scheckheft“ gibt. Diese Daten lassen sich nachträglich nur sehr schwer erheben. Ein besonderer Fokus bei der Datenerhebung liegt insbesondere auf dem Thema ESG. Derzeit sind immer mehr Marktteilnehmer darum bemüht, die Nachhaltigkeit ihrer Assets auch wirklich belegen zu können.

Sind die Daten denn kompatibel? Lassen sie sich bei jeder Transaktion problemlos transferieren?

Dr. Christian Simanek: Nein, und genau darin liegt das Problem. Leider gibt es noch immer zu wenig branchenweit standardisierte Datenformate und IT-Schnittstellen, durch die Daten „auf Knopfdruck“ in das IT-System anderer Marktteilnehmer integriert und sofort weiter genutzt werden könnten. Hier sind weiterhin die großen Institutionen und Verbände in der Immobilienwirtschaft gefragt, Standardisierungen von Datenformaten weiter voranzutreiben.

Noch immer erfordert eine Datenmigration oftmals sehr viel individuellen Aufwand. Dabei bleiben viele Chancen der Digitalisierung ungenutzt – von neuen Technologien wie zum Beispiel der Blockchain ganz zu schweigen. Dies ist übrigens nicht nur bei Transaktionen der Fall, sondern auch bei einem Wechsel des Asset-, Property- oder Facility Managements. Eine einfachere Datenmigration könnte die Bereitschaft zu einem Wechsel von Dienstleistern erhöhen und somit den Wettbewerb beleben. Und zu guter Letzt: Standardisierte Datensätze würden auch dabei helfen, aggregierte Branchendaten besser und schneller erzeugen zu können – Stichwort „Data Sharing“.

Sie sprechen vom Austausch relevanter Immobiliendaten über eine gemeinsame Plattform. Warum sollten Asset- und Investment Manager das tun und ihren vielleicht größten Schatz – Daten und Informationen – mit Dritten teilen?

Dr. Christian Simanek: Weil letztendlich alle davon profitieren, wenn der Immobilienmarkt transparenter wird. Auf diese Weise könnten noch belastbarere Marktdaten über Transaktionen, Vermietungen, aber auch zu Kosten und ESG-relevanten Verbrauchsdaten entstehen, und dies flächendeckend über ganz Deutschland, idealerweise sogar in ganz Europa. Viele der aktuell verfügbaren Daten werden zumeist durch die großen Makler- und Analysehäusern erhoben. Diese haben selbstverständlich auch schon heute eine hohe Qualität. Jedoch konzentrieren diese sich zumeist auf die größten Immobilienmärkte. Kleinere Städte oder Mikrolagen werden dabei selten vollständig abgebildet. Und auch das große Segment der Off-Market-Transaktionen kann darin naturgemäß gar nicht berücksichtigt werden.

Gibt es dabei denn gar keine datenschutzrechtlichen Bedenken?

Dr. Christian Simanek: Selbstverständlich muss bei solchen Initiativen der Datenschutz vollumfänglich gewahrt sein. Und dies ist in der Tat eine Hürde, etwa bei der Erfassung von Verbrauchsdaten, falls ein Vertragspartner nicht mit der Weitergabe von Informationen einverstanden ist. Daher ist es enorm wichtig, dass alle Daten anonymisiert und aggregiert sind, ohne dabei ihre Aussagekraft zu verfälschen. So beugt man datenschutzrechtlichen Bedenken vor und stärkt zudem die notwendige Akzeptanz in der Branche, denn „Data Sharing“ kann selbstverständlich nur auf freiwilliger Basis erfolgen. Das ist letztlich auch eine Kulturfrage: So sind große Immobilienmärkte in den USA und in Großbritannien, aber auch unsere Nachbarn in den Niederlanden, beim „Data Sharing“ schon viel weiter als wir hier in Deutschland.

Wer sollte aus Ihrer Sicht denn die Daten erfassen, verarbeiten und Statistiken veröffentlichen – und vorher natürlich auch die notwendigen einheitlichen Schnittstellen schaffen?

Dr. Christian Simanek: Auch beim „Data Sharing“ gibt es ja bereits einige gute Ansätze innovativer PropTechs. Ich glaube allerdings nicht, dass PropTechs alleine in der Lage sein werden, einen branchenübergreifenden Konsens zur Einführung gemeinsamer Datenstandards und das Teilen dieser Daten herbeizuführen. Das wäre aus meiner Sicht eher eine Aufgabe für die nationalen und internationalen Verbände der Immobilienbranche. PropTechs sollten hierbei aber mit ihren technischen Lösungen und ihrer Expertise unterstützen.

Bei der Speicherung und Verarbeitung der Daten spielt Vertrauen eine Schlüsselrolle. Deshalb kommt hierbei aus meiner Sicht auch noch eine andere Gruppe von Akteuren infrage: die immobilienfinanzierenden Banken. Sie verfügen schon jetzt über eine Vielzahl relevanter Marktdaten und haben auch die technischen Möglichkeiten, diese gesammelt zu aggregieren und an zentraler Stelle sicher zu hinterlegen. Denn nur durch Vertrauen entsteht die notwendige Akzeptanz. Und auch der Begriff der „Daten-Bank“ bekäme dann eine neue, noch treffendere Bedeutung.

21.05.2021