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Büroimmobilienmarkt Europa – alles klar für 2020?

SPONSORED CONTENT - Zu Beginn des Jahres 2020 stehen Immobilien weiterhin im Fokus der Anleger. Die großen Notenbanken hatten sich im Vorjahr angesichts des schwierigeren weltwirtschaftlichen Umfelds entschieden, ihren extrem expansiven Kurs fortzusetzen.

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Das negative Zinsumfeld wird vermutlich noch über das laufende Jahr hinaus Bestand haben. Der damit verbundene Mangel an Anlagealternativen und die unverändert sehr günstigen Finanzierungsmöglichkeiten bleiben die maßgeblichen Treiber am Investmentmarkt. Sie sorgen in den meisten Segmenten für weiter steigenden Immobilienpreise. Dies gilt insbesondere für Büroimmobilien, die mit Abstand wichtigste Nutzungsart, während Einzelhandelsimmobilien in vielen Immobilienmärkten angesichts der immer stärkeren Konkurrenz durch den Onlinehandel von den Investoren zunehmend kritisch gesehen werden.

Auch wenn von Seiten der Notenbanken auf absehbare Zeit kein Gegenwind droht, ist die „schöne neue Zinswelt“ nicht ohne Risiken. Denn die vor allem zinsgetriebenen Preise für Immobilien legen meist seit Jahren stärker zu als die Mieteinnahmen. Auch Büroimmobilien werden also immer teurer und die Überbewertung vieler Objekte nimmt zu. Dies kann noch einige Jahre gut gehen. Erfahrungsgemäß werden aber überbewertete Assets zunehmend korrekturanfällig. Wenn von der Zinsseite erst einmal kein Unheil droht, scheint umso mehr ein genauer Blick auf die Rahmenbedingungen des Vermietungsmarktes angezeigt. Wie also stellt sich hier die Lage in ausgewählten europäischen Standorten zu Jahresbeginn 2020 dar?

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In Deutschland könnte sich die jüngste konjunkturelle Schwäche zeitverzögert am Vermietungsmarkt bemerkbar machen. Das Wirtschaftswachstum hatte sich von jahresdurchschnittlich 1,5 % auf nur noch 0,6 % verlangsamt. 2020 wird der Anstieg des Bruttoinlandsproduktes nicht höher ausfallen. Daher wird sich der Stellenaufbau im laufenden Jahr deutlich verringern, allerdings wohl nicht zum Stillstand kommen. Für den Büromarkt bedeutet dies eine von hohem Niveau nachlassende Flächennachfrage, die bei unverändert moderater Bautätigkeit zu einem geringeren Anstieg der Büromieten führen dürfte. Bei den Büroleerstandsraten rechnen wir nicht mit einem weiteren Rückgang. In einigen Top-Standorten wie Berlin und München herrscht mit einer Leerstandsrate um 2 % bereits echte Knappheit an Büroflächen.

Mit einen gesamtwirtschaftlichen Wachstum von 1,2 % hat sich Frankreich im letzten Jahr besser geschlagen als Deutschland. Hier sorgten zwar die anhaltenden Streiks für einen Rückgang der wirtschaftlichen Aktivität im Schlussquartal. Größere Belastungen für den dominierenden Büromarkt im Großraum Paris sind hierdurch im laufenden Jahr jedoch nicht wahrscheinlich. Trotz der deutlichen Belebung im zweiten Halbjahr lag das Vermietungsvolumen 2019 in der französischen Hauptstadtregion 10 % unter dem Vorjahresergebnis. Dies resultiert aber vor allem aus der geringen Verfügbarkeit hochwertiger Büroflächen in den gesuchten zentralen Lagen. In der Region insgesamt stehen nur noch rund 5 % der Büroflächen leer, im Stadtgebiet von Paris ist die Leerstandsrate zuletzt sogar auf rund 3 % gefallen. Sie liegt damit so niedrig wie seit Anfang des Jahrtausends nicht mehr. Die ab 2020 erwarteten höheren Fertigstellungsvolumina sollten etwas Druck aus dem Markt nehmen. Entsprechend wird die Leerstandsrate wohl kurzfristig nicht weiter zurückgehen und der Mietanstieg könnte etwas geringer ausfallen.

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Die zentraleuropäischen Büromärkte profitieren vom kräftigen Wirtschaftswachstum. Allerdings führten in Warschau vor einigen Jahren sehr hohe Fertigstellungszahlen zu einem Leerstand von in der Spitze über 15 %. Dank starker Flächenabsorption und niedrigerer Fertigstellungsvolumina hat sich die Lage inzwischen entspannt. Die Mieten in guten Lagen stabilisierten sich schon vor etwa zwei Jahren und können inzwischen leicht zulegen. Diese Tendenz sollte 2020 anhalten. Die Leerstandsrate in der polnischen Hauptstadt beträgt aktuell gut 8 %, in zentralen Lagen nur 5,5 %. Allerdings kommen nun wieder mehr Büroflächen auf den Markt, so dass die Leerstandsrate trotz weiterhin guter Flächennachfrage im Verlauf des Jahres geringfügig zunehmen könnte.

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Der Prager Büromarkt ist nach der hohen Dynamik der vergangenen Jahre in eine ruhigere Marktphase eingetreten. Dies hängt nicht nur mit der zuletzt verhaltenen Entwicklung der Flächennachfrage zusammen, sondern auch mit der gut gefüllten Fertigstellungspipeline. Die Leerstandsrate liegt derzeit mit etwa 5 % so niedrig wie noch nie in diesem Jahrtausend und dürfte im laufenden Jahr auf diesem Niveau verharren. Allerdings wird sich der Mietanstieg verlangsamen und vermutlich nur halb so stark ausfallen wie in den beiden Vorjahren.

Autor: Dr. Stefan Mitropoulos
Helaba Research

02.03.2020