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Chancen mit Immobilieninvestments in spätzyklischem Umfeld

In der aktuellen späten Phase des Investitionszyklus sind die Aussichten für die europäischen Immobilienmärkte schwächer als in den letzten Jahren.

Verschiedene Prognosen legen nahe, dass das Wirtschaftswachstum in den nächsten 12 bis 18 Monaten gedämpft bleiben wird, da die Nachfragedynamik global an Geschwindigkeit verliert und zahlreiche geopolitische Konflikte noch nicht gelöst sind. Dennoch unterstreicht der Ausblick auf 2020 von Savills IM, dass selektive Investmentchancen in den Bereichen Büro, Einzelhandel und Logistik bestehen bleiben. Investoren sollten jedoch verstärkt auf objektspezifische Kriterien, wie etwa die Lage der Immobilien, auf strukturelle Veränderungen
des jeweiligen Sektors und auf widerstandsfähige Flächenformate achten. Im aktuellen Marktumfeld sollten ertragsorientierte Strategien konjunkturabhängigeren, reinen Value-Add und opportunistischen Ansätzen vorgezogen werden.

Andreas Trumpp MRICS, Head of Research & Strategy Europe bei Savills IM, sagt: „Zum aktuellen Zeitpunkt des Immobilienmarktzyklus streben wir nach stabilen und langfristigen Erträgen. Wir bevorzugen daher Objekte in Innenstadtlagen, Innenstadtrandlagen sowie zentrale Stadtlagen mit optimaler Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr. Märkte, in denen moderne, effiziente Büroflächen knapp sind, bieten ebenfalls nach wie vor interessante Möglichkeiten.

Büroobjekte mit mehreren Mietparteien und kurzen Mietlaufzeiten an zentralen Standorten bieten Chancen zum Heben von Mietsteigerungspotenzialen durch aktives Asset Management.

Einzelhandelsimmobilien, die auf das Einkaufserlebnis zugeschnitten sind, wie Factory Outlet Center oder Einzelhandelsformate, die Verbraucherfreundlichkeit in den Mittelpunkt rücken, wie Fachmarktzentren mit begrenztem Wettbewerb in der Umgebung und großen Einzugsgebieten sind ebenfalls attraktiv.

Für den Logistiksektor sind der Zugang zu den wichtigsten Verkehrsnetzen und zu Arbeitskräften entscheidende Voraussetzungen. Ideal sind daher große moderne Verteilzentren in der Nähe der Hauptverkehrsnetze sowie kleinere urbane Logistikkonzepte innerhalb oder in der Nähe von Großstädten und Ballungsgebieten.

Die wichtigsten Themen aus dem „Ausblick 2020“ von Savills IM:

Büroimmobilien: Weiterhin Renditedifferenz gegenüber Staatsanleihen
Aufgrund der Knappheit moderner erstklassiger Büroobjekte ist mittelfristig noch mit einem gewissen Mietwachstum zu rechnen, wenn auch in begrenzterem Umfang als in den Vorjahren. Prognostizierte, längerfristig niedrige Leitzinssätze lassen erwarten, dass die Immobilienrenditen ihren Tiefpunkt noch nicht erreicht haben und der Investmentzyklus sich abermals verlängert. Infolgedessen sollte das Transaktionsgeschehen anhaltend lebhaft bleiben, auch vor dem Hintergrund der attraktiven Renditeabstände zwischen Büroimmobilien und konventionellen festverzinsten Anlageklassen wie Staatsanleihen. Hochwertige Immobilien mit stabilen Erträgen können dank robuster Fundamentaldaten an den Vermietungsmärkten „sichere Häfen“ darstellen. Auch regionale Büromärkte mit knapper Verfügbarkeit können attraktive Risiko-Rendite-Profile bieten.

Investmentfokus:

  • moderne Bürogebäude in gut angebundenen Stadtteilen von Brüssel, Luxemburg, am Rande der Innenstädte der deutschen Top 7 (Berlin, Köln, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart), Paris, Lyon, Mailand, Helsinki, Oslo, Stockholm, Lissabon, Madrid, Barcelona, London, Krakau, Breslau und Danzig
  • Core-/Core-Plus-Opportunitäten in Kopenhagen, Stockholm, Wien, den deutschen Top 7 und Warschau

Logistik-Immobilien: Weiterhin attraktive Spitzenrenditen beflügeln Investmentmarkt
Die Flächennachfrage wird durch schwache Konjunkturaussichten in Europa und durch steigende Betriebskosten belastet. Der Logistiksektor wird jedoch von strukturellen Veränderungen wie der Einführung neuer Technologien, der Automatisierung, Veränderungen im Konsumverhalten und Entwicklungsinnovationen wie der Neuen Seidenstraße profitieren. Eine zunehmende Zahl an Fertigstellungen könnte das Mietwachstum verlangsamen. Der Investmentmarkt wird demgegenüber 2020 aufgrund des großen Volumens an verfügbarem Kapital und der im Vergleich zu anderen Sektoren attraktiven Spitzenrenditen dennoch lebhaft bleiben.

Investmentfokus:

  • moderne Distributionszentren entlang der Hauptverkehrskorridore um Wien, Paris, Lyon, Marseille, Irland (M50), Norditalien, die wichtigsten deutschen Logistikcluster, Sjælland in Dänemark, Helsinki, das schwedische Logistikdreieck, Hubs in Polen (wie Warschau und Breslau), entlang der Hauptverkehrskorridore in Portugal, Madrid und Barcelona
  • urbane Logistik und kleinere bis mittlere Distributionszentren in den Niederlanden (Bleiswijk), Großbritannien, den großen deutschen Ballungsgebieten, Kopenhagen, Stockholm, Helsinki, Norwegen und ausgewählte Möglichkeiten in Österreich

Deutscher Immobilienmarkt: Wappnen für verhaltenes Wachstum
Das deutsche BIP-Wachstum brach 2019 ein und wird voraussichtlich nahe 0,5 Prozent liegen. Aktuelle Prognosen lassen darüber hinaus für 2020 keine nennenswerte Verbesserung erwarten. Übereinstimmend wird ein Wachstum von nur 0,8Prozent vorhergesagt – mit dem Risiko eines möglichen Übergreifens des derzeitigen industriellen Abschwungs auf den Dienstleistungssektor.

Matthias Düsing, Senior Research Analyst, Research & Strategy bei Savills IM, sagt: „Die exportorientierte deutsche Wirtschaft ist weiterem Gegenwind und einer tendenziellen Verschlechterung der Geschäftsstimmung ausgesetzt. Der Welthandel lässt nach und der technologische Anpassungsdruck nimmt zu – insbesondere im für Deutschland wichtigen produzierenden Gewerbe. Auf der anderen Seite halten robuste Arbeitsmarktdaten die Binnennachfrage stabil.“

Investmentfokus:

  • Büro: Core, Core-Plus-Immobilien in Innenstadt- und gut angebundenen Innenstadtrandlagen mit Asset Management- und Mietsteigerungspotenzial
  • Einzelhandel: Fachmarktzentren mit Lebensmittelankermietern und Supermärkte an dominanten Standorten
  • Logistik: Core- und Core-Plus-Objekte in gut angebundenen, etablierten und interregionalen Standorten

04.12.2019